贾海峰

　　 城铁、京石第二高速等一系列利好规划，给房山区周口店镇带来兴奋的同时，也带来了新的烦恼。

　　 按照北京市规划委批复的规划，以及北京市土地储备中心实施的土地收储计划，包括周口店村在内的全镇十几个村庄，都将进行拆迁，农民要转换为居民身份，上楼。

　　 拆迁补偿成了全镇上下最敏感的一根神经。此时的周口店镇政府却陷入进退两难的处境——推进拆迁，需要大量资金投入，工作进展缓慢；不推进拆迁，北京市土地储备中心已经投资巨额土地拆迁补偿款正待偿还。

　　 村民的疑惑

　　 “我都不敢上村里去了，去了就被围。”周口店镇拆迁办主任徐彦波苦笑地对记者说。

　　 周口店镇云峰寺村村委会一位负责人对本报记者表示，按照房山区政府给其发布的拆迁政策，村民共可以获得几方面的补偿：第一是征地费，这是最高的，每亩按照15万元的价格支付；第二是土地承包剩余年限的补偿款，按照1200元/亩/年的标准支付，差不多每亩地可以拿到剩余17年的补偿款2万多元；第三是宅基地的拆迁补偿款，按照宅基地面积、户口人数、地上建筑物标准进行赔偿，普通三口之家的村民，可以获得120-200平方米的房屋补偿，还可以剩余30多万元现金补偿。

　　 然而云峰寺村的村民却有另一番说法。该村一位村民7月7日告诉本报记者，上述标准当中公布的15万元/亩的征地补偿款，村民没有拿到。

　　 记者走访的多户云峰寺村村民，都表示目前只拿到2万元的土地承包剩余年限的补偿款，其他款项没有拿到。为此，该村村民一度将此事诉诸媒体。

　　 徐彦波向本报记者表示，土地拆迁补偿的事情本来就比较复杂，媒体曝光后，大家都宁愿信其有，不愿信其无。于是，周口店镇陷入了信任危机。

　　 而实施该项目的北京龙业兴达投资公司负责人告诉记者，上述拆迁补偿标准是按照北京市政策上限定的，前后一致，并没有因为拆迁先后而补偿标准不同。

　　 该人士表示，15万元/亩的征地补偿款，在村民签字同意征地拆迁之后，就会打到指定账户。但是按照北京市有关规定，这部分钱仍不能立即分给村民，而是大部分用于村集体经济的发展和将来村民就业、安置、社保等事项。

　　 本报记者获悉，周口店镇政府拆迁办正在研究是否可以动用这部分征地补偿款，将20%直接发给村民，其余80%用来安排村集体经济发展等用途。

　　 不过，截至记者发稿时，云峰寺村200多户，700多人，只有6户村民签订了《拆迁补偿协议》。

　　 “千年等一拆”

　　 “千年等一拆。”周口店镇拆迁办一位工作人员如是形容其入户调查时所遇到的情况。自从2008年底周口店镇建设“新型小城镇”的规划发出后，周口店镇户籍村民急剧增加，中心区人口由原来的4000-5000人，增加到目前的8000多人。

　　 “如果人口继续增加，我们就要亏了。”上述北京龙业兴达投资公司负责人如是说。记者在北京市土地储备中心网站上看到，北京市 2010年10月征收周口镇云峰寺村集体土地合190.59亩。其中征地补偿为货币补偿，征地补偿费共计3458.85万元；其中土地补偿费标准为15万元/亩，合计补偿2858.85万元；人员安置费600万元。

