随着财富的积累，长三角区域的富裕阶层开始把置业目光转移到海外。一方面防国内通胀，另一方面为子女教育问题。

　　近年，随着财富的积累，长三角区域的富裕阶层开始把置业目光转移到海外。究其原因，业内人士分析，一方面是国内的通货膨胀，导致资金流向海外避险。另一方面，是为了子女的教育问题，以及今后的海外养老问题等都助推海外置业升温。

　　中国热钱海外置业升温

　　据财新《新世纪》报道，5月底，在超过400人的排队抢购下，加拿大新威斯敏斯特市一栋153套的公寓在两个半小时内全部卖出。这栋将于2012年完工的公寓楼并无特别之处。销售如此火爆的原因就是中国投资者的介入。项目销售负责人比尔·莫里森(Bill Morrison)对当地媒体透露，在项目进行到一半时才想到向中国人营销，但“需求简直疯狂”。在最终成交名单中，中国买主占了40%。

　　6月初，加拿大列治文市(Richmond)中心的一栋豪华公寓楼出售。本计划在一个周六开盘，但是从当周周三开始，就有80多位购房者冒雨排队。最终，周六一天卖出270多套房。冒雨排队的绝大多数是中国人。

　　诸多数据及分析显示，目前中国购买力不仅支撑了加拿大温哥华、多伦多等中国移民密集地区的房价，英国伦敦、澳大利亚悉尼和墨尔本、新加坡和美国旧金山等地，亦到处可见中国投资客的身影。越来越多的海外房地产项目意识到了中国购买力的强势“崛起”，纷纷赶赴中国进行专场推介，或亮相大陆的各种房展会。

　　中国人海外“淘房”的背后，是中国移民潮、留学潮以及投资潮。据了解，虽然移民、留学等传统需求仍是海外置业的主流，但近一年来纯粹投资性购房的比例正在迅猛上升。政府对国内房地产市场加强调控，出台各种限制措施，再加上国内通胀形势严峻，中国的富裕阶层由此加紧了对海外房地产的搜罗，在世界范围内寻找投资性房产。

　　去海外买房，正在成为一种新兴的投资趋势。由此，全球范围资产配置的理念也开始冲击缺乏经验的中国普通投资者。实际上，在那些于国外排队买房的中国人中，有很多人对当地情况并不了解，还有很多人习惯性地寄望从房价上升中牟利，如此投资隐含的风险问题不言而喻。

　　温哥华房价被炒高12%

　　据理财周报报道，自去年以来，国内限购政策的不断出台，迫使海外置业风潮盛行。“在过去的6个月中，通过我们公司在海外置业的客户出现了大涨，涉及金额高达13亿元人民币” 。国际地产顾问行高力国际北亚区董事总经理柳维伦表示。

　　据高力国际透露，去年该行向亚洲买家出售了790套海外物业，中国买家约占4%至5%的份额，而在今年的1-6月，中国买家份额激增至10%左右。该行分析，由于国内房地产调控日渐严厉，促使部分买家转向海外购房。

　　目前中国人海外置业首先是中国香港，其次为东南亚国家以及欧美国家华人集中的区域。

　　在加拿大华人聚集地的温哥华，今年一季度，华人购买新房的比例占到了当地市场的29%。

　　英国莱坊房地产经纪公司一项新调查显示，中国买家近两个月来在伦敦花费了1.2亿英镑。在卡纳里沃夫金融区新建住房的购买者中，目前有三分之一来自中国内地和香港。

　　香港中原地产日前发布的报告显示，以10个大型小区的买卖合约登记平方英尺价计算，2011年4月份太古城、沙田第一城及海怡半岛的楼价已经超过1997年水平，分别比1997年7月高出12.1%、2.9%及0.5%。

　　在香港楼市节节高升的背后，内地豪客的身影活跃其中。

　　按照香港中原地产研究的分类，总价在1200万港元以上的住宅可归入豪宅。2007年上半年，内地客在香港购买豪宅的整体金额占比不过9.7%，到了2010年下半年，这个比例变成28.8%。

　　与此同时，高力国际也发布报告称，在过去的2010年，以加拿大的温哥华为例，由于中国人的大量置业将房价炒高了12%。

　　受到金融危机的影响欧美绝大多数城市的房价都在下跌，唯独中国移民群居之地不降反升，如纽约唐人街、皇后区的法拉盛、布鲁克林的八大道，旧金山和洛杉矶的唐人区，加拿大的温哥华，澳大利亚的悉尼等地，房价都在攀升。3123>>

　　随着财富的积累，长三角区域的富裕阶层开始把置业目光转移到海外。一方面防国内通胀，另一方面为子女教育问题。

　　第一太平戴维斯英国住宅研究部负责人 YOLANDE BARNES 认为：“如果中国的亿万富翁们也像其他国家的亿万富翁们一样将钱投入伦敦市场，那伦敦中心首要区域的物业价值将会被提升15%。”

