本报记者 董映颉 北京报道

　　从地铁5号线崇文门站D口出来，便是新晋“地王”的崇文门菜市场地块。这幅正方形的地块面积并不大，总用地面积只有6030.6平方米，2米高的围墙里面杂草丛生。从这里望出去，西边是崇文门新世界百货和国瑞城，东边则是崇文门饭店。

　　然而，43226元/平方米的楼面均价，140%的溢价率，却让这块看起来并不起眼的地块给北京土地市场打了一剂强心针。在调控趋紧、土地财政逐渐被瘦身的背景下，“地王”的回归或许不仅让未来即将出让的优质地块找到了出路，也在传递着房价波动的心理暗示。

　　神秘的71号

　　6月27日下午，北京市土地整理储备中心交易大厅里座无虚席。尽管竞标的时间定在3点半，但15家参与竞拍的企业却早已落座。

　　北京土地整理储备中心资料显示，崇文菜市场这块地6月13日开始挂牌竞价，到27日竞拍当天，已经经过了17轮报价，总价从起拍价2.96亿元提升到3.2亿元。不仅如此，文件此前显示的最小递增幅度为150万元。

　　然而，竞价刚一开始，拍卖师就将竞价阶梯从150万元直接调高至1000万元。气氛一时间也进一步紧张。

　　当价格飙升至5亿元时，手持12号牌的广州丰璟地产突然杀出，开始频频举牌。

　　直到最后8轮，其他竞价者已经全部放弃。这时候，持71号牌的神秘买家引起大家注意，只剩其与广州丰璟互相追赶。最后，广州丰璟以7.1亿元拿下了该地块。

　　整个拍卖过程还不到半小时，但是，来参与竞拍的企业却成为各方关注的焦点。事实上，在这15家参与企业中，最终能被辨认出来的也仅有新世界和苏宁两家企业和最后公布出来的胜者。据北京市土地储备中心的工作人员向记者透露，参与竞标的企业有知名房企，也有金融机构，“差不多一半一半吧。”

　　最后，这个“黑马”广州丰璟和71号对手却成了这短短半小时中最为神秘的主角。

　　关于广州丰璟房地产，网络上仅有一家企业黄页收录在案，而该网页上也仅有这家公司的名称和地址。

　　直至拍地后当天深夜，经过媒体记者的多方查证，才确定了该公司为在香港上市的广州房地产商合景泰富在北京成立的子公司。

　　但对于广州丰璟的竞拍对手71号买家的神秘身份，却始终找不到头绪。

　　历时半个小时的拍卖结束后，这位71号买家就迅速离开了交易大厅。而其他在场的开发商也都拒绝接受采访。记者虽然多方问询，但至今，这一神秘买家的身份仍然是谜。

　　派生面孔出手的拿地策略

　　“参与这种关注度极高地块的竞标，如果是个生面孔企业，一般有两种情况，一种是并非房地产行业内的企业，比如金融机构，虽然不知名但有资金实力，另一种则是知名企业的子公司，尽量不暴露自己的身份。”北京市土储中心土地学会专家向记者表示。

　　这个神秘的71号在其他买家都放弃竞标的时候，仍然与广州丰璟对抗了8轮价格战，无疑其背后的资金实力是相当强大的。

　　“这个企业很有可能也是某个知名开发商的子公司。”北京一家知名房企负责前期投资的内部人士告诉本报记者，这一地块由于位置资源的稀缺性无疑会受到各方追捧拍出高价，但是由于竞标过程中房企开出的价格将会透露企业的资金状况等相关信息，因此，知名房企在这种时候一般也会派出“生面孔”低调行事。

　　“这不仅是房企拿地的一种策略，也是房企对可能出现‘地王’的地块谨慎地做法，”北京市房协副秘书长陈志告诉记者，“毕竟现在仍然处于调控的非常时期，各方对‘地王’地块及拿地公司都会给予更多的关注。”

　　事实上，正如陈志副秘书长所言，房企在关键地块的竞标中为了争夺自身利益，会想尽各种拿地策略。

　　比如在2010年CBD核心区6地块招标中，一个名为“恒中北京发展”的企业也曾经引起各方的猜测，当时这一企业对6幅地块中的两地块都开出了“蹭底价头皮”的报价，而这两幅地块的其他竞争者开出的价格都在溢价40%以上。

