荆宝洁

　　 首创置业（02868.HK）董事长刘晓光正在寻找新的商业蓝海。这样的战略选择基于对宏观环境的判断，也基于行业未来发展的分析。

　　 一方面，新的经济热点不断涌现，如果说地产的黄金十年已然逝去，那么下一步就是如何把握新的机会；另一方面，如果不想受宏观调控的掣肘，企业就必须寻找新的方向，向商业地产、旅游地产、文化地产、养老地产、医疗地产转型。“这是历史趋势。”刘晓光说。

　　 从1994年加盟首创集团起，刘晓光就坚持将产业、金融两个轮子一起转的企业发展之路。在他的带领下，首创置业从当初的负债累累发展成为目前综合实力居国内领先地位的房地产综合营运商。

　　 “未来十年将是商业地产的黄金十年，也迎来商业地产的豪门时代。”刘晓光说。他从中国消费结构的变化看到了机会。数据显示。2010年中国的奢侈品消费总额达110亿元，占全球的十分之一，将呈大幅增长之势。很多名牌产品在国内买不到，要到国外买，中国拥有巨大的消费潜力。商务部表示中国将进一步推动关税方面的调整。境外的游资、热钱、品牌要进到中国市场，最好的途径是开店、增加自有资产、加快扩张步伐，这在客观上产生了对商业地产的需求。

　　 经济增长的新机会给开发商带来新的诱惑，但转型面临着四大挑战。首先是观念上的挑战。“以前开发商都是和钢筋水泥打交道，现在要重新改变观念，从原来的开发模式中走出来。”刘晓光说。首创正在打造以芭蕾雨为品牌的奥特莱斯综合体发展模式。

　　 第二个挑战是选址、资源索取的挑战。首创并不准备在城市中心拿地，而是在新的城市中心或新的区域。刘晓光解释说，理由是：城市中心区拆迁非常难；大城市的压力过大，超过了承载的负荷；再者，高速时代已经到来，汽车、高铁将日渐普及。

　　 据刘晓光透露，未来5到10年，首创旗下推出的奥特莱斯新品牌规划将达15个，总数达到30家。这些新扩张的首选区域为新城市的核心区域，比如说郑州、南京、重庆、武汉、成都等，选择的标准是看这些城市，高铁和高速路轻轨联系是否紧密，是否有庞大的旅游资源。

　　 第三个挑战是资本的挑战。庞大的商业地产计划需要资金支持。刘晓光指出，地产是一个与金融高度相关的产业，主要靠金融来带动。地产所需要的资金，一方面依赖资金市场，靠银行贷款，另一方面依靠资本市场，上市发债基金。

　　 此外，还有诸如收益债券、私募基金等创新产品。与中国房地产的迅猛发展相比，吸引社会资金的通道还很不够，资金市场管理还过于严格，房地产离资本市场太远，尤其是没有给中国百姓创造一个享受地产高成长行业投资收益的机会。严厉的调控使得开发商的融资难度越来越大，开发贷和消费贷款都在收缩。想要顺利转型，就必须突破这些阻力。

　　 第四个挑战是产业管理的挑战。首创创建“芭蕾雨”的商业模型时，提出“3+X”的模式，“3”指的是商业群及环境的休闲住宅。“X”指地方特色资源的业态。这种商业模型必然包含多种业态，如酒店、温泉度假产品。要把项目的开发、企业转型、城市升级、区域的就业和税收紧紧地融合在一起，更需要考验开发商的产业管理能力。

　　 尽管面临巨大挑战，尽管地产的黄金十年已经远去，但刘晓光认为，开发商未来的路依然很长。