田新杰

　　 对于调控是否会持续，从开发商到专家，再到政府人士，几乎都是肯定的态度；但该怎么持续，是一成不变继续还是大刀阔斧调整后再继续，却有着太多不同的理解。

　　 “在见到效果之前，调控不会收手。”央行金融研究所高级研究员梁猛接受本报专访时表示，“问题是，效果是什么？房地产行业、楼市出现怎样的调整和变化，才是调控期待的效果？我们缺乏量化的指标。”

　　 梁猛的观点代表了相当大一部分业内外人士的判断，调控会持续，但这样的调控需要改革解决本身存在的问题后，才能发挥更好的效果。

　　 调控迷局：量化指标缺失

　　 调控什么时候会收手？回答这个问题之前，首先需要解决的是调控收手的标准问题。以目前的基本判断，重要指标是价格回归到合理水平，但并没有量化，回落多少才是合理水平。“目标不明确，无疑会影响调控的过程，会出现更多的不明确和混沌状态。”梁猛说。如GDP增长的目标等，这些是可以量化的指标，但评价调控的效果恰恰缺乏这样的量化指标。

　　 面对目前调控体系的问题，其转型、化解争议的空间在哪里？梁猛表示，首先在于解决量化调控目标效果的指标，同时保证数据的真实、可靠，以及相关调控政策执行的公平性。

　　 梁猛指出，在判断调控效果的指标中，核心就在于房价。其他相关的指标，都涵盖在其中，可以通过房价这个指标得以反映，“价格能说明的东西太多了。”

　　 没有量化的指标，总是不能及时知道“什么时候过头了”。过去这么多年中，我们看到的是，房地产一调控，就会拖累一大堆产业陷入困境，到时政府又得出手救；而往往救过头后，房地产又成为一个强大推动力使国民经济再次走向过热，就又得出手调控。“这恰恰是房地产甚至整体经济的一种常态，在平衡的中轴线上下波动，周而复始。”梁猛说。

　　 影响这一“中轴线波动”的关键则是在房地产对GDP的贡献层面。

　　 梁猛表示，房地产对GDP的影响是显而易见的，涉及的相关行业相当广泛。目前看来，一旦房地产行业出现大的下滑，众多相关行业将应声下跌，届时相关行业产能过剩的问题、就业的问题等等，都将爆发。

　　 其次是城市化，“我个人比较不太赞成以城市化为手段推动经济发展”。梁猛直言，中国的城市化和世界上绝大多数国家相比，有着完全不同的基本面情况。中国庞大的非城市居民群体，可能并非传统意义上的城市化能够彻底解决的，除了大力推进城市化、让农民进城之外，更需要通过发展农村

　　 经济和乡镇建设，在当地解决这一庞大工程。

　　 目前，大量的农民异地移动，已经带来了城市住房压力、就业压力、二代问题等一系列问题，本地化解这一城市化需求的重要性很显然。

　　 调控或还需“大刀阔斧”改

　　 最关心调控是否会持续、持续多久的，无疑是众多开发商们。

　　 梁猛坦言，对调控开发商从来都叫得很厉害，任何时候都会拿出一堆问题来让你解决。事实是，尽管今年市场受调控影响一直低迷，但实际上不少开发商在嚷嚷的同时，整体业绩依然实现了较快的增长。

　　 真正会影响大局的或许是保障房工程，即其背后的“双轨制”住房体系。梁猛直言，地方保障房不合理、不合法甚至腐败现象的频繁出现，是这一制度最终实施效果的一个巨大不确定性因素，不排除这些因素最终将彻底破坏“双轨制”的成效。

　　 当前保障房项目的盈利能力，始终将是项目开发者最关注的问题。尽管大部分各类地方国企承担了大量地方保障房的建设任务，但作为“经济动物”，如果项目不能赚钱，保障房的危机永远存在。

　　 “尽管目前包括发改委等有关部门已经发文，允许相关保障房开发企业可以通过发债等渠道进行融资，问题在于，这些债务最终怎么还、谁来还、一旦形成银行坏账怎么办。”梁猛的担忧，正是近期业内外人士最为关注的话题之一。“这并不是危言耸听，以目前保障房的投资收益体系，例如大量租赁型的保障房项目，开发企业庞大的债务如何偿还，银行在这方面也极为谨慎。” 梁猛说。庞大的地方债务，依靠地方财政，难度非常大，尤其是当地方的土地财政收入在持续调控下出现大幅度萎缩的时候，保障房项目的债务急需寻求一个科学的偿还机制。

　　 保障房分配体系同样是一个急需解决的问题，首先就是入围指标的难题，始终存在争议。例如规定月收入5000元以下可以入围保障房，那么略高于5000元收入群体的住房，就是个问题。如何制定分配标准是一个技术难度很高的工作。

　　 梁猛认为，现有房地产的调控政策体系，还需要“大改大调”，才能实现持续相对稳定的平衡。梁猛重点建议，可以考虑对现有的土地储备制度进行调整改革。其次，国有企业在房地产开发市场的优先权问题也需要解决。企业有远近，已经显著影响到政府在调控政策执行中的公信力。

　　 房地产调控一轮又一轮，政策也一再调整，梁猛表示，目前的调控政策体系，还需要更长更全面的思考和设计。“但现在的问题是，我们是否在认真做这件事儿？”

　　 也有业内专家指出，房地产调控长期以来存在弊端和一些难以解决的问题，例如非市场化层面的一些矛盾，或许需要通过对某些政府部门的重新设置和职能的调整改革，才有可能从根本上化解。