□ 本报记者 邓勇

　　 据悉，重庆市公共租赁住房项目社保基金信托贷款将正式签约。按照协议，全国社保基金理事会以信托产品形式，为重庆市提供45亿元贷款，专项用于公租房建设。该笔贷款也是全国社保基金迄今为止单笔放款最多的一个保障房项目。

　　 据了解，全国社保基金理事会今年已签约投资保障性住房105亿元，重庆是第三个签约省市，所占份额最大。按照协议约定，国家开发银行为本次社保基金信托贷款提供担保，社保基金信托贷款到期时，国家开发银行通过发放银团贷款归还。同时，由重庆市城市建设投资（集团）有限公司为国家开发银行发放的银团贷款提供担保。

　　 重庆因大规模兴建公租房引起社会高度关注，此次即将融资社保基金输血公租房建设，再次站在聚光灯下。

　　200万“夹心层”的安居梦

　　 发端于重庆的公租房，从“孕育”到“出生”，一直倍受关注。因为该项目背后承载着200多万“夹心层”人员的安居梦想。

　　 实践证明，住房供应完全由政府保障或完全由市场供给的“单轨制”都难以解决实际需求，而用“两条腿”走路则成必然选择。

　　 由此，重庆政府推出“双轨制”住房体系改革：30%—40%的中等偏下收入群体，由政府提供的公共租赁住房和棚户区、城中村改造的安置房予以保障；60%—70%的中高收入群体由市场提供的商品房解决，并对高端商品房和投机性炒房采取相应的遏制措施，形成“低端有保障、中端有市场、高端有约束”的制度体系，逐步实现住房保障的全覆盖。

　　 这种“双轨制”住房构架体系当中，最引人关注的是占住房供给量30%—40%的公租房。按照重庆主城建设1000万人口城市的目标测算，政府提供的保障房将达到300万-400万套。这部分房源，一类是实物分配安置性保障房，近些年重庆享受安置房的居民大概有100多万。另一类就是公租房，重庆要建4000万平方米，按20平方米/人计算，可以解决200多万人的住房问题。

　　 2010年2月，重庆正式开建第一个公租房项目——113万平方米的两江新区“民心佳园”项目。

　　 在接下来的日子，年内重庆主城又有6个公租房项目相继开工，加上区县部分，总开工量达到1300万平方米。

　　 而这，仅仅是重庆未来3年建设4000万平方米公租房的一部分。

　　 伴随着大规模公租房的开建，入住条件再一次让期盼者兴奋。按照《重庆市公共租赁住房管理暂行办法》，凡年满18周岁，住房困难的家庭或个人，在重庆有稳定工作和收入来源及租金支付能力，不分城乡和户籍，均可申请公租房。

　　 正如重庆市市长黄奇帆所言，重庆公租房建设就是按老百姓需求来建的，有多少需求就建多少，3年后如果满足不了需求还可以继续建。重庆公租房建设规模总体要求供求平衡，甚至可以供略大于求，每次公租房摇号配租的比例都力争控制在2∶1，或是3∶2、4∶3。

　　 但宽泛的准入又令人生忧，是否会再现“混水摸鱼”的现象？

　　 在谁“入”谁“出”方面，重庆创新手段和模式，建立房管、民政、社保、工商、税务等多部门共享的信息平台，形成部门联动，对进城农民工、新生代的大学生和住房困难群众这三类人群进行定性和识别。同时，及时向社会公开保障性住房房源信息，采用公开摇号方式进行配租，接受社会各界监督，不太可能重蹈寻租滋生和公平缺失的覆辙。值得说明的是，重庆公租房的摇号环节，其目的是让参与者公平选择不同的户型和楼层，不存在非透明的暗箱操作争夺房源的现象。

　　 土地和资金两个难题迎刃而解

　　 大规模建设公租房有两个难题：土地和资金。

　　 重庆面对的问题亦然。据测算，4000万平方米的公租房建设需资金1100亿元左右，建设用地需3万亩。

　　 然而，重庆在公租房建设上的态度依旧执着。这其中的原因，除了重庆政府坚持民生导向的执政理念外，还得益于重庆政府实施多年的土地储备制度和现代化社会融资方式。

　　 先说建设用地。俗话说，手中有地，建房有底。2002年，重庆就建立了土地整治储备中心，对土地市场进行宏观调控。2003年，又在土地储备中心的基础上成立了“重庆地产集团”，由市政府注资，建立了政府主导型的土地储备供应机制，土地牢牢掌控在政府手中，这就为大规模建设公租房提供了土地支撑。据测算，重庆用于建设公租房的土地就需从储备地中拿出3万亩作为划拨地投入，相当于政府投入600亿元。