　　 云峰寺村是周口店镇人口较少的一个村，而周口店村则有2000多人。为了先易后难，龙业兴达公司将云峰寺村列为第一个拆迁村，然而难题迎面而来。

　　 由于村民质疑拆迁公司和镇拆迁办贪污拆迁款，加上拆迁补偿标准低于此前完成拆迁的北京其他几个市郊村镇，拆迁工作无法推进。

　　 房山区周口店镇宣传部一位负责人对记者坦承，由于此前房山区长阳镇、朝阳区大望京村的拆迁补偿款较高，推高了北京市郊其他村镇村民的价格预期，增加了拆迁工作难度。

　　 周口店拆迁样本：土地财政走钢丝

　　 让云峰寺村村民经常念叨的是北京朝阳区大望京村拆迁。大望京村拆迁时，其宅基地拆迁赔偿达到1万元/平方米以上，当地拆迁工作在一个月内顺利完成。此后，由于地价房价上涨，拆迁后的大望京村村民房产大幅升值。

　　 然而，这一切在周口店镇却难以复制。

　　 记者获得的一份《周口店镇中心区拆迁补偿与安置办法》显示，宅基地的区位补偿价是1380元/平方米，宅基地正式房屋面积重置新价按评估作价给予补偿，定向安置房回购标准为40平米/人，购买单价是1800元/平方米。

　　 云峰寺村一户6口人的家庭，宅基地面积在200多平方米，可以获得80多万元的补偿款，在购买240平米的房屋之后，还可剩余30余万元。

　　 前述周口店镇宣传部负责人表示，大望京村、长阳镇等区位与周口店不同，更重要的是当地村集体有村办经济，资金充裕，除了政府财政补贴之外，村集体经济给予村民的补偿标准也很高，这才实现了顺利拆迁。

　　 土地财政平衡困局

　　 北京大岳咨询公司总监李伟表示，在地价和房价都快速上升的情况下，通过放宽房屋补偿政策，北京市拆迁工作进行得很顺利；但是在当前房地产调控从严的情况下，房价没有上涨的迹象，补偿标准也不可能放太高，拆迁工作必然困难。

　　 据李伟介绍，一般情况下，土地拆迁整理的成本将通过出让土地来收回。土地储备中心作为投资方，委托房山区周口店镇政府实施一级开发，待土地一级开发完成以后，就会通过挂牌出让土地来回收成本。

　　 上述龙业兴达公司负责人表示，周口店镇土地整理规划为4期，商业地块并不多，一期可供出让的土地只有22万平米左右，按照目前的拆迁成本，楼面地价的成本折合已经到了4600元/平方米，这还没有计算建安成本和安置房的建筑成本。

　　 该人士估计，周口店镇新区建成后，房价如果低于1万元/平方米，土地整理工作就可能亏本。

　　 而目前房山区周口店镇城关地区的房价也才6000-7000元/平方米，如果1-2年以后房价不能达到1万元/平方米以上，这些土地的出让将很成问题。

　　 另一个让周口店镇政府为难的是时间。

　　 云峰寺村一级开发项目承诺完成期限是2011年的11月底。如果拆迁计划不能按期完成，将会影响房山区政府在北京市土地储备中心的信用，继而影响到后续的土地储备贷款投入。

　　 目前，北京土地储备中心贷款还款压力较大，已经宣布2011年全年土地储备开发投资减少10%，土地储备贷款随着银行贷款压缩也在变化。

　　 周口店镇拆迁办人员表示，“如果房山不能完成项目快速滚动，后续从土地储备中心拿到资金的规模就会受影响。”

　　 北京中原地产分析师张大伟表示，征地方案批复后，集体土地完成拆迁进入土地储备中心，土地储备中心才可以再通过土地抵押从银行申请贷款或偿还前期的债务。与此同时，地方政府也迫切希望尽快开展拆迁征地工作，从土地储备中心获得资金。

　　 如果征地工作不能顺利推进，地方政府的土地财政链条就将面临断裂。

　　 李伟表示，随着全国土地市场走低，过去大规模城市建设和土地开发的滚动模式受到挑战，根本原因是土地市场不景气，市场难以接受越来越高的拆迁补偿成本带来的地价上涨，土地出让账本的平衡越来越难。

　　

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