养老地产售卡还是售房 低价诱惑难抵产权模糊

　　以养老的名义拿地，以地产的利润定价，土地性质模糊，重重隐患尚未触发

　　□ 财新《新世纪》记者 田林 蓝方 | 文

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　　养老地产，正成为中国房地产市场上最为诱人的概念，让市场资本、地方政府，乃至慈善公益基金都一同为之兴奋；与此同时，一种被开发商称做“创新型养老社区”的房产项目，正日益流行。

　　在网络上搜索“亲和源”三字，立刻会跳出一串相应楼盘介绍，显示其为上海浦东新区康桥路的在售公寓。不过售楼小姐强调，目前网页上每平方米标价2万元的产权房已经停售，只能以购买会员卡的方式获得50年的居住权。

　　和其他普通房地产项目不同的是，亲和源被称为老年社区，只允许老年人入住。这里有单独的医院，有为老人设计的健身房，有种类繁多的老年餐桌。室内装修，也针对老年人需求设计。还有针对无法自理的老人开设的康复中心，提供专业的医护人员看护服务。

　　虽然50年居住权的价格折合每平方米仅8000余元，远低于产权房，但入住小区还需支付每年2万-7万元的年费。按这个标准，一套58平方米的公寓，居住50年至少要花费195万元。

　　公寓虽然价格不菲，却也吸引了不少老人购买，更得到风险投资基金的青睐。2010年12月25日，国际投资机构美国挚信资本(Trust Bridge Partners)宣布，对亲和源项目投资商亲和源股份有限公司注资1亿元，这也是风险投资首次投资中国的养老机构。目前合约已经签署，风投的资金还在审批当中，1亿美元将一次性以股权形式注入并置换一部分股权，总体注册资金并不增加。

　　亲和源股份有限公司创建于2005年3月，前身为上海康桥公共事业投资有限公司，由上海新建桥企业集团有限公司和南汇区康桥镇集体资产管理有限公司出资组建。据亲和源股份有限公司研究部主任王波介绍，上海新建桥企业集团有限公司主做房地产，当时亲和源是其中一个养老项目，后随着亲和源品牌不断推广，便将整个集团更名为亲和源。随着养老地产概念又一轮热炒，亲和源成为各投资方关注焦点。其在全国连锁经营的计划已于2010年启动。

　　利润何来

　　亲和源董事长奚志勇年过半百，自称打过鱼、当过司机。创办亲和源以前，他在康桥镇财政局主管过招商引资，担任过几年镇党委书记，后下海经商。奚志勇乐于把自己现在的所作所为，解释为圆一个孝敬老人的梦想，但他也并不否认对赚钱的向往。

　　养老产业，正是奚志勇选定的赚钱平台。据中国社科院的一份报告预计，到2050年，全国老年人口总量将超过4亿，中国将进入深度老龄化阶段。奚志勇常说，看到未来每三人即有一人需要养老服务的前景，目前正是进入这个行业的良机。

　　在奚志勇看来，亲和源的会员制运营模式是不同于传统养老机构的创新之举。和传统分期收取服务费维持运营的传统养老机构相比，亲和源模式最大的不同在于一次性收取多年居住租金。

　　目前，亲和源社区共有12座楼，占地100亩，最后三座正在开盘销售，提供面积从58平方米至108平方米的大中小三种户型。同时面向市场推出两种会员卡，一种一次性缴费额较高的A卡，允许继承转让，入住小区后每年须根据房型大小缴纳2万-7万元不等的年费；另一种只限个人终身使用的B卡，一次性缴费额低于A卡，且每年年费仅2万元，实际入住年限如不满15年，余款可折算后部分退费。

　　奚志勇把这个模式解释为“买卖不破租赁”，即使业主手持会员卡，并未获得房屋产权，但因签了一个长期的房屋租赁合同，即使房屋产权进行了转让，也不能将租户赶走。

　　会员资格的升值潜力，也为亲和源的销售员所津津乐道。据称，以A卡为例，一位老人在2008年以50万价格入住第一期公寓，现在已涨至75万元，管理费亦逐渐增加。会员卡和管理费每年将调价两次，这主要和市场销售策略有关。

　　据奚志勇测算，只要能不断发展新的会员，就可以实现盈利。他表示，仅是会员卡的售价就足可以回收房屋的建设成本，而每年所交的管理费才是长期稳定的主要利润来源。据王波透露，亲和源去年持平，今年将产生盈利。

　　“拿地”是关键

　　不过，要实现奚志勇的盈利计划，一个重要前提是能拿到便宜的土地。“养老地产开发，对土地的价格最敏感。”一位在津京地区投资养老地产开发的投资者表示。

　　“拿地”的过程漫长而曲折。早在2003年5月，奚志勇便从政府辞职下海，目标直指自办民营养老机构。在政府的工作经历使他与不少热衷地产投资的温州商人积累了熟络的人脉，几个月后，他与温州商人周星增一起注册了新建桥集团(下称新建桥)，从此开始筹划养老项目。

　　他们所做的第一件事就是寻找合适的养老用地。根据当前的法律规定，在中国任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；根据《划拨用地目录》，老年人社会福利设施用地被归为非营利性社会福利设施用地一类，可以划拨方式取得。

