40号土地公告开标 近两月申城首度迎来宅地出让

　　商报记者 袁晨晨

　　上周五，40号土地公告开标，上海土地交易市场迎来了久违近两个月的住宅用地出让，吸引了众多媒体记者和业内人士的现场观摩。最终，这两幅分别位于松江佘山和宝山大场的住宅用地的成交金额合计超过17亿元，但溢价率均低于预期，分别为56．88％和44．36％，尽管并不能因为这两幅地块的表现而简单地判断地价水平出现了下降，但向来居高不下的纯住宅用地溢价水平开始回落却是不争的事实。

　　佘山洋房地块花落新黄浦

　　40号公告共计推出了两幅分别位于宝山区和松江区的住宅用地，出让面积合计约11．45万平方米，其中，松江区佘山镇的低密度住宅用地千新公路1号地块显然更加引人注意，其出让面积达到约82795．2平方米，容积率为1．0，东面直至小泾港，西面紧邻千新公路，挂牌起始价为5．96亿元，粗略估算，起拍楼板价约为7198元／平方米。

　　商报记者了解到，这幅千新公路1号地块位于佘山核心位置，南面贴近佘山镇政府，东面与佘山亦相去不远。这幅地块曾于去年12月接受过预申请，但受国土部叫停“容积率小于1地块出让”影响，预申请活动后来遭遇暂停。此次这幅地块“复出”，容积率仍为1且限高16米，适合打造成为联排别墅、5层宽景平层等大户型高端混合性小区。近两年来，低密度的“洋房”地块在上海土地交易市场上炙手可热，青浦赵巷、松江广富林等区域频频冒出“地王”地块，不断刷新区域地价纪录，千新公路1号地块处于更为优越的佘山豪宅板块，因此，在这幅地块刚刚推出时，商报记者认为将很可能会引发开发商之间极为激烈的争抢。

　　然而，据土地交易市场信息显示，这幅地块虽然吸引到33家房企领取了申请书，但只有2位竞买人进入了竞价环节，最终，上海新黄浦置业股份有限公司、上海良盛实业有限公司及上海佘山国家旅游度假区联合发展有限公司组成的联合体竞得了这幅地块，成交总价为9．35亿元，溢价率为56．88％，折合楼板价约为11293元／平方米。

　　千新公路1号地块所在的佘山板块是上海最早成型的豪宅聚集区之一，目前在售的项目主要包括天马高尔夫别墅、上海紫园、佘山东紫园，价格均在1000万元／套以上，均价也在40000－100000元／平方米之间。虽然，由于容积率所限，千新公路1号地块无法打造如同上述豪宅的独栋别墅房源，但是，近年来，叠加、联排、花园洋房等“类别墅”产品在房地产市场上“大热”，房价水平远高于一般的公寓产品，千新公路1号地块完全有可能打造成价格不菲的豪宅公寓产品，单就11293元／平方米的楼板价而言，这一地块还是存在较为丰厚的利润空间。

　　大场宅地现逾百轮竞价

　　40号公告的另一幅住宅用地大场镇文海路西侧地块位于宝山上大板块，靠近大场镇，东至文海路，南至场中路，在轨道交通7号线上大路站和场中路站之间，周边交通较为便利。

　　今年1月，保利地产以26．57亿元的价格拿下地块附近出让面积近10万平方米的大场镇捆绑基地塘祁路南侧地块，折合楼板价约为13445元／平方米，溢价率达到156％。相比大场镇捆绑基地塘祁路南侧地块，大场镇文海路西侧地块的地理位置更为优越，且规模较小总价低，出让面积31663．7平方米，容积率2．0，按照5．32亿元的挂牌起始价粗略估算，起拍楼板价约为8401元／平方米，吸引了多达31家房企领取了申请书，并有6家竞买人进入竞价环节。

　　值得一提的是，这幅地块的出让方式并不同于一般的住宅用地，反而与商业用地相仿，现场采取了举牌竞价。6号竞买人首先报出了5．34亿元的价格，4号、5号和8号竞买人也紧跟其后，4名竞买人展开了激烈的争夺。在5号竞买人报出6．18亿元的价格之后，6号竞买人率先退出，而当报价超过7亿元之后，8号竞买人也选择了放弃，剩下的4号和5号竞买人之间你来我往，各不相让，正当所有人以为胜者将在这两方之间产生时，3号竞买人突然报出7．44亿元，加入了战局，最终，经过上百轮的竞价，3号竞买人——上海同济房地产有限公司和同济大学建筑设计研究院（集团）有限公司组成的联合体以7．68亿元的报价拿下了这幅地块，溢价率44．36％，折合楼板价约为12127元／平方米，在扣除5％的保障房之后，其商品房部分楼板价达到约12766元／平方米。与保利大场地块相比，大场镇文海路西侧地块的成交楼板价出现回落，但其12776元／平方米的价格相比周边在售楼盘来说已经不低。目前，这幅地块周边在售一手项目君邑地中海、聚丰景都等均价都在20000元／平方米上下，二手房项目有绿地领海、上大聚丰园等，均价约为19000元／平方米。