张晓玲

　　核心提示：二三线城市的房价已处高位，与一线城市面临同样泡沫，投资者应警惕风险。

　　7.5折！碧桂园给亢奋的楼市再打了一支强心剂。

　　漫长的广东惠州东海岸，近年来掀起旅游地产开发热潮，规划要建成为中国的“马尔代夫”。遍布海岸沿线的十多个超级度假、旅游大盘，在今年7、8月进入集中入市期。

　　7月底，碧桂园·十里银滩以最低单价4125元的价格屠夫姿态出现，挑起了惠州东的价格战。

　　在之前的6月份，这个“不限购”的珠三角三线城市，新房单价已飙升到6900余元/平方米，东海岸的度假产品更叫价15000-25000元/平方米。

　　“限购可能会扩大到珠三角、长三角很多城市。”7月27日，一位接近住建部的专家向本报透露。

　　限购扩大的达摩克利斯之剑高悬头顶，珠三角类似惠州的诸多三线城市，去年至今年上半年位于房价快速上涨城市之列，在可能到来的限购之前，一场价格战正在开演。

　　采访中也有多位专家直陈，二三线城市的房价已处高位，与一线城市面临同样泡沫，投资者应警惕风险。

　　炒房客云集

　　平静的惠州东海岸，最近躁动不安。

　　7月16日，碧桂园·十里银滩首次亮相，碧桂园用数十辆大巴车从全国拉了数万人来到现场，“我们这个项目面向全国的投资客户”，销售人员说。

　　此前一度寂静的售楼中心沸腾了，临近的海滩上满是人。“我想到海边去玩，可是没想到，海边站了一排人，都挤不过去了。”梁燕（化名）向记者描述说，现场真是人山人海，他们来自全国各地。

　　碧桂园的蓄客手段煞费心机。除了当天的万人造势之外，深圳一家房地产网站工作人员对记者透露，碧桂园更要求该网站每个周末拉人前往项目现场看盘，“我们在论坛一发帖号召，还真的有很多人去，因为可以免费提供班车、午饭，还可以玩”。

　　至于项目目前究竟有多少人认购，碧桂园方面未予透露。

　　十里银滩只是冰山一角。沿惠东巽寮湾、亚婆角、港口双月湾滨海度假中心，分别盘踞着金海湾、威尼斯湾、东部湾等超级大盘，将在8、9月份集中入市。

　　深圳市都会城市研究院院长高海燕称，深圳投资性需求旺盛，深圳限购后，投资者转向包括惠州在内的非限购周边地区，趋势明显；而深莞惠一体化的预期，对长期投资者也充满一定吸引力。

　　也因此，目前惠城区新房的均价仍比去年同期上涨了22%。据惠州市房产交易中心统计，6月惠城区新房均价达到6979元/平方米。

　　降价出货？

　　碧桂园此次价格公布耐人寻味。

　　7月15日，碧桂园总裁莫斌对外透露，十里银滩最低单价为洋房产品5500-6000元/平方米。

　　其时，限购扩大化的揣测甚嚣尘上。7月12日，温家宝主持召开国务院常务会议指出，房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。

　　碧桂园仿佛嗅到了危险的气息。7月21日，碧桂园再次宣布4125元/平方米的折扣价，价格屠夫的姿态攻势凌厉。其压力来自于对限购扩大化的担忧。

　　据了解，由于一些二三线城市甚至中小城市房价过快上涨，住建部已经开始调查分析成因，并将据此初步拟定下一步限购城市名单。

　　从广东省上半年统计数据看，房价涨幅超过同期GDP增幅的珠三角城市批量产生。珠海、东莞、惠州、江门、肇庆等城市房价上半年同比上涨均超两位数。

　　“像东莞、惠州、中山、珠海等珠三角地区活跃城市，可能被纳入新的限购城市之中。”北京大学经济研究中心研究员韩世同认为，这些城市若不限购，房价上涨将愈演愈烈。

　　中国指数研究院近期也分析了100个城市的房价数据并认为，有10至20个城市或将纳入新一轮限购范围，珠海、惠州、韶关和湛江等广东城市名列其中。

　　虽然，7月25日，东莞市住房和城乡建设局有关人士率先表态，东莞房价仍处于可控范围之内，暂无出台楼市限购政策的计划。

　　但业界普遍认为限购早晚到来。深圳一开发商人士直言，碧桂园项目个个皆是超级大盘，开发周期至少5年，很难避开调控周期。珠三角如若扩大限购，对其业绩影响很大。

　　上半年，碧桂园实现了215亿销售额，尽享一线城市限购的政策红利；而下半年，它或许不得不改变策略，降价出货。

　　“碧桂园这是在抢时间跑路。”深圳一业内人士评价。开发商和投资客，都要抢在可能到来的限购前，深度博一把。

　　在碧桂园挑起价格战之时，云集惠东的开发商们开始了一场抢客大战。在深圳市区，多个项目展厅扎堆亮相。

　　知名代理机构、世联地产惠州公司总经理苏剑介绍，旅游、度假类产品较受投资者青睐，因为调控政策目前基本上对该类产品销售没有限制，“80%是一次性付款，购买滨海物业、偶尔过来居住度假的客户很多”。

　　泡沫来袭？

　　“二三线城市限购的预期，短期内将让这些城市楼市量价猛涨，投资客抢闸分享最后的盛宴，我认为政策这样吹风不明智。”中原地产华北区总经理李伟杰表示，事实上政策窗口期应该越短越好。

　　“二、三线城市正在演绎几年前一、二线市场的故事。”北京大学房地产研究所所长陈国强说。

　　2009-2010年，万科董事会主席王石曾在一些场合提到，他很担心一线城市的房地产泡沫，向二三线城市扩展。目前来看，这种担忧正在变成现实。

　　7月21日，银监会召开2011年第三次经济金融形势通报分析会，提示密切关注二三线城市的房地产市场风险。

　　上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为，银监会提示的风险即“限购的风险”，限购后房价若明显下跌，房地产贷款会出现呆坏账。

　　北京兰德咨询总裁宋延庆认为，针对二三线城市的新限购令将在8月上、中旬出台（预计7月底住建部完成原因分析和名单草拟工作）。可以预计的是，新限购令除了会大幅度扩容外，还会在很大程度上弥补年初限购令的诸多纰漏。这将使得地方政府可变通的空间大大缩小。

　　他进一步指出，如果“新限购令”达到60%的预期效果，将意味着那些市场布局过于集中，或者主要开发高端产品的开发商，首当其冲地面临业绩快速萎缩。

　　“在一段时间内，二三线城市会有一个房地产高速发展期，房价基本能够翻番，但一两年之后，如果经济发展没有跟上，需求就会下降，市场就会出现较大波动。”中国房产信息集团联席执行总裁丁祖昱认为。

　　“投资的话，我不倾向去二三线城市，因为它们一般仅会吸引本地人口，对房子的需求有限。”中原地产主席施永青曾对记者表示，二三线城市最大的风险，就是房价到了高位，没有人接盘。

　　

分享到: