荆宝洁

　　 在对许多问题的认知上，专家、学者、开发商都有分歧，却在一点上达成了惊人的共识——对行政手段调控的反对。

　　 北京师范大学金融研究中心主任钟伟发表看法称，从2003年以来，每6个月至12个月出台的调控政策，正使市场变得更糟，引发台下的阵阵掌声。华远地产董事长更是旗帜鲜明地反对行政手段的调控，“综观历史，‘看得见的手’、‘闲不住的手’对房地产进行的宏观调控从来没有合理过，调控本身就是人为因素的微观操控过程，远不及以市场为基础的资源配置更有效率。”

　　 行政调控动了谁的奶酪？

　　 他们为何质疑行政干预

　　 “为什么要调控？”中国房地产研究会副会长顾云昌设问，“实际上每个国家都在搞，供不应求的时候，想办法将供应加大，供大于求的时候就要将供应减少。房地产的问题在于供求失衡。从2004年价格开始上涨，但现在用的是行政手段，并不是经济手段。”

　　 路劲基建（01098.HK）董事局主席单伟豹的看法代表了大多数市场人士的心声：中央政府应该在调控上面多用一些经济手段，千万别用行政手段，主观的东西一定会不断去试错。

　　 如果说行政调控真的有错，错又在何方？“很多年我们就坚持说市场归市场、政府归政府、保障归保障，现在政府老想把保障的部分塞到市场里，老想让市场承担保障的风险，所以找不到平衡点，如果把这两个责任分清楚，平衡点是很容易找到的。”任志强说。他认为，市场经济中，政府要做的是制定市场规划，并对被市场淘汰者给以保障，而不是直接参与市场中的经营活动。但在房地产市场中，政府将更多的精力用在了参与市场的经营活动中，而缺少了政府应建立的保障职能。

　　 尽管“市场归市场、保障归保障”这一理念多次被官方提及，但参与经营的市场主体却发现理想很丰满，现实很骨感。开发商强烈反对的是，政府对价格的直接干预。定价高的楼盘，政府不发预售证；限购、限贷直接将一批有实力的购买者排除在市场外。尽管开发商承担了保障房建设的责任，但在商品房领域，依然难按照市场规则出牌。

　　 对房价的调控，任志强曾撰文指出，房价在《价格法》中是市场调节价，在住建部88号令中是“交易双方协议价”。被高额征收了土地出让金和土地增值税的商品房市场本就没有责任解决低收入家庭住房问题，而是可用于替低收入家庭提供资金支持和转移支付财力的工具，也因此才有了必须将土地出让金10%用于保障性住房建设的规定。既然房价只是解决非低收入家庭改善住房条件的产品，政府又何须为非保障的人群而强调对房价的管理呢？

　　 但现实却是，严厉的行政调控已到了房价不跌绝不罢休的地步。“如果不能有效调控，恐怕政府会接着出政策，一直出到有效为止。”全国工商联房地产商会会长聂梅生指出。

　　 让开发商提心吊胆的正是随时可能出台新的政策。正如一切行政手段式的宏观调控，其共同特点，就是不受市场主体制约，随意地改变市场规则。

　　 然而，任何改革都必然产生改革的成本，任何调控也都会产生调控的成本。调控实际是牺牲一部分人，或企业、或国家的局部利益，或暂时利益，以换取经济运行大局的整体平衡，谋求大多数人，或社会、或国家长期稳定的更大收益。

　　 尽管也持反对意见，首创置业（02868.HK）董事长刘晓光对调控表达了适度的理解，他认为，当前采取的一些措施是特殊历史阶段不得不采取的措施。“限购是一个行政手段，必要时可以动用，但市场化手段也要动用。两个手段，最好还是按照市场的价格规律来进行。目前的调控结果跟国民收入增长与群众收入基本成正比，我觉得有效果。”刘晓光说。

　　 调控之短

　　 回顾近八年来的房地产调控政策，聂梅生认为呈现出三个特点：

　　 一是短期行为。自2003年央行121号文件发布以来，国务院及有关部委针对房地产共发布了40余个全国性文件，多以“通知”“意见”形式下发，大部分没有上升到法律和法规层面，说明对房地产调控仍是边看边调，有较大的临时应对性质。

