荆宝洁

　　 在信心满满的开发商面前发表悲观论调，向来不是一件讨好的事，但北京师范大学金融研究中心主任钟伟教授依然故我。他努力阐述他所看到的真相，尽管这真相正刺痛开发商的心。

　　 “我的支撑点是因为我做实证研究，不是市场认知，我既不同情开发商，也不赞美开发商，我是一个完全的独立人。”他说。

　　 2010年，钟伟在博鳌房地产论坛上发表“巅峰永逝，辉煌不再”的演讲。一年的时间过去了，整个行业似乎正在印证其预言，越发低迷。“房地产行业正从一个暴利行业成为利润渐趋正常的行业，有些开发商已经在另谋出路了。”钟伟接受本报记者采访时说。

　　 他判断，今年下半年到明年全年的6个季度里，房地产行业并没有什么明显的机会。十年的黄金增长期已经结束，他不认为地产商今后还有赚大钱、赚快钱的机会。而2011年和2012年将是持续调整的两年。中国经济将面临温和增长，通胀较高，流动性紧张的局面。保障房建设、融资成本持续高企、限购限贷构成三重压力；地方政府、商业银行和房地产开发企业陆续陷入财务困境。机会只存在于一线城市核心区域和部分三四线城市，且行业年化收益率呈现下降趋势，中小房地产企业面临行业去留抉择。

　　 一个显而易见的事实是，房地产已经步入了向下调整通道，投资回报预期已经向下，而高地价、高资金成本以及市场供大于求、产品难销等导致的诸多风险，使具有趋利、避险天性的商业性投资，必然在是否继续投资房地产业中做出取舍。一些资金选择逃离房地产业，一些企业选择 “去房地产化”，转型做基础设施、做旅游。如今，这种“去房地产化”已非个别企业现象，房地产企业转型的阵营正在陆续增大。“开发商已经走上多业并举之路，靠一点关系就能做房地产开发的时代一去不复返。”钟伟说。

　　 他预测，今明两年保障房建设严重制约商品房市场，向左的政策和向右的市场必须向中间靠拢并适当修正。国际比较显示，保障房供应达到市场供应量的30％-50%时，将明显制约市场价格。他预期今年7月至8月之间，12月至明年1月之间，房地产市场将面临两次真实降价潮。

　　 而对于国外对中国房地产所持的看空言论，钟伟坚决持反驳态度。例如英国《金融时报》指出，即使是最乐观的“泡沫否认者”也承认，中国房价过高，从长远来看，当前价格水平是不可持续的。亦有经济学家预测，2012年中国的房地产泡沫可能会破裂。

　　 钟伟认为，尽管中国房地产价格存在问题，但尚未到达泡沫要破灭的程度。房价泡沫破裂往往需要四大前提条件，一是房地产存量足够大，达到户均1.1套，中国目前的水平大约是0.94套；二是长期的低利率，使得资产价格不断发酵；三是工业化进程明显完成；四是本币成为全球范围内的强势货币。

　　 这四大条件在中国都不充分具备。例如中国还在大规模建设保障性住房，说明存量仍然不足；例如中国利率仍然很低，但资本市场基本无泡沫，难以形成财富效应。另外人民币虽然强势，但存在较严格的资本管制，因此未来3-5年内，所谓中国房地产泡沫崩溃，将会成为一个小概率事件。

　　 与高盛投行部董事总经理哈继铭持相似观点，钟伟认为，中国房地产业在中短期之内都没有大的风险，对短期应持乐观态度。并且，他判断中国经济一定不会有硬着陆的风险，遑论滞胀。今年全年经济增长，第四季度会向好，投资增长平稳，消费增长滑坡，今年总体增长9.2%-9.4%。“改革开放30多年，中国积累的家底很厚，经济暂时不会出现问题。”而未来5年内，人民币将是最强劲的货币。

　　 但长期来看，房地产将会从领先型、支柱型、厚利型行业，向同步型、重要型、均利型行业转型。行业吸引力逐步下降。中国经济也或将面临未富先老，甫盛即衰的局面。