王营

　　 保障房的概念在房地产市场被炒作得火热，但实际参与时问题重重。

　　 前不久，住房和城乡建设部政策研究中心公布的首份《中国房企社会责任百强榜》榜单上指出，百强房企中有七成在2007年至2010年间未参与保障房建设，这显示房地产企业参建保障房的整体情况并不乐观。天鸿地产董事长柴志坤在博鳌·21世纪房地产论坛上接受记者专访时表示，至今为止，开发商都没有拿出合适的盈利模式去做保障房。他认为，要鼓励开发商去做保障房，政府应出台一整套的机制，引导开发商建设保障房。

　　 西班牙对外银行BBVA近期曾做过一项测算，未来5年中国保障房建设对资金的需求为5.1万亿元，其中中央政府承诺在2011年提供资金需求总量的7%-8%，其余部分由地方政府及私营部门自行解决。BBVA方面相关人士认为，5.1万亿相当于目前地方政府债务总额的一半，地方政府显然很难承受，而开发商又缺乏参与保障房建设的积极性。原因有两方面：一是政府限制了保障房的利润率（约为6%-8%），二是利润率较高的商品房和商业地产市场仍有空间，开发商拓荒的动力不足。

　　 据了解，保障房的建设模式主要有三种，一是政府直接投资建设；二是政府和企业共建；三是企业独立建设。目前保障房建设多数由政府主导，参与的开发商也以国企为主。由于资金、土地、税收等问题难以解决，许多开发商虽然不愿意放弃保障房这一巨大市场，但参与的积极性也并不高。

　　 柴志坤以其经营保障房的经验介绍，政府只同意给开发商3%的利润，但随着市场发展，材料、人工，包括基础设施的建设，比原来预计都有一些提高，但政府也只给一些补贴。

　　 柴志坤表示，目前各地和房企都在探讨保障房的商业模式，但谁都没有拿出合适的盈利模式出来。目前开发商在建的保障房，基本上都是被动要求的项目配建，但真正把保障房做完业务拓展的开发商，在房地产市场是凤毛麟角。

　　 柴志坤介绍，就天鸿地产所参与的配建保障房经验，凡是配建保障房的项目，商品房部分基本上都需要补贴保障房方面的利润。他认为，房企更多应该是在社会责任的驱动下去做保障房，而这方面政府需要多做一些工作，出台相关配套措施，调动房企的积极性。比如在获取新项目门槛上，比如在土地资质审定上。

　　 不过，一些地方政府为了完成保障房任务，已经率先出台一些保障房鼓励机制。例如，兰州、石家庄等城市先后试水“限地价、竞保障房数量”模式，开发商拿地要比谁配建的保障房更多。

　　 此外，柴志坤认为，政府还需要评估财政能否承受保障房建设的问题，提供有效的保障房融资平台。

　　 按照要求，今年全国1000万套保障房必须在11月底前全部动工。但事实上，各地因为缺钱导致保障房动工缓慢，各地保障房建设进展仍不平衡。中金调研报告显示，据21个省市公布的保障性住房进展情况，截至6月中旬，21个省市开工219.3套，平均开工率为33.3%。但另据公开数据显示，目前仍有6个省区的开工率不足20%。