　　 二是政策重复使用，力度不断加码。政府多采用货币、土地、税费和对市场供需双方（开发商和购房人）的控制等办法，多管齐下。

　　 三是政策变动大。2010年12月中央经济工作会议指出，要“逐步形成符合国情的保障性住房体系和商品房体系”，对房地产市场首次提出了双轨制设计，令业界倍感期待。但两个月后，全国性商品房限购政策却迅速铺开，这与2011年1月房价大幅上涨不无关系。

　　 “调控本身就是政府行为，而政府的反应总是滞后于市场，调控包含的人为因素，使得有时用力过猛，有时却不够剂量。”聂梅生。

　　 一位建设部退休专家反思过去几年的调控说，有些政策缺乏科学性和长远考虑，带来顾此失彼的逆向效果。调控对市场供求关系的平衡和改善，考虑和把握不够。有些政策的出台反而引起市场供应量阶段性非正常下降，引发房价上涨。

　　 比如2004年为解决投资过热，采取关闭土地金融两道闸门，带来市场供应量和预期供应量大幅减少的信号，引发房价在第三季度出现非正常上涨，当年全国房价涨幅达到14.4%，是1998年-2003年6年间商品住房销售价格平均涨幅3.6%的3倍。2006年5月出台了90/70政策，但该政策个别规定的具体含义几个月后才得到明确，致使很多城市半年多没有批出新开发项目，直接带来了供求关系的紧张，引发2007年4月开始新一轮房价的上涨。房价更是在2009年暴涨。

　　 有效供给：一直未能解决的问题？

　　 经济学的逻辑是：宏观调控主要解决的是“总供给与总需求”之间的关系，力求用经济为主、行政为辅的手段让两者之间尽可能地平衡或供略大于求。供给不足时用刺激增加供给的方式，防止物价的过快增长而形成膨胀。需求不足时要适度限制供给的过快增长可能导致出现产能过剩，同时刺激消费并通过竞争转化落后的产能、促进科技进步。当供求关系相对平衡并供略大于求时，竞争相对充分最有利于市场的自我调节与淘汰，最有利于在竞争中降低物价并给消费者带来益处，同时促进消费的增长。？

　　 但在任志强看来，这些年来的调控并没有解决最核心的问题——实现供给和需求的平衡。早在2006年，任志强就指出，从宏观经济的角度而言，国家要调节的住房供给结构是商品房市场化供给的比重，政府补贴性质的住房供给的比重（包括贴息、贴租的住房）与完全保障性住房的供给比重。这是国家在保证市场经济正常发展，不进行过多行政干预（可用市场经济手段调节）的情况下，有效解决中低收入家庭住房的责任，是稳定房价、平抑社会不满情绪、建立和谐社会的政府职能。

　　 行政调控：进出的代价

　　 用行政的非市场化的手段可以抑制需求，但不能满足需求，唯一释放需求的是加大供给。如果更多的人可以从市场中解决居住问题，那么必然会降低政府的保障负担，反之抑制了更多人从市场中解决住房，就只好由政府承担更多的保障责任了。“当供给大量增加时，又怎么会有天价地出现呢，谁还敢囤地和捂盘？价格自然就平衡了。”任志强说。

　　 加大供给正是聂梅生、顾云昌等业内专家反复建议的举措。但受制于种种矛盾，有效供给难以真正扩大。例如2006至2008年间，多个地方政府未能按规定完成土地出让计划。而不少开发商认为，从2009年开始，增加了保障房用地，商品房用地却受到挤压。

　　 而土地制度并没有根本性改革，地价不断上涨，开发商也看到了囤地的利好。种种因素制约了有效供给的增加，甚至行政调控政策还会使市场向政策制定者相反的预期方向发展，因此备受争议。

　　 任志强认为，房地产市场的发展最终还是要回归到经久不变的经济规律上来。让土地资源的配置和资金资源的配置可以满足经济发展的增长速度和日益增长的消费欲望上来；让税收的政策可以提高收入分配不合理情况下的可支付能力；让城市化率增长中的资源配给总量平衡；让保障性与市场化分离，让政府用市场供求方式来调控市场。