　　本报记者在调查中了解到，这个公司有可能是当时参与竞标的某家开发商的“马甲”。目的则是，一方面可以分散竞标者的注意力，减少其他企业对自己的关注，另一方面也便于隐藏自己的真实实力，尤其是在可支配资金方面。

　　在这次的崇菜地块中，仍然有分析人士向记者表示，这个71号买家也不能排除是开发商“马甲”的怀疑，毕竟这一地块价格大涨后，周围已有的同类商业物业也将得到“恩惠”。

　　地王的代价

　　开发商的神秘和谨慎源于对“地王”的风险判断。一位不愿具名的房地产业内人士对记者表示，无论是开发商还是北京市政府，对于“地王”都是“既爱又恨”，“颇有点知其不可为而为之的意味。”

　　经过33轮竞拍，广州市丰璟房地产开发有限公司最终报价7.1亿元，以43226元/平方米的楼面地价夺得了崇文门菜市场地块，溢价140%，成为近一年来北京土地市场当之无愧的地王。

　　但是对于这一地块的新主人合景泰富来说，吞下这个“地王”还是有代价的。6月28日的消息称，花旗给予合景泰富沽出评级，主要就是因对其增长潜力及业务扩张存疑。而瑞信也在6月29日发表报告称，虽然该地面积较小，但公司之前并无建筑或管理商场的经验，料相关投资将增加营运风险。

　　而对于北京市国土部门来说，上述业内人士表示：“尽管出现地王地块可能会让北京市顶雷，但这个成交价却在一定程度上可以让土地市场的热度重燃。”

　　北京的土地市场确实很长时间没有这么兴奋过了。此前，去年7月，位于崇文门东南、磁器口东北角的新景商务楼北侧遗留商业金融地块出让，成交楼面价约为12133元/平方米。而在崇菜地块之前，北京的“单价地王”则是早在2010年3月，中国兵装在蓟门桥拿下的东升乡住宅地块，楼面价约3万元/平方米。

　　土地市场的长期萎靡从近期公布的数据中就可见一斑。本报记者根据北京市土地整理储备中心成交信息统计，截止到6月29日，今年上半年北京共成交土地114块，土地出让金合计约327.5亿元，同比去年减少约305亿元，降幅达48.2%。

　　半年时间仅327.5亿元进账，这对于北京财政重要来源之一的土地财政来说，无疑是个不小的打击。

　　土地盛宴前的“开胃菜”

　　这很容易让人联想到今年5月31日北京市召集开发商参加的大规模土地推介会。在这次推介会上，北京市各区高调展示了下半年准备推出的86宗地块。而从这一数字中，可以读出的仍是北京市土储中心迫切推地的急切心态。

　　而这次崇文门菜市场地块推出的时间节点，也让各方不禁揣测北京市政府的“良苦用心”。

　　“崇菜地块推出的时间在6月底，而北京市早在5月份就高调表示要在下半年大规模推地，”中国房地产学会副会长陈国强向记者表示，“这可以看做是政府为下半年的推地进行的预热。”

　　事实上，除了崇菜地块，7月份一开始还有两次重磅地块的推出，即7月6日开标的CBD九宗地和7月29日招标的王府井大街西侧商业金融用地。由于地理位置的特殊和稀缺，这三幅用地都是被业内预计将创造新纪录的商业用地。而将这三批土地都集中在7月份前后入市，也不能仅仅归于“巧合”那么简单。

　　北京中原地产市场总监张大伟认为，崇菜地块成交的单价较高，由于是商业地块，预计将对7月即将出让的CBD核心区地块、王府井地块有一定的影响。

　　而事实也正是如此。崇菜地块的拍卖价格一出来，立即让业内人士对将于7月6日出让的9幅光华路CBD核心地块充满了遐想。

　　崇菜地块出让前，有业内人士参考该区域2010年CBD出让地块2万元/平方米的成交价格，预计这9幅地块合计成交额将超过200亿元。而如今，当崇文门菜市场金融用地地块的楼面价飙到4万元/平方米之上时，业内人士也纷纷将CBD地块剩余9地块的成交额调高至“超过250亿元”。

　　多位业内分析人士表示，住宅地产在调控中受抑制，开发商只有加码商业地产谋取出路，而即将出让的CBD剩余9幅地块，作为CBD核心区最后的出让地块，也必然会受到市场的追捧。

　　

分享到: