本刊记者 李慎 见习记者 朱以师

　　房山区政府看中了“便宜”的长阳国际城，设法截留了800套。在土地出让、开发和销售等环节享受多种优惠的政策房，最终究竟保障了谁？

　　北京首个“限房价、竞地价”的中小套型普通商品房项目——房山区长阳国际城，于4月15日开售，1594套房源三天内即销售一空。销售均价为12500元/平方米，比周边平均楼价约低5000元/平方米，以一套90平方米的两居计算，相当于总价直降约45万元。

　　谁享受到了这个优惠？

　　长阳国际城项目标书显示，该项目将优先销售给拥有北京市户口或在北京工作、居住一定年限以上人群的自住及改善型购房需求，具体销售对象将按届时政府出台的有关政策执行。

　　就是这条“届时政府出台的有关政策”，给房山区政府预留了“回购”楼盘的操作空间。据财新《新世纪》记者调查，此次发售的1594套房属于项目中的01和08地块，而项目中同时开工的02地块800套房却并未同期销售。这800套房并不是被开发商“捂盘”，而是被房山区政府看中，通过控制销售许可证将800套房悄悄掌控在自己手中。

　　有业内人士指出，“限房价、竞地价”的做法，相当于地方政府在土地收益上让利，而房价环节又得不到补偿，“因而就打房子的主意，在分配环节做文章”。

　　在土地出让、开发和销售等环节享受多种优惠的政策房，最终究竟保障了谁？类似长阳国际城这种政府机关回购、团购房源事件，早已不是新闻。长阳国际城虽非严格意义上的保障房，也在“准保障房”之列，如此分配是否公平引发争议。在保障房将要大干快上之际，不尽快理清政府在保障房分配中的权限，很难保证“政府之手”的干预不会让保障房建设与初衷背道而驰。

　　据财新《新世纪》记者了解，很多地方正纷纷将各种企业自建房纳入保障房系列，各地以保障房资金用于为公务员购房的情况也屡见不鲜。

　　房山区政府的算盘

　　房山长阳国际城是北京市首个“限房价、竞地价”的限价房，其与普通意义上“限房价、限地价”两限房的区别在于：在地块出让时，由社会中介机构和专家，对周边商品房价格进行评估，确定商品房销售限价，在此前提下，开发商竞投地价，出价最高者得。这类似经济适用房的操作。

　　北京市国土部门首先发明了“限房价、竞地价”这一土地出让新招，并在北京房山区和昌平区试点。2010年一季度，北京土地市场接连拍出“地王”。当年4月，国务院出台了“遏制房价过快上涨”的“新国十条”。在这样的调控背景下，北京市开始探索土地出让“招拍挂”制度改革。

　　“限房价、竞地价”的模式，很难在地方上大规模推广。迄今为止，北京市只以这种模式出让了两块。“虽然是竞地价，但因为限制了房价，土地价格肯定不会太高，地方政府在土地收益上确实是让利了。”一位参与长阳国际城项目土地竞拍的人士向财新《新世纪》记者表示。据他透露，当初房山区政府是被动接受北京市政府的安排，拿出了长阳国际城这块地做实验。

　　2010年5月，北京市首个“限房价、竞地价”地块——房山区长阳镇起步区6号地正式推出，中国铁建房地产集团有限公司(下称中铁建)以14.6亿元拿下该地块，楼面价6095元/平方米，其后命名为“长阳国际城”。挂牌文件规定，该项目销售限价均价为12500元/平方米，户型限定为中小套型。

　　一位接近房山区政府的人士向财新《新世纪》记者表示，“房山区政府认为这个房子卖得便宜，而且政府还要追加很多公共服务投入，如果面向全市卖的话，它将一点利益都得不到。”于是，房山区政府一开始就有意回购长阳国际城三分之一的房源(800套房)留作己用，备“招商引资”之需。

　　上述接近房山区政府的人士向财新《新世纪》记者透露，在北京郊县中，房山区的经济相对落后，招商引资的愿望比较迫切。然而，谈判落户的企业，特别是制造业、工业企业等，往往要求政府给一块地来建职工住宅。“现在房山的地这么好卖，政府不想把土地以便宜的价格给这些企业，但政府又不希望因此而影响招商引资。”上述人士称，因此，“便宜”的长阳国际城，就成了政府斡旋自身利益的工具。

　　“以后哪家入驻企业提出建职工宿舍的要求，就放出一部分房子，算是统建，收购的价格还是12500元/平方米。”上述消息人士称。

　　在接受财新《新世纪》记者采访时，房山区主管城建的副区长吴会杰表态含糊：“回购800套房的事还没最后定，目前不清楚进展到什么程度。”至于记者针对保障房分配对象的质疑，吴会杰没有正面回答，他表示，“保障房还要建，分配要按政策来。”

　　800套房源为何没有预售证

　　在长阳国际城限价房的分配问题上，北京市建委迟迟不出台界定销售对象的正式文件，并且以没有销售许可证为由，“捂住”了这800套房源。这客观上配合了房山区政府“暗度陈仓”。

　　2010年5月，长阳国际城项目土地出让标书中规定，“具体销售对象将按届时政府出台的有关政策执行”。但截至目前，负责研究制定政策的北京市建委，仍未见出台任何针对“限房价、竞地价”项目销售对象的政策。

　　最终，长阳国际城的预售对象是被写在了项目的预售方案里。预售方案和预售政策的区别有两点：一是预售方案由开发商上报，政府审批，而预售政策则由建委制定，开发商负责执行；二是预售方案是针对特定项目制定，只能管一个项目的一次开盘，下次开盘还要再申请。而预售政策一旦由政府颁布，则对于所有项目都适用，不能轻易改变。