　　 再说资金。建设4000万平方米公租房，约需成本1100亿元。其中：政府投入大概300亿元，来源有三，一是争取中央补助100亿元；二是在土地出让收益中提取5%和地方政府债券安排50亿元；三是地方财政预算安排150亿元。

　　 余下的800亿元，则通过社会融资渠道，如银行贷款、保险公司融资、社保基金融资，央企融资等方式筹集。

　　还本付息有妙方

　　 融资的另一面，是如何还本付息。否则，再完美的融资方案，都不可能得到投资方的资金支持。

　　 对此，重庆做出了一道令人放心的借还款等式：租金收入+商业配套租售收入+公租房出售收入=公租房建设本息

　　 支付利息方面，按住宅租金10元/平方米·月（目前市场价的60%）、商业门面25元/平方米·月测算，住宅加上商业门面的租金收入，动态算账，完全能支付偿还贷款利息。

　　 还本方面则有两个途径：一条途径是通过租售公租房的商业配套设施，可逐步偿还部分贷款本金。

　　 重庆所有公租房项目周边自然环境优美，居住环境较好，具备优良的交通、商业、教育、服务等系列配套，而且选址还结合了周边的产业布局，利于就业，利于不同收人群体和谐共生，这都使得重庆公租房的商业配套设施增值空间潜能巨大。按照规划设计，商业配套设施占总面积10%近400万平方米，出售后可收回资金400亿。

　　 另一条途径是重庆《公租房管理暂行办法》规定，居住满5年后，公租房可以向特定对象出售，销售价格按综合成本确定。按此测算，出售30%的住房，将实现400多亿元的进账，加上商业配套的出售收入，就可偿还全部贷款本金。

　　投资安全有保障

　　 在国家加大保障房建设力度的形势下，拓展新的融资渠道既是“锦上添花”的好事，也利于公租房建设加档提速。于是，重庆政府开始频繁接触社保基金、保险基金组织，期望能开疆拓土。

　　 然而，作为零风险的社保基金，其风险防控却异常严格。也就是说，社保基金可否投资公租房建设，关键要满足投资的安全性。

　　 首先，重庆公租房明确提出公有属性。按照重庆的设计，公租房的建设主体是市政府和各区县政府，公租房产权由重庆地产集团等国有投资集团或区县政府性投资公司持有，运行、维护、监管等则由政府房屋主管部门和住房保障机构负责。这些制度设计，确保了公租房姓“公”的属性。这个坚实的后盾，为社保基金的安全保了一个最大的险。

　　 其次，在买卖公租房时，重庆明确规定，公租房到了老百姓手里，不能转租。如果5年后老百姓买下来后又要卖，则不能当商品房卖，只能在公租房体系里循环。这种“封闭运转”，既从制度上、从源头上解决了公租房配置中可能产生的寻租、灰色交易等问题，也确保了公租房还款来源的稳定性。

　　 最后，在公租房各种收入资金管理方面，银行要求公租公司开立收入归集专户，确保以后项目的租金收入、商铺收入和住宅销售收入回笼，落实第一还款来源。与此同时，重庆市财政局还在去年12月成立了市公租房偿债专项资金，每年将约定的专项资金打到指定账户。公租公司每个项目的年偿债资金过亿元。

　　 除以上防控外，社保基金的安全还追加了第二还款来源的要求。按照约定，国家开发银行为本次社保基金信托贷款提供担保，社保基金信托贷款到期时，国家开发银行通过发放银团贷款归还。同时，由重庆市城市建设投资（集团）有限公司为国家开发银行发放的银团贷款提供担保。通过这样层层设防，风险已降到最低。

　　 可以说，社保基金助力公租房，既保障了公租房建设的资金需要，也实现了基金资产的保值、增值，同时也赢得了公租房建设时间，让“夹心层”能早日实现安居梦，收获社会赞誉，可谓一举多赢。

　　

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