　　但当时并没有一块规划养老的用地。上海的土地资源稀缺，各区的财政收入当中，土地收入占比较高，主要来自于商业和住宅用地的出让，区县政府缺乏“批地”的热情。

　　周星增也曾表示，“上头很热情，但一直过不了‘土地公公’这一关。”他转述一位区官员的话称，“不是我不给面子，你得想想，我任期三年，需要拿出政绩；土地批给房地产商，马上就有一大笔收入；批成工业用地，马上就有税收；批成养老院，什么现成好处都看不到。”“结果就是和房地产开发一样，一哄而起，看谁和政府关系好，从政府那拿到廉价的地块。”奚志勇说。

　　这样的困境普遍。所谓规划内养老用地，往往都直接划拨给公办养老院。民营养老机构很难得到廉价土地，租赁土地和建筑房屋成民营机构最大成本。

　　屡屡碰壁之后，新建桥设计了不同于直接“拿地”的另一条路径。经奚志勇牵线，2005年，新建桥出资注册3125万元，上海市南汇区康桥镇政府用100亩公共建筑用地折价出让，并以南汇区康桥镇集体资产管理有限公司出资1875万元的形式入股，正式成立了上海康桥公共事业投资有限公司，经营范围登记为社会公共事业和福利事业投资，此即亲和源的前身。奚志勇曾对媒体说，直到引入康桥镇集体资产管理有限公司，才解决了土地问题。

　　新建桥最终得到了土地，但用地性质模糊。奚志勇向财新《新世纪》表示，亲和源项目用地是以工业用地的性质出让，出让年限仅为50年。不过，由于土地性质特殊，据奚志勇透露，每亩土地的价格仅为50万元，远低于当时同地区住宅用地的价格，仅相当于约每平方米楼面750元的土地成本。

　　项目的规划却并非以工业项目立项。上海浦东新区规划和土地管理局的工作人员向财新《新世纪》记者透露，亲和源养老公寓所处地块于2006年办理土地使用权出让，土地用途为公共建筑，据查该项目已在浦东新区房地产交易中心办理过房地产登记。

　　一位房地产公司负责人向财新《新世纪》记者表示，公共建筑用地的属性实际上是明确必须供特定人群使用，若这块地是用于养老，就只能按规定供老人居住。

　　奚志勇解释称，这块养老土地之所以曲线报批、性质模糊，是因为“城市规划用地里没有规划养老用地，不管是老人公寓还是住宅”。

　　2007年10月，亲和源上海养老社区终于建成。2007年9月公司增资扩股，增加上海日扬房地产有限公司、上海亲和源投资有限公司两家股东单位，同时更名为亲和源股份有限公司。然而，根据中国《土地管理法》规定，政府对城市土地实行用途管制，建设在工业用地或是作为公共建筑的房地产项目依法并不能取得预售许可证，更难以为入住者办理房屋产权证。

　　产权玄机

　　2007年，亲和源项目正式开盘。第一期的A卡首缴仅50万元，管理费也以略低于成本价的价格用以促销。不过，最初市场对这个创新产品并未体现出多大的认同。首批建造的公寓落成后，整个社区总共才有11户人家。

　　多位投资人士则向财新《新世纪》记者表示对亲和源运营模式的质疑。一位从事了20年以上房地产纠纷案件的高级法官说，一般住房租赁合同最长不能超过20年，超过20年的部分可视为无效，租赁合同更不能继承，只能转租。作为买断50年的租赁合同，首先从期限上和土地出让期限一致，并一次性缴纳75万元，实际上是一种变相的房屋买卖行为。

　　但这种房屋买卖行为又难以获得法律的保障。尽管亲和源承诺会员卡可以继承，实际上不具有相关的产权继承基础。不仅如此，由于公寓没有产权，因而不能充当个人的资产证明，亦即不能享受产权升值带来的保障，或者不能用作抵押来获得其他资金。

　　不过，亲和源最初也曾宣传可销售一部分产权房。奚志勇向财新《新世纪》记者表示，其实这主要是康桥镇政府曾答应给小产权证，同时，由于其用地性质属于公共建筑，对购买人群有明确的限制，只限于老人。但这种“产权房”的销售，由于市场的怀疑和政策制约，最终并未能持续。

　　会员卡的销售也未如奚志勇当初设想的那样火爆，前期投入资金回笼缓慢。直至2009年5月，国务院批复同意上海南汇并入浦东新区后，该地区房地产价格一路上涨，养老公寓的入住价格比周边房价明显偏低，会员卡销售才逐渐有所好转。

　　亲和源的资金链一直绷得很紧。土地性质的“瑕疵”增加了项目获得资金的难度。尽管2007年亲和源股份增资扩股，将总注册资本金增至2亿元，但由于老年公寓项目的土地属性不能进行抵押贷款，前期运作需以自有资金投入，也给奚志勇带来了不小的压力。又因土地的性质无法办理产权证明，亲和源不能像普通商品房通过在建工程销售来迅速回笼资金，以投入后期项目。

　　2009年，亲和源才得以用首批建成的房产获得7500万元的银行抵押贷款。同时他们又将这批公寓的居住权对会员销售。此外，亲和源股东上海新建桥企业集团有限公司将其在亲和源股份有限公司持有的6000万股，质押给交通银行股份有限公司上海分行，获得2000万元的短期流动资金贷款，用于资金周转。

　　与此有关，对于居住在亲和源的老人而言，一次购买的50年居住权也并非没有风险。虽然如此，在奚志勇看来，现有操作模式是让养老产业得以生存的绝好安排。另一位深谙亲和源运作的业内人士则无奈地表示：“必须要回收资金，不这样做没有办法。”

　　

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