荆宝洁

　　2010年7月，前中金首席经济学家哈继铭加盟高盛后，在投资银行部门出任董事总经理。他依旧关注宏观经济的走势，宏观视野同时帮助他对具体的交易作出判断。

　　相比海外投行对中国房地产的长期看空，哈继铭自称是个乐观者。“尽管眼前这个夏天经济温度比较低，各项指标在向下走，房地产行业也不例外，而且某些地区的房地产价格也面临下调压力，开发商资金链也很紧张，但我想强调的是，未来的两三年，房地产行业不会出现崩盘的现象。”哈继铭说。

　　从中短期的时间里看，有充足理由支持这样的乐观。他认为真实的需求仍旧存在。2006年，他曾提出“买房不如买房地产股”。但股市的节节败退，周期性股票昙花一现后持续萎靡，让哈继铭改变了这一看法。“众愚成智”，看似愚蠢的买房决定，却成为民众最智慧的投资选择。如果有足够的资金，毫无疑问，买房是使财富增加速度最快的方式之一。

　　如今，在中国仍有大量的真实需求存在，这是支撑中国房地产市场发展的巨大动力。哈继铭判断，首先中国经济不会出现二次探底，明、后年经济增长态势要比今年下半年还要强劲。过去的历史已经证明，宏观经济是影响房地产市场发展的最重要的因素。其次，衡量的重要指标之一是月供收入比，它显示居民并没有到不可承受的地步。中国居民的月供收入比指标低于发达国家。房地产业贷款占所有贷款比例的20%，也低于发达国家。中国按揭贷款占中国GDP的14%，欧美国家这一项则占GDP的70%-90%，即使在储蓄较高的日本也达到40%。“所以中国的发展空间还是很大的。”哈继铭说。

　　在假设灰色收入是20%的前提条件下，哈继铭计算了月供收入比。结果发现，一线城市通常较高，上海94%、北京90%、杭州106，收入比如此之高，显示出房地产价格和当地的收入相比是过高的，但在二、三线城市，比如武汉、重庆、长沙、南昌这些城市的比例在30%-40%，还比较健康。但这个比例的健康与否，并不反映人们的有效购买力，房价对于社会是否合理，因为有一些比较富有的群体支撑了当地的市场。与此同时，上世纪五六十年代婴儿潮一代的下一代，正进入婚配年龄，他们的购房需求是自住需求。他们通常会收到上一代的补贴，几代人买一套房。

　　一个有意思的现象是，房产占中国居民财富的比例大概在58%，而养老保险仅占2%。在欧洲、日本、美国，养老类的产品以及与老年之后生活来源有关的保险类产品，在老百姓的总体财富中占20%-30%，房产在总体财富比例中占30%-40%。二者相加，中国和发达国家的比重相同。“这意味着，在中国的社会保障体系不完善和养老类产品不丰富的时候，绝大多数中国人是将房子当成养老保险的替代品来购买。”哈继铭说。许多中国人不厌其烦地购房的原因也是源自对未来的担忧。

　　不可忽视的因素还有，中国房地产市场发展的重要推动力——城市化进程。哈继铭认为，中国城市化率达到60%是有可能的。届时，相当于有1.8亿的城镇人口要进入城市，按照目前中国的商品房存量来算，只够每个人7平方米，“可以想象还有多大的发展空间。”

　　但危机仍然存在。长远来看，2015年人口拐点就会到来。届时，中国的社会人口结构中，劳动人口增长率将低于非劳动人口(特别是退休劳动人口)增长率。供大于求的时代会逐渐来临，一对夫妇不仅拥有自己的房产，还可能从父母那继承，房产的变现将变得十分困难。

　　“是不是房地产的价格拐点还很难说，但2015年将是中国的城市化拐点，中国房地产会呈现先高后低之势。”哈继铭说。