王营

　　 在21世纪博鳌论坛上，绝大部分业内人士表达了对地方政府财政状况的担忧。太平洋中国地产基金董事总经理魏松也认为，就目前调控压力而言，地方政府面临着比开发商更严重的危机。

　　 限购持续时间主要看地方政府

　　 魏松表示，限购就是阶段性政策，可持续性值得商榷。如果有更好的手段，中央政府也不愿意实行限购。他认为，限购能持续多久，与整个房地产市场的销售情况有关，但根本要看地方政府的执行力度。

　　 他认为，如果土地市场出现持续萎缩，这对地方财政的冲击肯定很大。持续限购无疑会加大地方政府财政的压力。相比之下，开发商的压力比地方政府要好过一点。

　　 “开发商资金偏紧，这是毫无疑问的。但开发商有很多渠道，只要开发商放慢拿地、减少新开工面积就可以，开发商的很多投资都不一定看作是刚性需求。”魏松表示，开发商资金来源主要是销售和融资，而目前A股市场融资基本停掉，港股一般是发可转债，银行放贷也在紧缩，销售回款也比原来慢。但这些都不意味着开发商一定会出现问题。开发商的问题取决于债务，但就目前来看，开发商不会出现像2008年那么严重的债务危机。

　　 作为房地产投资公司，魏松透露，他们目前的投资机会相比往年增加很多。目前，开发商需要过桥融资和发债的比较多。他预计，接下来房地产市场可能有更多的收购机会。在资金环境不断收紧的情况下，房地产市场发生价格调整是必然的事情。

　　 尽管魏松对地方政府的担心更多，但他同时也认为，在房地产没有发生结构性调整的时候，限购仍然是可以利用的权宜之策。他所说的结构性调整是指，市场上出现大量保障房，从而能够抑制房地产市场以往高涨的投资热度。魏松透露，由于他们看不清未来的住宅市场，从今年起，他们已经开始陆续退出住宅市场，而将70%的业务集中在商业地产上。

　　 房地产基金多数是“挂着羊头卖狗肉”

　　 自去年新一轮调控以来，以房地产名义的基金数量出现了“野蛮生长”，背景是政府银根一再收紧，开发商融资频频受制。与此同时，要求回报率相对甚高的房地产信托都成为了开发商的“救命稻草”，信托数量“井喷”。但房地产基金的春天却迟迟未到。

　　 魏松表示，这是因为目前市场上多数房地产基金都是“挂着羊头卖狗肉”，只不过是信托不能做的事情，开发商变个方式用基金的方式去做。

　　 他表示，成熟房地产基金的前提是，中国拥有成熟的机构投资者，可以专门安排资产配置，有好的基金管理人。但就中国目前所处阶段，并没有出现成熟的机构投资者。他表示，像一些针对中国富人成立的房地产基金，也是一种适合中国国情的摸索。但这些就投资偏好而言，从来都不是基金的主流来源。所以，目前来看中国很难进入成熟的房地产基金时代。

　　 此外，魏松指出，房地产基金实际上属于受人之托，忠人之事，有开发商背景的基金需要做一些利益取舍，但多数开发商并不愿意牺牲短期利益。