每经记者 杨可瞻

　　 房地产，是中国现行宏观调控中最敏感的一环。房价一降，可能会减轻部分货币紧缩的压力。但在调控高压下房价不跌反涨，行业就可能面临新的调控。4月，中国大中型城市房价环比涨幅收窄，暗示房价已然开始松动。

　　 关键点是，一旦房价松动，房市资金就可能率先流出并进入股市，为下半年A股的资金面“输血”，助力反弹。

　　部分地产商调整策略

　　 房价松动的端倪，首先出现在统计局给出的4月房地产数据中。

　　 资料显示，新建商品住宅方面，与3月相比，70个大中城市中，4月价格下降的城市有9个，持平的城市有5个。4月环比价格涨幅均小于1%，涨幅比3月份缩小的城市有26个。二手房市场方面，与3月相比，4月价格下降的城市有16个，持平的城市有13个。同时，4月环比价格下降和持平的城市增加了3个。

　　 有意思的是，记者发现，在部分一、二线城市中，4月新建住宅价格指数环比涨幅已较3月出现收窄。其中包括天津、石家庄、太原、南京、成都等城市。这一现象同样出现在二手房价格上。其中天津、南京、深圳等城市二手房价环比增幅均出现收窄。

　　 而在4月房价环比涨幅下滑背后，房市成交量萎缩已非常明显。据中投证券数据显示，4月成交量环比续降，且同比涨幅扩大。另据杭州透明售房网数据显示，5月2日~8日，全市二手住宅网签总量为227套，环比成交量锐减26.30%。同比下跌超过5%。北京方面，5月上半月，全市新建商品住宅网签总量为3181套，环比4月下半月下降超过7%。

　　 中原房地产成都中心主任杨志远，向《每日经济新闻》表示，随着部分房地产开发商逐渐调整战略，房价已经出现了明显地松动。首先，在今年年初，很多开发商的态度是尽可能推迟开盘。但在近期一系列地产调控政策打压下，这种延迟策略已出现了转变。据观测，中海、富力地产等开发商已对一些项目进行了优惠：比如将大户型转成中小户型。而随着下半年楼盘供应量增加，预计有更多的大型开发商打价格战。这样一来，房价估计有10%~15%的下跌空间。另外，由于房价下跌趋势已逐渐明朗，部分中小型开发商迫于资金压力，也很可能对旗下楼盘降价。

　　 值得一提的是，全国商品房销售面积增幅也明显下降。数据显示，1~4月，销售面积为2.5亿平方米,同比增长6.3%。增幅较1~3月大幅回落8.6个百分点。

　　 其中，4月全国商品房销售面积7255万平方米，较1~3月锐减近24%，同比更下降9.8%。

　　 事实上，房地产开发商的资金面紧张，也是房价松动的一大诱因。中邮证券认为，开发商资金来源同比增速保持低位并略有下降，但银行贷款增速略有提高。1~4月份，房地产开发商本年资金来源25362亿元，同比增长17.4%。另因企业融资环境无明显改善，将导致地产这种资金密集型行业发展动力不足。政策方面目前来看并无放松迹象，个别城市的按揭贷款反而更加紧缩，因此未来房屋销售可能继续下滑。

　　或间接推动A股走高

　　 房价松动，甚至出现趋势性下跌，会否出现房市中的资金抽往A股，并推动A股出现反弹行情？

　　 国泰君安研究所所长李迅雷告诉记者，房市近月来的成交量急剧萎缩，以及开发商流动资金紧张，都可以视为房价松动的迹象。不过，A股下半年能否出现阶段性反弹，房价松动有望成为一大间接动力。因为房价开始走低，将减缓调控压力以及预期。而随着货币政策由紧到松，将给A股注入更多流动性预期并推动大盘上涨。但需要注意的是，如果资金从房市撤出，首先流入的是资金市场：包括银行理财产品和高利贷等；其次才是A股市场。同时，目前货币调控的难点在于如何判断经济下行压力。如果下半年经济下滑超预期，不排除货币调控逐渐放松。届时又将为房价反弹注入流动性因素。但同时也将助推大盘上扬。

　　 事实上，目前地产调控政策并未走向结束，甚至有趋紧迹象。据报道，北京正酝酿推行房产税改革，要求领导如实申报财产。该政策最快将于今年下半年推出。而就从5月1日开始，有关部委要求实行正式 “一房一价”政策。规定要求商品房销售实行一套一标价,并明确公示代收代办收费和物业服务收费。分析人士认为，这很可能诱发房价在下半年迎来拐点。

　　 中国社会科学院投资系博士付立春向《每日经济新闻》表示，商品房市场就像一个过剩资本的水池。此前流入很多资金都来自于那些高收入群体，这从空置率之高就可见一斑。不过商品房市场的资金能否流入股市，就取决于调控政策的强度。目前看来，房价依然比较坚挺，但成交量萎缩很快，显示购房者的变现欲望比较低，并不急于将钱从房市中撤出。但是，如果保障房建设能有效建设完毕，将在很大程度上解放此前的刚性需求。至少使得部分观望资金流入保障房中，并推动房价整体走低。但这个时间预计需要1~2年。从中长期看，我国房价仍面临较大的调整压力。从股市方面看，如果保障房推进预期能升温，不排除加速资金流入股市的预期。

　　 那么，保障房建设目前到底进度如何？根据天相投顾的一份草根报告，目前北京已建成项目入住率明显提高。在8个小区的亮灯率和常营项目内车辆停放数量指标上，今年5月明显高于1月。同时，在建项目工程进度正常。相较于2011年1月，3个在建项目施工进度均有一定进展。

　　 某券商固定收益研究员却对此表示谨慎。他认为，房价短期仍难言调整。因为即便房地产调控政策陆续出台，但开发商资金面并没有太大问题。归根结底，就是拥有大量货币资金，使得开发商可以通过 “捂盘”打拉锯战。从这个角度看，如果A股下半年有一波像样反弹，前提必须是房价调下来。