　　限价房的销售对象，本应写入政策条款并由建委颁布，缘何变成了由地方政府审批的预售方案？这里面直接关系到如何将那800套房子捂在政府的口袋中。

　　一位接近北京市建委的人士向财新《新世纪》记者透露，“没有界定销售对象的红头文件，那么下次这800套房预售的时候，就可以在预售方案里规定诸如‘优先满足在房山区落户企业的职工’等条款，但是如果建委出了界定销售对象的红头文件，房山区政府就搞不定了。”

　　在长阳国际城开盘当天，即有细心人士发现，本来应该同时开盘的01、02和08地块共约2400套房，只开了约1600套，剩下的02地块共800套房以没有预售证为由没有同时开盘。

　　北京市所有楼盘的预售证均由北京市建委负责发放，北京市建委市场管理处官员向财新《新世纪》记者表示，如果企业申请了预售证，建委就会公示。言下之意，长阳国际城800套房没有预售证的原因，是开发商没有申请。

　　但长阳国际城的开发商——中铁建对此予以否认，中铁建一位负责人士在接受财新《新世纪》记者采访时称，限价房由于限制了销售价格，开发商捂盘没有意义，“我们倒是希望能马上全部卖掉，快速回笼资金。01、02和08地块的建设进度几乎同步，并不是我们没有为02地块申请预售证，至于为什么02地块没有预售证，我们也不得而知。”

　　上述中铁建人士向财新《新世纪》记者透露，长阳国际城是2010年5月拿的地，12月20日和2011年1月4日就拿到了全部33万平方米的开工证。如果是商品房，拿到四证之后就能申请预售开盘，正常应该在1月份就能开盘，但就是因为建委的销售准入资格政策一直没有明确，所以一直拖到4月份才开盘。

　　与长阳国际城地块几乎同时出让的另一块“限房价、竞地价”地块，是位于昌平区的北七家镇工业区的居住用地，该地块要求配建3万平方米中小套型商品房，其销售限价为13500元/平方米。目前，这一项目尚未进入预售程序。它的命运将何去何从？

　　开发商的“冤枉账”

　　“限房价、竞地价”虽然限制了房地产开发销售的高利润，但仍有利可图，足以调动开发商的积极性，但“政府回购”的潜规则让开发商心有顾虑。一位开发商对此坦承，“一方面担心被媒体曝光后成为替罪羊；而另一方面更担心的是，政府虽承诺回购，但往往是开空头支票，项目可能面临被‘悬空’的命运”。

　　上述中铁建人士也对财新《新世纪》记者无奈地说，“我们每天都在算账，限价房本来利润就不高，现在延迟了开盘时间，资金成本、管理成本都增加了。如果能够按照正常的程序销售，政策到位，这种项目我们还是愿意继续做，但怕的就是政府想从中间牟利，置开发商的利益于不顾。”

　　据财新《新世纪》记者了解，由于售价已被限定，房山区政府回购长阳国际城的价格仍为12500元/平方米，但目前政府对如何支付回购款项还未有明确说法。显而易见，长阳国际城这800套房源已经被“悬空”了。

　　这对主要依靠资金快速周转获利的限价房开发商来说，打击是巨大的。上述中铁建人士向财新《新世纪》记者透露，他们本来测算限价房没有销售风险，一开盘就能卖光，如果拿了地之后半年就开工，半年内开盘一卖，首付款就能把地价款拿回来，还能挣到750元/平方米的利润。半年资金回报率能达到10%，年化的资金回报率就能达到20%。他表示，当初公司接下这个项目，就是因为虽然只有约5%的销售利润，但是依赖资金快速周转，资金回报率也颇为可观。

　　显然，理想与现实差距巨大。延迟开盘和回购款项落实等问题，令中铁建哑巴吃黄连，有苦说不出。

　　此外，《北京市商品房预售资金监督管理暂行办法》于2010年12月1日起实施，规定商品房预售资金应全部存入商品房预售资金监管专用账户，政府对其中用于项目工程建设的资金实行重点监管，保证预售资金优先用于工程建设。上述中铁建人士称，预售资金监管以后，开发商不能尽快拿回预售资金，这也意味着6200元/平方米的地价成本还要长期沉淀，假若这部分成本沉淀一年后才能拿回，那么上述测算的年化资金回报率就缩水一半。

　　针对商品房的预售资金监管政策，在保障房建设上是否仍然适用？这些政策迄今并未明确，这让承接保障房的开发商忧心忡忡，即便是具有较强资金实力的央企开发商，对此也颇为担忧。

　　一位2010年获得海淀区某地块的央企开发商向财新《新世纪》记者透露，由于该地块配建了一定比例的公租房，海淀区相关政府官员经常询问他是否要自己持有这部分公租房，如果不愿意持有的话，就让给海淀区政府回购，但它给出的回购价格只有地价成本的三分之一。

　　“它根本不考虑你的成本，认为你旁边的商品房已经把公租房的成本都给背了，特别是地段好的项目。我知道它已经惦记很久了！”他向财新《新世纪》记者表示。

　　然而，更让他担忧的是分配环节的问题，“用政府的钱回购，很可能最后都变成了公务员宿舍。”

　　但是，公租房盈利模式较之其他保障房更不清晰，加之后期投入较大，这家央企开发商正在犹豫：是否接受海淀区政府的条件，以成本的三分之一将这个地段极佳的公租房卖掉。

　　

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