黎闵功

　　一周前，零售商成商集团在成都开发的茂业中心写字楼在开盘后不久即告售罄，此前一个月，花样年开发的福年广场开盘后不久也宣告售罄，成都的商业地产持续火热。

　　然而，庞大体量的商业地产集中进入市场，让业界担忧市场存在泡沫。

　　严重泡沫？

　　目前，成都的商业地产项目大多集中于人民南路沿线、高新区和东大街。其中尤以城南高新区最为集中。来自四川省商业地产联盟的数据，截至5月底，成都在建和立项的城市综合体已经达到88个，商业体量超过5万平方米。

　　根据锐理的半年报数据，2011年成都城市综合体的兴建达到了历史最高峰，据不完全统计，成都市主城区及近郊2011年上半年在售及未售的、总体量在10万平方米以上的项目城市综合体达到了42个。事实上，锐理的这一数据被业界认为“比较客气”。

　　高纬环球中国区零售地产服务部执行董事豪建思对《第一财经日报》表示，明年成都市场上的甲级写字楼、不包括乙级写字楼将有80多万平方米，成都总的市场规模将增长一倍，供应非常庞大，肯定出现供大于求的情况。

　　高纬环球中国区董事总经理张良军向记者表示，按照最基本的假设，一个城市综合体一般至少有两三个功能分区，每个功能分区按5万平方米计算就有15万平方米，80个综合体就有1200万平方米，相当于北京CBD已经完工和在建项目以及整个规划商业面积的总量。“可想而知，压力有多大。”

　　高纬环球中国区董事黄振宇也表示，上海甲级写字楼市场也只有500多万平方米，成都市场是否有那么好的消化能力？不仅如此，来自高纬环球研究部的报告显示，在包括北上广、沿海以及中西部主要城市的比较中，成都未来商业供应量位居第一，远高于其他城市。锐理数据平台成都公司总经理郭洁任就认为，成都存在着“严重的商业地产泡沫”。

　　不过，虽然基于同一个事实，但结论并不相同。豪建思表示：“市场供应量确实很庞大，是我们在成都没有见过的一个市场。一线城市10年前也是这样一个状况， 2001年北京当时写字楼市场很小，很类似于现在的成都，我们当时是一个比较悲观的预测，结果预测错了，因为是供应造成了需求，明年希望庞大的供应能够造成丰富的需求。”

　　张良军则认为，成都这个情况在省会城市都会存在，就是因为零售商进入商业地产、住宅开发商进入商业地产，必然导致供应量增加。是不是供过于求取决于每个产品定位，每个城市所处的市场阶段，中国市场需要各种各样的产品。

　　目前，成都市场上的办公物业租售价格持续上涨，尤其是城南地区，价格上涨明显。位于成都绕城高速以外的新会展片区的“新希望国际”在过去一年内，销售价格已经从6000元/平方米上涨到14000元/平方米。

　　高纬环球今年半年报的数据显示，在成都，国外企业正在加快在二线城市的扩张步伐，推动主要商圈的甲级写字楼租赁。今年第二季度成都写字楼市场租金有所上涨，平均有效净租金达到154.6元/平方米/月，比上季度增长2.3%。

　　来自仲量联行成都商业地产上半年数据显示，当前成都市甲级写字楼平均净有效租金达110元/平方米/月,为成都市场有记录以来的历史最高租金，较去年同期大幅上涨20.1%。

　　海外资本进入

　　上周末，仲量联行发布的成都上半年物业市场报告显示，大宗投资市场交投持续活跃。成都市商业地产市场投资交易继续保持活跃态势，上半年成都大宗物业投资市场成交了两笔大宗交易。

　　事实上，去年，成都大宗投资市场开始活跃，共成交了4宗大宗物业，共成交23亿元，其中有3宗买家均为外资。

　　今年6月，澳洲麦格理集团旗下私募房地产投资咨询公司MGPA的亚洲基金Ⅲ号收购了环达通房产中国有限公司旗下物业成都凯丹广场50%股份。凯丹广场是成都近期开业的高档零售购物中心之一，零售面积约5.36万平方米。

　　高纬环球中国区投资及资本市场主管叶成宇表示，高纬环球投资正积极拓展成都市场，已经带领多只国外基金到成都考察市场和项目。而高纬环球投资部在过去的半年内已经连续促成了4宗整栋商业物业交易，总投资额超过45亿元。

　　“在成都有四五个项目考虑整体转让，可能开发商觉得未来供应量太大，没有100%的把握长期持有然后出租有一个很好的收益，会在这个时候交给一个更有经验的、外资的投资机构。因为外资地产投资基金很有经验的，它知道怎么去包装一个楼，吸引跨国企业，如果开发商选在这个节点，在产品还没有定型前，找一个国外有经验的机构来做。比如在一些综合项目里，可以把住宅留下来自己卖，把写字楼、商场出让给国外基金。”叶成宇表示。

　　不过，仲量联行成都董事总经理吴允燊对记者表示，下半年大宗交易成交还是比较难，国内资金更加困难，因为在货币政策收紧的背景下，贷款融资困难，而海外资金相对容易一些。其实，这也道出了海外资本大举进入成都的原因。