张晓玲

　　 金地集团（600383.SH）董事长凌克在三亚接受了本报记者的专访，认为调控之下，住宅市场供应的结构性转变将无可避免。

　　 《21世纪》：去年以来，楼市调控政策日趋严厉，决策层动用了很多行政手段来进行调控，你怎么看待房地产行业的未来十年？

　　 凌克：2010年是过去十年来房地产业快速发展的历史性节点：发展最快、地方土地供给最大、中央政府调控政策最密集的一年。

　　 以人均计算，过去十年间中国城市居民的人均居住面积几乎翻了一番，达到人均接近32平方米，在形成一个庞大的房地产市场的同时，成就了一大批房地产企业，房地产行业也成为社会各界最为关注的行业。

　　 但2011年，中央出台更严厉的调控政策，经济手段和行政手段并用，保障房建设力度加快加大，迅速增强住宅供给能力。另一方面，中国城市化进程过半，速度可能放缓；经济进入转型阶段，面临结构性调整。因此，2011年，将是中国房地产市场发展史上的趋势性转折之年，影响深远。

　　 《21世纪》：你认为当前的宏观环境和过去10年已经完全不同了吗？房地产行业正在经历根本性的变化？

　　 凌克：现在面临的环境，第一就是保障房的力度肯定加大，但也不是说就没有商品房了；第二，目前的城市化进度达到40%左右，中国的城市化绝对做不到美国的90%，中国做到60%就差不多了；第三，调控政策非常严厉，今后的调控政策，我认为会更加严厉。

　　 目前，深圳已经开始从严执行一些政策，比如二手房，无论怎么成交，卖的二手房都要按照市值征税，房产投资的性能开始下降。

　　 此外，从2010年下半年起，房地产融资难度和成本与日俱增，IPO的暂缓、预收款的监管、开发贷的收紧，加上2011年国家货币政策已明确将从宽松走向稳健，单一的土地开发模式难以支撑企业长远发展。

　　 《21世纪》：这些因素对楼市有什么影响？未来的房地产市场、房地产企业将是什么状况？

　　 凌克：在政策调控和货币紧缩环境下，住宅市场将可能面临负增长。住宅企业存在的价值，就是要去快速生产各种各样好的住宅，然后将它卖掉。但是，总有一天这种价值会消失。比如说，美国企业的市值就不高，美国有前十家大住宅公司的规模，跟中国的公司规模相比差不多，市值100多亿，大的200多亿元，美国碰到金融危机的时候，200亿元下跌到100亿元，100亿元下跌到60亿元，而且多少年也无法回来。

　　 《21世纪》：在宏观环境发生大的变化的情况下，房地产公司应该如何应对？

　　 凌克：举个例子，当前的房地产行业就像当年的制造业一样。制造家电的公司在上世纪八、九十年代后开始改变，从原来单一生产黑色或者是白色家电的公司变成黑白家电都做，我们也要改变，从住宅、商业、金融都要做，这是大趋势。

　　 中国的地产市场正处于从土地运作迈向资本运作的重要转型时期。地产公司之间在开发运营能力上的差距逐步缩小，资金与资源的整合，将成为决胜未来乃至是否能够生存的关键要素；房地产与金融行业的深度融合，在国外已经是成熟的模式，造就了一批如凯德置地、联盛等标杆企业，而这种模式在中国还处于起步阶段。

　　 《21世纪》：具体到一些操作手段，金地是如何考虑的？

　　 凌克：地产和金融的结合是房地产转型的一个重要趋势，以前地产金融只有按揭，现在扩展了，大家可以做住宅和信托的产品，可以做与住宅有限合伙的产品，接下来还有商业的产品，以及老年地产，这是典型的金融产品，因为老年地产是不出售只是出租的。房地产金融在中国只是刚刚开始，但在全世界来看，房地产金融是一个机构投资者和私人投资者普遍能够接受，而且占比比较大的行业。金地的一体两翼战略，就是希望能从这些方面进行一些探索和创新。