记者 张骏斓 见习记者 俞佳 制图 任萍

　　楼市调控不仅对开发商资金造成巨大压力，对地方政府的收入也造成一定影响。相关机构的监测数据显示，1-5月全国128个城市土地出让金相比去年同期下滑了5%，其中住宅土地出让金下滑14%，北京、上海等一线城市的下滑幅度更为明显。然而，在土地出让金下降的同时，大多城市仍在“温和上涨”。不仅如此，由于政府对于土地出让金的依赖性，随着土地出让金的下滑，有购房者担心，一些政策是否会因此而出现打折或是变通的情况。就此话题，记者昨日专访了复旦大学经济学院教授孙立坚、华师大国际关系与地区发展研究院地区发展研究中心副主任、教授余南平、上海中原研究咨询部总监宋会雍，共同讨论楼市焦点问题。

　　问题一：土地出让金降，为何房价还涨？

　　记者：研究机构监测数据显示，1-5月128个城市住宅土地出让金约5193亿元，同比下滑14%。一线城市下滑幅度更加明显，北京、上海分别下滑了84%和44%，溢价率逐渐回归理性，同区域的同质地块价格出现一定降幅。与此同时，房价并没有出现下降，甚至还在“温和上涨”。过去我们总是将高房价归咎于高地价，现在为什么土地出让金已经下降了，房价却还在涨？

　　孙立坚：这其中原因有很多。首先归根结底，影响房价最主要的因素的供需关系，新增的“低价土地”并不会那么快体现到市场上，现在讨论房价更多考虑的是存量因素。如果市场出现大面积的抛盘，供应量得到增长，则可能出现房价松动，但是，这种抛盘并没有出现。为何不抛？这与现阶段养房成本太低和保值手段缺乏有关。

　　目前，房产往往被视为一种“储蓄”，股市不稳定、银行负利率，房地产反而是相对保险、有效的“防缩水”手段。投资者中不乏一批放弃实业转头房地产的炒房客，没有更健康的投资方式，无法解决这些人资金的去处，就难以解决炒房问题，至少他们不会主动抛盘。另外，其实很多人还是看好房地产的未来发展，比如认为上海房价将达到香港水平，这种预期的存在也使得持有者不会松手。想解决这一问题，增加养房成本是关键，我国现在的养房成本相比发达国家算是很低，征收高额的房产税、物业税或能改变现状。但是，受技术因素、国情因素等限制，全面征收房产税物业税还不太现实。

　　其次，即使等到“低价地块”项目竣工销售，是否会是“低价房”我也持怀疑态度。开发商之间有着共同的利益，在定价上可以说是心照不宣。如果我拿了价格较低的地块，开盘时根据成本定了一个低于市场的价格，而其他楼盘为了争取客户也开始降价，一轮相互压价的价格战也便打响了。如此恶性竞争对谁都没有益处，一般开发商不会这样给市场输入竞争意识和降价信号。

　　余南平：“地价决定房价”本身就是一个伪命题，地价虽然是组成房价的一个因素，但并没有紧密关系。 “地价+利润”这种定价方式在市场经济环境下是行不通的，买地卖房的开发商们有可能大赚，也有可能亏本，房价是根据市场的接受度而定。未来两年的房价也还很难判断，要综合经济增速、税收等多方面因素，还要看政府对暴利的容忍度，不能因为现在出让金的下降而轻率判断。

　　现在看来，房价没有下降的原因，本身调控需要一个漫长的周期，从中央到地方，执行度也多少会打折扣。房价既有受市场决定的一面，也受到过去住房模式的影响，短时间内想到达某个目标有难度。

　　不降价也一定程度上体现了开发商资金链没有我们想象中那样紧张。虽然正规渠道收得很紧，但是房地产信托、银行理财等还在暗中为房企输血。 4万亿银行理财产品做什么去了？应该有不少进了开发商的口袋。

　　宋会雍：实际上目前的下滑主要是总价的下滑，而地价不应当仅仅看总价的情况，同时也应该看到地块周边区域市场价格的高低。比如近期成交的千新公路一号地块，该地块位于广富林文化遗址保护区西侧，属于佘山板块，与佘山旅游区相邻，地块周边如去年年初成交的松江广富林2-4地块以17.16亿元拿下，楼板价为16378元，溢价率高达191%，当时造就了一块区域新地王。但最终该地块成交楼板价仅拍出11292元/平方米，远低于业内预期，但是同日出让的大场镇文海路西侧地块，虽然最终地块成交的溢价和楼面地价相比塘祁路南侧地块出现双双回落，但12133元/平方米的价格相比周边在售楼盘来说还是略显偏高。以这样的拿地成本加上建安和管理税费等成本，预计项目上市价格要达到25000元/平方米以上。这代表了开发企业对于未来普通商品住宅缓涨的一个预期，但我们认为，在房地产调控的大环境下，两年后的销售工作会面临相当压力。这也说明了区域市场的不平衡。

　　出让金总量的下滑，表明目前宅地市场的竞争热度是下降不少，也说明了现在开发商对于楼市的预期已经从乐观转向为保守，再加上目前的一系列调控政策，对于房价的下行预期带来一定的影响。而地价的下调有可能是一种催化剂的效应。

　　问题二：地方财政屏不住，调控松绑？

　　记者：土地出让金很长一段时间以来是地方财政的命脉，土地的本质是财政，加上地方融资平台清理所带来的还贷压力，地方财政吃紧。基于此，一些城市被报道出有对目前楼市政策进行变通的做法，这是否意味着，当地方财政屏不住，调控有可能会出现松绑的情况？

　　孙立坚：过去，地方政府的财政来源主要有两块，一是招商引资，二是所谓的卖地。但在经济危机后，招商引资变得困难，土地财政便成为命脉。但我个人认为，不同于香港等地区，我们有制造业，全国依靠土地财政的现状其实不应该，也很危险。高价卖地的后果是什么？推高房价，结构调整难度加大，人才进不来，城市发展受影响。因此，我认为财政的来源还是应该依靠企业的税收，减少对土地的依赖。对房地产等一些有泡沫的产业，建议对获得的利益征收高额的红利税。

　　余南平：首先，关于限购令，虽然它并不是一个好办法，但现阶段是没有办法的办法，现在松绑可能并不是时候。

　　其次地方政府依赖卖地肯定是不对的，地卖完了怎么办？这不是长久之计。如果地方财政有不足，通过存量房房产税的征收来弥补可能更加稳定和健康。实际操作中可以设定首套、自住等免征范围，保障合理需求的同时打击投机行为。

　　宋会雍：目前调控松绑的可能性不大，而一些诸如大连和海口等城市传出的松绑迹象，只不过是对市场的一种试探。实际上目前的土地出让金下滑主要还是与政府的供地步骤有关联，在上半年的情况下，避开一些高溢价宅地的出让风头，使得楼市调控能够有序的进行。后期，政府仍将继续保持调控的一贯性。比如现在有望执行的禁止送面积的规定，实际上就是政府在发出一个要求开发商明确降价的信号，不要以送面积为借口保持房价的坚挺，通过将赠送面积打入总面积内，体现房价的实际下调。个人感觉，楼市调控仍在政府按部就班的规划执行中。所以松绑的可能性不大，同时政策有可能还将进一步深化。

　　对于土地财政的依赖，实际上依托产业转型及新兴产业进行调整，而现在执行的房产税实际上就是一种转型。

　　

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