对于上海隐现的保障房用地转让需求，该"疏"还是该"堵"对于民间资本参与保障房建设的渴求，政策或该给出回应

　　法治周末记者肖莎

　　“最近有房地产业的朋友问我，是否能找到保障房用地的下家。”上海市一位媒体从业人员杨强(化名)告诉《法治周末》记者。

　　但陈强并不愿透露该房地产业朋友的具体信息。

　　在保障房建设日渐成为地方政府“必须履行的职责”的背景下，相关的任何消息，几乎都变成了敏感词汇。

　　5月27日，上海市规划和国土资源管理局业务办理窗口的工作人员告诉《法治周末》记者，目前尚未受理过保障房用地转让的业务，不过杨强称其关于保障房用地转让的消息也很确凿。

　　那么，在全国奋力突围今年1000万套保障房的当下，保障房用地能否转让

　　保障房用地转让可能“触雷”

　　住建部与各省、自治区、直辖市以及计划单列市签订《保障性住房目标责任书》约定，2011年所有分配完成的目标任务，必须在2011年10月31日前全部开工，否则主要领导将遭到从约谈到行政处分乃至降级、免职的严厉处罚。

　　从目前的情况来看，保障房项目大都被列为当地的民生工程之首、“天字号工程”、“市委书记工程”，然而，土地供应仍是各地政府在保障房建设中面临的一大难题。

　　不同类型的保障房用地供应方式也不相同。

　　今年“两会”期间，住房和城乡建设部副部长齐骥在主题为“保障性住房建设和房地产市场调控”的记者会上明确表示，建设经济适用住房的时候，市县人民政府要无偿地划拨土地。

　　北京大学房地产法研究中心主任楼建波告诉《法治周末》记者，除了经济适用房，廉租房的土地供应方式一直是划拨，但公租房的土地划拨方式并没有文件明确约定。

　　“‘两限房’的土地供应方式则是出让。但这种出让是有一定限制条件的，比如北京推行的是‘限地价、竞政策性住房面积’的挂牌出让方式。”楼建波说。

　　所谓“限地价、竞政策性住房面积”是指，设定合理土地上限价格，当竞买报价达到合理土地上限价格时，则不再接受更高报价，而转为在此价格基础上通过现场投报配建租赁房面积的方式确定竞得人。

　　楼建波告诉《法治周末》记者，从理论上来讲，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》及其他相关法律法规并未规定保障房用地不能转让。但杨强提到的欲转让的保障房用地不会是划拨土地，只能是出让土地。因为划拨的土地使用者不能随便转让，要经过市、县人民政府土地管理部门批准。

　　“但从实际情况来看，在现在的政策风头下，转让保障房用地恐怕要出事。”楼建波说。

　　房地产律师秦兵甚至认为，保障房用地是有特殊目的的土地，即使是通过招拍挂拿到的保障房用地，也不允许转让，因为土地是开发商通过低于市场的土地价格拿到的。

　　“而且现在不少土地转让都涉嫌土地倒卖，应出台相关法律规定明令禁止转让保障房用地。”秦兵说。

　　背后是社会力量参与的渴求

　　楼建波认为，保障房用地转让的苗头，反映了社会力量尤其是民营企业对参与保障房建设的渴求。

　　“很多民营企业由于达不到政府要求的保障房开发资质和资金背景，可能就想要通过转让的渠道获取开发机会。”楼建波说。

　　此前，上海的保障房大多由上海国资系统下属的企业开发，其他省市的保障房也大多由政府或国企直接承建。

　　楼建波认为，欲转让保障房用地的消息出来后，相关部门更应当考虑的是如何引导社会力量参与保障房建设，通过好的体制机制设计，让社会力量名正言顺地参与进来。

　　温州市中小企业协会会长周德文告诉《法治周末》记者，只要有合理的回报，目前温州的民间资本对保障房建设的兴趣还是很高的。

　　然而，问题的症结就在于，政府要求开发商代建的保障房利润上限为3%，目前保障房建设的利润率可能达不到社会力量预期的程度。

　　对此，复旦大学房地产研究中心主任尹伯成则认为，可以通过把保障房建设的产业链交给开发商来解决这个问题。

　　“保障房建设本身的利润比较低，但如果把从设计、原料采购、建设、运营、物业管理等环节都交给开发商来做，每个环节的利润加起来也就不算低了，这样开发商也许会比较有动力。”尹伯成对《法治周末》记者说。

　　不过，在楼建波看来，引导社会力量参与保障房建设也要慎重，毕竟一旦制度设计不完善，很可能导致政府部门无法掌控保障房建设的节奏和质量。

　　楼建波告诉记者，他也参加过不少关于保障房建设的会议，大家的态度都是“社会力量参与是必然的方向”，但具体应怎么参与才能在推动保障房建设进程的同时还能减少风险，没有人心中有明确的答案。

　　来源：[法治周末]责任编辑：[吕亚林]

　　

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