荆宝洁

　　 在问题还没有厘清之前，开发商们已经开始大踏步地加入保障房建设的行列。困惑随之而来。

　　 万科（000002.SZ）执行副总裁毛大庆回忆说，2008年爆发金融危机前，开发商建限价房的热情很高，即使利薄一点也愿意参与建设，认为政府会在资金方面对参与保障房建设的开发商有所倾斜。但事实是，金融危机爆发后，许多开发商的资金链都出现了问题。开发商在急切盼望回款的时刻却发现，建得飞快的保障房，并没有在落成的那一刻分配出去，保障房的流转速度很慢。有些城市审批的速度不一样，导致分配速度不均衡。在大规模保障房建设好之前，有些地方政府还没完成对应保人群的资格审查。“这其中折射的问题是，整个国家的社会保障体系不完善，公民的税收、社保状况、基本社会信息联网程度很低，社会信息系统建设落后，分配效率低。”毛大庆说。

　　 这几乎成为每一个参建保障房的开发商难以逃避的遭遇，和时间赛跑的开发商必须忍受利息的损失。万科方面认为，对于企业的投资者来说，名义利润高于融资成本，即不出现亏损，是企业行为可持续的基础。保障房的利润受到限制，一般不超过3%，而损失可能超过该数字。

　　 企业必须有选择地参与，才可能避免亏损。参与保障房的方式常见的可分为几类，一种是代建模式，此模式下，企业不投入资金，不经手财务，主要提供劳务和技术，扮演类似项目经理的角色，并收取少量项目管理费，以弥补其工资及办公费用支出；一种是开发模式，企业先垫资、融资进行开发，开发完毕后由政府回购，或在其监督下销售给购房人。一些地方在出让商品房用地的时候，有配建保障房的要求。在目前的实际情况下，代建和配建的模式较为可行。开发模式下，项目名义利润一般低于融资成本，很容易出现亏损。

　　 万科高层多次在公开场合表态，在不损害股东利益的情况下，积极参与保障性住宅的开发。保障房的利润空间受到严格限制，万科参与保障房建设，主要是基于社会责任的考虑。郁亮曾经在公开场合表示，至今还没有找到保障房建设比较好的赢利模式。矛盾的心情存在于每一个开发商。

　　 更大的困惑在于迷茫的预期和种种不规范运作。尽管中央明确宣布未来5年将建设3600万套保障房，但在各个城市究竟具体需要多少套保障房尚不明确，因此无法形成对城市房地产供应的预期，亦很难判断当地房地产市场的走势。

　　 保障房的制度设计和制度储备明显落后于保障房的建设速度。毛大庆建议，可学习新加坡和香港经验，建立保障房轮候制度。新加坡的组屋分配制度公开透明，按轮候制等候配售。所有符合分配条件的同一区域申请者，按其轮候顺序从可分配的组屋名录中依次选择其满意的组屋。同一户人家不允许购买第二套组屋。按收入决定购买类型。

　　 尽管许多市场人士认为，仅有400万人口的新加坡保障房建设规模难以和13亿人口大国相提并论。但无可否认，新加坡的保障房制度设计是较为完善的。“只有建立了轮候申请制度，开发商才知道该在哪里建保障房，建多少数量。”毛大庆说。

　　 然而，轮候制度仰赖于公民基本社会信息系统的建立，而系统的建立并非在朝夕之日可完成。但中央政府已在建设层面着手规范。据毛大庆透露，不少专业机构正在参与国家保障房建设规范细则的制定。据了解，正在制定的规范细则包括建筑标准、面积户型、容积率、社区配套等，在不同的区域有不同的细则。例如，北方有日照和朝向的问题，南方有通风的问题。

　　 “只有尽早地规范，才能避免走不必要的弯路和资源浪费。”毛大庆说。