王营

　　 海尔地产集团董事长兼首席执行官卢铿再一次在“博鳌·21世纪房地产论坛”上呼吁各界关注“土地供应”这一历史难题，并迫切希望舆论能够对此形成热议。

　　 在接受记者专访时，卢铿指出，受地方政府融资平台濒危等因素影响，限购一定不是长期政策。而下半年，政府很可能将适度微调限购政策。

　　 他认为，合理的调控办法应是以疏替堵、疏堵结合，而不是“使劲堵、反复堵”。而调控的根源就在于解决土地供应问题。

　　 “事实证明只堵不疏是不行的”

　　 接受采访当天，卢铿正准备去海南看一块地，为海尔地产的下一步扩张做准备。

　　 “我能看到房地产巨大的市场洪流，市场需求大到不能想象，中国老百姓有着比任何一个国家都强烈的住房文化理念。”卢铿认为，中国房地产庞大的市场需求决定限购政策无法长期化。

　　 “有数据说，中国家庭自有房产比例为93%（含农村），这是世界第一，其他西方国家普遍在50%左右，没有一个国家能够达到这个标准。中国为什么仍旧有如此大的住房需求？这是因为中国与其他国家的住房文化理念不同，中国老百姓有着更深厚的改善环境需求，这些都是自然需求。”卢铿认为，在中国，适度的投机和适度的投资都是正常的，但目前的宏观调控硬把所有投资都堵掉，所以限购政策一定是短期的。

　　 据有关机构6月百城房地产价格指数显示，今年6月，全国100个城市住宅平均价格为8856元/平方米，环比5月上涨0.41%，其中75个城市价格上涨，25个城市下跌。环比涨跌幅在1%以内的城市数量共有73个。涨幅占据前十位的主要是三四线城市，环比出现下跌的主要是一二线城市。而与此同时，被限购的一二线城市成交量则大幅下跌。

　　 卢铿认为，这就证明市场上存在大量的需求。大量的民间资本一定要寻找出路，而目前最可靠的仍旧是房地产，而一二线因限购成交大跌，但三四线楼市火爆就证明了这一点。他认为，政策需要调整，不能只堵不疏，应疏通结合。而并非降房价就能解决问题。

　　 “调控一年，价格还在死撑，但开发商利润已经越来越薄。一方面是政府不让卖，开发商只好存着死憋，存货就会发生成本。但开发商憋不住的结果是什么呢？降价20%又如何？老百姓还是买不起房，但降价20%，只能导致中产阶层的资产在缩水。此外，开发商还面临二期开盘如果降价，一期业主就可能来闹事这样的尴尬局面。”卢铿表示，开发商的压力已经很大，包括媒体舆论、政府调控以及成本的挤压等。

　　 但他认为，降房价也不是办法。“如果房价大幅下跌，有部分开发商可能会死掉，但同时也会影响上百个行业，引发大量的失业问题，最后买单的仍然是老百姓。政府应控制房价不要飙升，而不是让房价大幅下跌。”

　　 根源仍在土地供应

　　 卢铿认为，中国房地产市场出现问题的根源在土地供应上。他认为，调控最重要的是要解决土地问题，地方政府不能只求拼命卖高价。

　　 “房价高是因为地价高，地价涨幅比房价高。地价为什么高，因为土地少，土地少是因为18亿亩耕地的高压线碰不得。为什么土地供应的问题总是无法解决？因为地方政府对土地财政的依赖是地价上涨的巨大动力，而目前没有能取代土地财政的政策。”在卢铿看来，当前各地方政府出现的地方债务危机就是调控难以成功的根源。

　　 据了解，一线城市中，北京、上海受调控影响最大，1-5月土地出让金分别同比下滑56%和37%。北京1-5月通过招拍挂方式出让住宅用地87.4公顷，不足年度计划供应量（1225公顷）的一成。

　　 卢铿表示，至今为止，地方政府仍然主要采用竞价方式，而在这种方式下，拆迁、管理、财务、材料费用等也越来越高。在各种费用都提高的情况下，仅把刀刃砍向开发商并不合理。他认为，政府应多供应土地，同时把限购取消。用市场看不见的手去解决商品问题；用政府看得见的手去解决保障房的问题。“在不改变土地出让方式的情况下，仅实行限购制度，这种做法有些过猛了。”卢铿表示。

　　 他认为，改变土地问题方法很多。一是改造沙漠、盐碱土地；二是把像上海类似城市保留的农田换成资本；三是提高粮食单产，适度调整1.8亿亩耕地红线；四是合理利用规划土地。“有些国家，在飞机上俯视基本上看不到村庄，看到的是土地，它的村庄建设得非常集中”。

　　 卢铿认为，在备受土地财政困扰的情况下，下半年的房地产调控政策很可能发生转向。