　　 海外项目吸引中国买家

　　在中国人强大的购买力吸引下，一些海外项目纷纷登陆中国推介项目，与此同时，一些国内地产商也开始投资海外地产吸引中国客户。

　　5月28日，位于马来西亚槟城的海居大盘爱迪·经典公寓把首期项目的开盘地点选择在了北京，借此来吸引中国买家的注意。

　　6月14日，来自加拿大温哥华的两个豪宅项目来北京推介，两个项目均位于温哥华市中心，售价高达12万人民币/平方米(使用面积)。

　　柳维伦表示，目前中国人在海外购房并不受到贷款的限制，在欧美国家贷款年利率在3%——3.5%左右，而且再次转让所征税率也低于国内，例如再次买卖只征收净收率的25%，而且还可以跟政府商议税费问题。目前在温哥华的投资回报率在10%左右。

　　同海外项目来中国淘金一样，一些国内的开发商也开始把目光转移到海外，在加拿大，香港的李嘉诚和新鸿基就早已开发了项目; 近日冯仑也推出了万通台北2011以吸引内地买家去台湾投资。

　　调控下的投资挤出

　　据高力国际透露，2010年该公司向亚洲买家推介销售了790套海外物业，其中中国买家约占5%。而在过去的六个月，这一比例已激增至10%。

　　过去六个月，通过高力国际中国国际物业部完成的海外住宅投资项目已经超过50套，成交金额约1.3亿元人民币。高力国际北亚区董事总经理透露，从成交案例来看，长三角区域的上海、宁波、温州及杭州等地的私营企业主是海外置业的主体。此外，北京、天津等环渤海区域、东北以及成都等地也出现了非常明显的增幅。

　　高力国际华北区董事总经理高晓辉分析称，海外置业人群大体分为三类：一是留学，一些有经济能力的留学家庭考虑到子女在国外租房不如买房，有的甚至还购买大面积房产，将部分用于出租实现“以房养学”;二是移民，伴随着2010年前后的这一波移民潮，国内投资移民的数量大幅增加，在加拿大、澳大利亚等主要移民目的地，新移民带来的刚性需求以及对高端物业的需求迅速增加，由此催生了主要移民国家房地产市场的火爆;三是纯粹的物业投资者，相对于国内的限购、限贷等政策，海外的一些国家贷款政策较为宽松且利率较低，逐利的资金由此越来越多的投向海外置业。

　　世邦魏理仕中国住宅部执行董事安东指出，今年以来，纯投资的案例数量不断攀升，已占到海外置业总数的近三分之一。

　　一位不愿具名的外资代理行人士称，在投资客中，有相当数量的国内房地产业内人士，他们本来与代理行有合作伙伴关系，由于国内政策多变以及房地产市场的不明朗，他们索性将投资的关注点转移至海外物业。

　　一位东北的私营企业主也表示，国内现在一二线城市的租售比过高，在政策打压下升值空间非常有限，未来两年内投资的价值不大。他正在考虑将手上的物业脱手，转向海外购置一些房产，“比如伦敦或悉尼，无论是出租回报还是升值空间，都比国内更加开阔。”

　　在何衍钧看来，通过买房进行境内、境外资产的“换筹”，不仅是应对通胀的好途径，还能使个人资产结构更加稳健。

　　加拿大房产经纪人康姆·古德(Cam Good)为了销售多伦多市郊埃托比科克的一个项目，在香港和北京分别开了办公室。他认为，中国人在加拿大买房主要是为了将财富放在一个安全的地方。

　　此外，人民币在汇率市场上的优势，也推动了中国大陆投资者海外置业。人民币兑美元五年内累计升值了22%，不仅购买力提升，同时海外贷款的还款压力也持续降低。

　　有英国媒体抱怨，英镑大幅贬值和低利率，使得伦敦及其周边的房地产对中国投资者而言价格低廉。英镑自2007年以来相对多种其他货币暴跌了25%左右。伦敦当地的一名置业顾问说，由于英镑疲软，伦敦的房产现在与北京、上海和香港相比更值得购买。莱坊公司的数据显示，中国人在伦敦购入的房产价格大多在40万英镑(约为400万元)到100万英镑(约为1000万元)之间。3<<123>>

　　随着财富的积累，长三角区域的富裕阶层开始把置业目光转移到海外。一方面防国内通胀，另一方面为子女教育问题。

　　在外汇管制的现阶段，资金外流有相当大的隐蔽性。很难找到一个准确的数据，来描绘海外置业热潮带来的资金流出规模。据美亚置业统计，2010年通过房产中介赴海外买房的金额超过50亿元。而多位代理行人士均表示，实际规模肯定远远大于这一数字。

　　在现有政策下，每人每年仅有5万美元(约33万元)的换汇限额。巨额的买房资金，如何进入海外市场?

　　高力国际华北区国际物业部董事邹世宏解释称，一般情况下，能够在海外买房的客户，都会有在海外的公司或账户，或者有家庭成员移民海外或留学，能够实现海外转账。如果没有离岸公司或账户，也可以通过亲朋好友的帮助，用不同的身份证向海外账户汇款，但这种情况相对少见。

　　“在海外买房，很少有要求一次性付款，而且首付比例都比较低。”邹世宏称，一般情况下，外汇管制不会成为海外置业的障碍。

　　前不久，上海版个人境外直接投资试点方案上报至国务院。据媒体报道，上报方案将个人境外直投设计为非金融类的外汇投资，主要投向移民投资、房地产投资和企业投资。对此，邹世宏表示，个人境外房地产投资的放开，将有助于缓解国内楼市调控的压力。（编辑：海绵）3<<123

　　

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