不采用“价高者得”而采用“综合条件最佳者得”方式出让

　　商报记者 刘娟

　　备受关注的虹桥商务区又有“重量级”地块推出。昨日，上海规土局专门发布了今年第73号土地公告，推出了虹桥商务区核心区一期05号地块（05地块），其出让面积约7．88万平方米，起始总价约为30．54亿元。这幅地块将不采用“价高者得”的方式出让，而是以公开招标的方式要求投标人制作投标文件，并按综合条件最佳者得的原则确定中标人，投标保证金约为6．1亿元。

　　起始总价约为30．54亿元

　　出让文件显示，该幅虹桥商务区核心区一期05号地块，为商办用地，东至申长路，南至甬虹路，西至申滨南路，北至绍虹路，出让面积约为7．88万平方米，起始总价约为30．54亿元。按照虹桥商务区核心区一期城市设计方案的要求，05号地块被分成若干个小地块，而每个小地块依照规划控制要求容积率各有不同，基本在3．4－4．8期间。据此推算，该地块起始楼板价约为10723元／平方米（按照平均容积率计算）。

　　从地图上看，该幅地块西面毗邻虹桥商务区核心区一期09号地块，北面则与虹桥商务区核心区一期04号地块接壤。目前，这两幅地块均以获得成交，前者在今年4月27日，由上海三湘联合上海聚湘以5．25亿元总价摘取，折合楼板价11251元／平方米，溢价率13％；后者则早在今年3月底，由北京万通联合南昌雅园，以总价15．5亿元摘得，在迈开万通进军上海的第一步的同时，也以15099元／平方米的楼板价创出区域新高。

　　事实上，这并不是05号地块的首次亮相。去年至今，该幅地块已两次进入土地预申请环节，到现在才正式推出。此外，其最早公布的出让面积约为8．19万平方米。不过，在去年5月份推介会举行的前夕，这幅地块的出让条件突然进行了调整，虽土地面积原封不动，但出让面积有所调整，缩减至如今的7．88万平方米。

　　综合条件最优者中标

　　值得一提的是，商报记者了解到，该幅商办综合用地将不采用“价高者得”的方式出让，而是以公开招标方式出让，并将设计导则一并公布，投标人需根据设计导则要求来制作投标文件，投标保证金为6．1亿元。这幅地块的投开标活动将于8月3日举行，最终将按照综合条件最佳者得的原则确定中标人。

　　据了解，该幅地块要考核开发商的综合实力，商务标和技术标的总分为120分，其中，商务标为60分，投标金额只占到25分，剩余35分则由经济实力（15分）和建设经验（20分）组成；技术标为60分，包括了总体规划设计（26分）、建筑单体（16分）、建筑节能及低碳环保技术的应用（13分）、地下空间开发（2分）和公共空间开发（3分）。

　　需要注意的是，从昨日的出让文件中，商报记者发现，该幅地块并未明确招标结束后土地出让金的具体支付方式。到底是延续去年06、08号等地块招标时，出让方对开发商设置的“不能商量”的招标门槛，如地块竞得人要在出让合同签订后30天内一次性付清土地款，还是调整为“分期付款”模式，目前还不得而知。

　　赶超今年以来总价地王

　　2009年至今，与黄浦163地块、华侨城苏河湾地块、外滩8－1地块等地王项目动辄大几十亿，甚至上百亿的超大型商业地产项目，虹桥商务区05号地块的“30．54亿元”的起始总价水平还仅算“小儿科”。但值得注意的是，在8月中旬公布招标结果时，该幅地块很有可能比超目前沪上的总价地王成为新一个地王项目。

　　商报记者了解到，今年以来已成交的地块中，价格最高的，就是远洋地产拿下的宝山区杨行镇西城区北块Ｇ－2－1地块（Ａ块），总价仅31．34亿元；而截至目前沪上的商办用地的总价地王，就是绿城集团和华彬投资联合竞得的长风地区10号北地块，成交总价也仅为24．3亿元。

　　“去年世博会闭幕后，大虹桥的开发就被提上了日程，虹桥商务区被多位地产界大佬誉为上海未来的‘金土地’，地价升值潜力很大。”福美来不动产分析师称，虽然房企拿地也渐趋理性，往年动辄上百甚至几百的溢价率今年鲜有出现，但就虹桥商务区核心区05号优质地块的抢手程度而言，轻松超越远洋的31．34亿元地王应该不难。

　　当然，这一状况的出现跟少了另一幅地王级别项目的竞争有关。原定于昨日进行现场拍卖的海门路55号地块，很有可能凭借其46．7亿元的起始总价，有望刷新虹口乃至今年全市的地王纪录。但该地块尚未进入现场拍卖就已被终止出让。业内人士分析认为，所在板块的规划不佳加上市场反应一般，使得地块价格难以达到预期，甚至可能面临流拍，是其终止出让的重要因素。

　　记者手记

　　本土与外资开发商的博弈

　　在虹桥商务区商业地产开发进程中，俨然已形成了一幅豪华的开发阵容。至此，包括香港瑞安房地产、上海地产集团、台湾丽宝建设、万通地产等齐聚大虹桥，成为该商业地产聚集区域的首批掘金者。

　　下一个接棒的是谁，谁会最终获得虹桥商务区05号地块？在商报记者看来，这幅地块因为够分量，所以获得了诸多知名开发商的关注。如在去年的推荐会环节，包括太古地产等在内的多家房企表达了对该地块的浓厚兴趣，如在现场向出让方提问环节，就长达一个多小时。

　　不过有分析称，在今年土地市场整体遇冷，国际金融机构集体唱空中国房地产的时候，国内实力房企接手这一项目的可能性更大。

　　

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