在房地产市场中，央企从来都是不可或缺的重要角色。

　　5月3日，国资委下发《关于积极参与保障性住房开发建设有关事项的通知》，要求各中央企业进一步加大对保障性住房开发建设的投入力度，通过多种途径参与保障性住房的开发建设。这也是去年3月国资委对78家非房地产主业的央企下达“退房令”后，首次明确要求央企参建保障房。

　　“这是央企承担社会责任的机会，但同时，也透视出我国政府行为与企业行为界定不明确的现状。”房地产高级经济师章林晓对《法治周末》记者说。

　　全国房地产经理人联盟秘书长杨乐渝则认为，央企在保障房建设中扮演什么角色、要投入多少资金、会不会拿出国有资本金，这些都没有明确规定。从“通知”中可以看出，央企参与保障房建设只是国资委的一次倡导，没有硬性指标。

　　央企成资本负重“排头兵”

　　据国资委相关负责人介绍，此次被要求参建保障房的主体主要是16家房地产央企，其中11家企业已经参与了保障房建设。此外，还有5家“保留房地产业务但受到限制”的央企也将参与其中。

　　“十二五”规划纲要指出，我国将在今后5年内新建3600万套保障性住房。2011年计划建设保障性安居工程1000万套，相比2010年的580万套，增长72.4%，保障房数量可能将首次超过市场类住房。而完成这一目标约需投入1.3万亿至1.4万亿元。其中，5000多亿元将由中央政府和地方各级政府筹集，剩下的8000亿元将由企业、银行以及各种社会机构筹措。央企，无疑成了承担资本重负的“排头兵”。

　　中国政法大学教授符启林对《法治周末》记者表示，此次国资委首次要求央企参与保障房建设，可以说一定程度上是对保障房建设资金缺位的回应。在房地产市场被不断推高，民众对住房意见日趋增大的环境下，政府只能让资金相对雄厚的央企来承担保障房建设的重任。

　　事实上，对于国资委此次的通知，不少央企早已做好了准备。

　　中国冶金科工集团有限公司已拥有50多个保障性住房项目，其中40多个项目正在运行。2011年，中国中冶房地产业务将会集中在参与建设保障性住房，预计建设总规模将不低于2000万平方米。

　　“现在金融机构、政策导向都鼓励企业参与保障性住房建设，因此我们认为金融政策会给予企业很大支持。而且通过考察资产负债、财务状况等因素，我们没有选择比例小、回报期长的公租房，而是选择了限价房、经济适用房等以保证在完成央企职责的同时，不会令股东利益受损。”中冶科工董事会秘书康承业对《法治周末》记者说。

　　中国建筑工程总公司董事会秘书孟庆禹虽然对记者表示，保障房方面暂时没有最新进展，但其企业一季报显示，中国建筑参与保障房建设的总规模已达1155万平方米，承建的保障房总面积约784万平方米。

　　盈利模式遭受考验

　　“并非所有央企都能找到良好的保障房盈利模式。”符启林对记者透露。由于3600万套保障性住房主要集中在公租房和廉租房，很多企业因无法获得长期持有的收益，纷纷采取代工的方式，这将会导致保障房市场存在多头利益。

　　“虽然国家规定经济适用房等保障性住房的利润率不超过3%，但对于某些有经验的建筑公司来说，这种规定根本难不倒他们。建筑材料、设计、施工等都可以变相增加成本。承建保障房之后，开发商还可以从地方政府那里获得信贷、土地、税收等多种优惠条件，潜在的附加利润非成观，他们在乎的远不止那3%的利润。”符启林对《法治周末》记者说，“多个环节成本上升，最终会导致保障房租金上涨，压力还是转嫁给了老百姓。”

　　而在探寻保障房盈利模式的同时，央企的资金链也将承受巨大考验。

　　“保障房的主导是地方政府，不是央企想做就能做的。即使开发建设了，能不能及时结清账款也是一个问题，之前就已经有过相关的案例。而且由于保障房的销售模式与商品房不同，很难及时收回成本，甚至会影响周围商品房的销售。”章林晓说。

　　但康承业认为，参与保障房建设与市场化的开发并不矛盾。由于中冶具备了从设计、勘察以及建设等整条产业链，因此可以有效控制成本，也能在保障房建设中为股东盈利。

　　对此，符启林认为，并不是每家央企都具备整条保障房产业链。其中的风险控制各不相同，这也是为何之前央企进入保障房市场进度不一的原因。

　　政企不分或埋隐患

　　“现在真正缺乏的是一整套完整的制度设计。”章林晓对记者说，“究竟央企进入保障房市场是企业行为还是政府行为，亟待在制度上进行明确。如果是政府行为，则保障房将由财政埋单，其最终来源将是国家税收。税收制度的设计必须考虑到公平公正合理的原则。如果用市场的方法为财政埋单，会违反税收公平公正的规则，最后会出现更严重的问题。而如果是企业行为，在现行的保障房机制下，估计很少有央企愿意主动涉足保障房建设。”

　　章林晓认为，如果强制央企进入保障房市场，可能会造成部分央企因经营模式不成熟而导致亏损。届时，企业只能在建筑成本上偷工减料，导致保障房质量下降，威胁民众生命财产安全，这些从此前频发的保障房质量事故中可见一斑。

　　“保障房机制还没建立，房子先建起来了。资金问题得不到解决，只能是将危机往后拖延。”章林晓对记者说。

　　“而且部分央企作为上市公司，如果总是被政府要求履行政府职能，企业的经营自主权如何保证政企不分这个历史遗留问题，在保障房建设中显得尤为突出。”符启林如此认为。

　　来源：[法治周末]责任编辑：[吕亚林]

　　

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