□本报记者 王颖军“还没来得及详细了解到底是哪个房地产项目，客户经理就告诉我卖完了。”多年来由于投资房地产大赚特赚的牟女士昨天告诉记者，她最近卖了三套房子，打算买房地产信托。尽管起点高达100万元，平均年化收益率超过11%的房地产信托仍成了理财市场的“明星”。多家银行理财专员透露，投资此类房地产信托产品的高端客户中有不少是原来的炒房客。

　　数亿元的额度20分钟被抢购一空

　　牟女士炒房已有十多年，济南实行限购令后，她认为房价继续上涨的空间已经不大，所以卖掉了三套房。“现在手里有了几百万元的现金，不知道该投资什么。有朋友建议我买房地产信托产品。”牟女士称，她原以为自己身家够大，银行理财经理会很买账，没想到人家竟是不冷不热，“前几天发短信通知我有一款产品可以预约，我想约个时间先过去谈谈具体是什么项目、多大风险、有没有担保，结果打电话过去时，人家说已经卖完了。”

　　建行一位理财经理向记者透露，最近发行的一款房地产信托产品，预期年收益率为8%，数亿元的额度，开售20分钟即被抢购一空，远远满足不了需求。

　　记者昨天走访招行、光大、深发展等银行，仅在深发展“碰”上了正在发售期的房地产信托产品，其中一款一年半期、投资起点100万元的产品，预期年化收益率超过9%。招行等银行的理财经理告诉记者，最近经常会有房地产信托产品发行，这类产品只通知本行的贵宾客户，没有预约的话很难买上。

　　多家银行理财经理反映，炒房客退出资金或新产生的现金流涌入房地产信托的趋势明显。

　　开发商资金链紧张转道信托融资

　　深发展理财经理称，房地产信托的繁荣，主要是房地产市场调控、货币政策从紧导致开发商资金链紧张，被迫转道信托融资。此外，房地产信托产品收益较高，而风险并不明显高于其他类型的固定收益信托产品，因而受到高端投资者的青睐。

　　在金融机构任高管的林先生去年开始投资房地产信托产品，他称，去年买的两期产品，年化收益率分别为6%、7.5%，目前已经兑现，今年同类产品的年化收益率已经大幅提高。“这说明开发商融资成本在不断提高，目前房地产信托产品的平均预期年化收益率已经超过11%，再加上开发商付给信托公司、银行、担保公司的手续费，融资成本已经超过20%。开发商的利润只有超过20%才能有赚头，现在来看，房地产调控还将持续下去，什么样的项目能保证这样高的利润呢？”基于这样的考虑，林先生在近期的房地产信托热潮中急流勇退，不再继续投资。

　　在银信合作规范后，房地产信托发行的主体是信托公司，银行只是代售机构。济南工行理财师称，高收益与高风险总是相伴而生，房地产信托以往没有出过大问题，不等于以后也不会出问题。房地产信托主要面临三种风险：资金被挪用、项目无法完工和房产卖不出去。虽然所有信托产品都提供了抵押担保，但抵押物大多为土地及在建工程等，一旦楼市下跌，这些抵押物的变现也成为风险，因此投资者在购买该类产品时，必须注重项目本身及开发商实力，不要轻易被预期收益率所打动。

　　房地产信托过热引起监管部门重视

　　在理财市场，仅从预期固定收益率来讲，信托产品是当之无愧的冠军。公开信息显示，4月份的房地产信托产品有44款之多，平均预期年化收益率达到11.1%，超高预期收益率的房地产信托产品也频频出现。

　　房地产信托过热苗头已经引起银监会重视。一家股份制银行个人银行部负责人透露，监管部门有关人士近日提示商业银行在推介房地产信托产品时要保持谨慎。银监会已经要求各家信托公司从本月起，每月10日前上报每一个房地产信托项目的资金投向、资金运用方式、风险控制措施等信息。

　　信托公司人士表示，银监会的表格要求越来越细致，说明监管层已经加强了监测力度，而是否出台新的房地产信托业务监管措施，很有可能就是依据上述表格所呈现的监测结果。