苏丝

　　 当住宅作为调控的重点，人们关注的目光就投向了商业地产和旅游地产。

　　 颐杰鸿泰狮子湖集团副总裁董兴宝对旅游地产有如下解读：大量开发商已经或准备进军旅游地产，主要是调控政策对住宅领域资金的挤出效应、开发商郊区拿地便宜的心态、旅游业的发展潜力等因素使然。

　　 董兴宝分析，从土地价格及经济效益方面考虑，相比起价格居高不下的城市住宅用地，旅游用地的价格显然低了很多。由于相关产业政策的调整，旅游业已经被各级政府上升到支柱性产业来发展，对旅游景区和旅游地产的招商引资优惠力度较大，开发旅游、地产项目，往往有更大的利润空间。

　　 狮子湖是一个以旅游地产、酒店、别墅等多种产品为一体的综合项目。作为广州北部的一个三线城市楼盘，其别墅销售价格是当地普通住房均价的3-4倍，因为人们看中的不仅仅是一栋别墅的问题，更重要的是看中了小区逐步形成的高端圈层。这种发散性效应并非所有旅游地产项目都能取得。

　　 狮子湖前期投入配套50多亿，目前高尔夫球场已在运营，渔人码头在建，喜来登旗舰店将于今年11月投入营业。董兴宝透露，狮子湖的高端圈层就是一种政商交流平台，这与狮子湖母公司的国际化企业分不开。集团本身业务国际化，有许多国外客户和北方客户，形成南北和中外交流。接下来狮子湖将推出新一期的别墅，产品开始走多元化的高端路线。其中有一款小别墅，最小户型在260-320平方米之间。

　　 调控背景下，狮子湖在销售上同样会有一定的应对。例如对一些因政策限制无法取得贷款的客户，可采取分期付款等灵活手段保证销售。“今年的销售目标是5亿-6亿元以上，与去年基本相当。”董兴宝说。

　　 实践证明，宏观调控对郊区别墅影响很少。董兴宝分析，别墅并不是人们的生活必需品，只是相当于奢侈品，有需求的人并不会因为调控而不买。

　　 尽管把自己的项目定位为“住宅的奢侈品”，但董兴宝依然有兴趣参与保障房建设，并提出“用卖豪宅的钱建保障房”理论：我们开发郊区的豪宅，必然涉及拆迁改造，这就要按照政府思路先建设保障房，通过实际操作证明，也相当于变相参与了保障房建设，这与我们项目的整体规划也并不冲突。

　　 如何看待旅游地产的前景？观光旅游不再只是一种简单的休闲生活方式，“这已不是传统意义的房地产市场了。旅游地产配套很多，大型旅游地产项目甚至相当于建造一个小卫星城。”董兴宝强调，旅游地产不可能在房地产行业中占过多比例。

　　 董兴宝指出，商品房市场正从需求上发生结构性变化。人口结构变化将使我国城市房地产市场同步发生一些明显的变化。中国社科院最近研究表明，全国婚配年龄段人口高峰将在2014年来临，这意味着未来新增城市家庭数量将出现下降趋势，影响房屋刚需。目前购房高峰期已过，相当一部分家庭已拥有多套住房，改善性需求也已经基本到位，而另一部分改善性需求，则还需较长时间储蓄积累才能出现。未来10年，城市楼市甚至会出现供过于求的现象。同时，老龄化的加速、人们生活水平的提升、财富拥有的增多，也使得改善性住房需求向大户型甚至豪宅靠拢。

　　 董兴宝指出，一个旅游地产项目，不仅是做住宅，还会给客户带来商务价值。据透露，山东企业家联合会一行过来广东考察，狮子湖项目就被作为广州周边地区的重要驿站。据透露，狮子湖项目还将在其它地区进行复制。