张晓玲

　　 保利地产副总经理胡在新近日接受了本报记者的专访。

　　 《21世纪》：保利地产目前参与保障房建设的现状及计划是怎样的？

　　 胡在新：保利地产是国内较早尝试保障房开发的企业之一。

　　 早在2007年，保利地产就建设了广州第一个限价房项目——保利西子湾，该项目已全部竣工并交付使用。此外，保利地产2007年开始投资建设的北京市首个限价房项目——保利嘉园也顺利竣工交付，累计已建成保障性住房7411套。

　　 在全国范围内，保利地产还有3个保障房相关的项目，分别是上海嘉定云翔经济适用房项目，该项目总建筑面积约35万平方米，住宅约4200户，目前正在建设中；2010年8月获取的北京沙河保障房项目（经济适用房），建筑面积逾10万平方米，正在开发建设中；2011年4月29日取得的广州荔湾区地块将配建3万平方米保障房，约占该地块总建面的16.7%。

　　 保利地产将积极争取参与政策支持的保障房项目，计划在2011年新增5个以上保障房项目。

　　 《21世纪》：据了解，此前许多企业在保障房建设过程中遭遇亏损或微利。具体是哪些原因导致保障房微利？

　　 胡在新：保障房利润受到建设成本、市场环境和品质要求等多方面因素的影响。

　　 以保利地产在广州的第一个限价房——西子湾项目为例，虽然该项目限制了销售价格，但保利地产在项目规划和建设过程中对产品的品质以及交付标准并没有因此而降低。

　　 此外，该项目建设期间，正值原材料和用工价格上涨，造成了项目的成本上升，压缩了利润空间。而在销售的阶段，又逢国际金融危机爆发，国内房地产市场跌入低谷，项目销售回款相对缓慢，造成财务成本进一步上升。

　　 北京保利嘉园属于微利项目。该项目的销售模式是政府统一配售，因为项目规模较大，由北京多个城区共同完成配售工作，所以在工作程序、组织流程上不一致，进展较为缓慢，也从而导致销售计划推迟、财务成本上升。

　　 《21世纪》：目前很多企业都在研究保障房的赢利模式。即如何通过建保障房“赚钱”。对此，保利地产有怎样的设想？

　　 胡在新：如果企业站在投资回报的角度，期望通过保障房“赚钱”的想法是不现实的。

　　 保障房的利润空间很小，从此前保利公司做的3个限价房项目来看，基本是微利。同时，这也是对企业在成本控制、品质把控和资金运作能力等方面的专业开发水平的综合考验。目前各地方政府对保障房利润率的要求基本是在3%左右，利润率不高。保利参与建设保障房的设想是：只要不亏我们就会去尝试。

　　 《21世纪》：作为央企兼上市公司，保利地产将要面临“公司盈利性”和“社会公益性”双重指标的考核压力，如何在保障房建设的问题上实现二者的平衡？

　　 胡在新：作为央企，保利地产一直以来保持高度的社会责任感，肩负保障性住房建设的社会职责，我们愿意并已经积极参与保障房建设。

　　 参建保障房，一定程度会拉低毛利率和净利率等指标，但就目前这个阶段而言，社会责任大于对利润的考量。建设保障房是政府的统一行动，作为央企，保利地产肯定会积极配合。

　　 今年两会闭幕后，保利地产就在所进入的19个城市的当地政府提交了《关于申请参与保障性住房建设的函》，表达了保利地产积极履行社会责任、积极支持各地政府重点政策项目的投资建设、积极一如既往参与保障房建设的强烈意愿，目前有10个城市在洽谈中。

　　 《21世纪》：从保利地产此前建设保障房的经验来看，企业建保障房最需要哪些配套政策的支持？保利有哪些具体建议？

　　 胡在新：保障房建设应遵循政府主导、企业参与的原则，政府应着重完善在土地供给、资金保证以及中长期运营机制方面的配套政策，通过政策杠杆，调动企业参与到保障房建设这一系统工程中来的积极性。

　　 从国外保障房建设、运营的经验来看，政府要在土地供给以及资金保证方面给企业以政策支持，保障房建设后的退出机制及后期运营也非常重要，也需要长远、细化、明确的运营机制相配套，以保证保障房能够在商业规则下自我循环。

　　 此外，政府应对参建企业资质进行认定，因为这涉及到保障房的品质问题，建议应有相应的参建企业准入和品质监督、规范的政策。