在2010年正式完成CBD核心区的东扩后，这个位于北京东部朝阳区的“经济引擎”开始逐步逼近新一轮土地收益增值的起点。

　　引人注目的CBD核心区12宗土地的交易落定，并非北京CBD土地盛宴的终点。在2010年正式完成CBD核心区的东扩后，这个位于北京东部朝阳区的“经济引擎”开始逐步逼近新一轮土地收益增值的起点。

　　目前，多块东扩之后的CBD核心区土地已经进入一级开发阶段。这些日后将以CBD核心区土地身份陆续入市的土地，将成为北京市政府巨额民生、基建支出的地方财政新的增收来源。

　　CBD“权力”

　　进入2011年，事关北京市财政重要命脉之一的城建系统政府主管部门，陆续开始调整。在杨斌履新北京市住建委主任，国土资源局已经完成调整的同时，北京的地产商们正在关注着另外一个关键机构的人事调整——CBD管委会。

　　《中国经营报》记者了解到，北京商务中心区管理委员会是2001年批准成立的市政府在商务中心区设立的行政机构，委托朝阳区人民政府管理，代表市政府统一行使北京商务中心区开发建设和管理职能，与区委商务中心区工委合署办公。

　　“尽管土地交易的平台都在国土系统，但是CBD管委会在其辖区内的土地出让过程中，影响力很大。”7月27日深夜，一位长期在CBD核心区从事商业地产开发的市属企业总经理告诉记者。在此前引起各方关注的CBD核心区12宗商业地块的交易过程中，评标委员会成员的组成，除了惯常的专家和政府部门负责人外，还特别增加来自CBD管委会官员。

　　目前，CBD管委会主任由朝阳区副区长吴桂英兼任。除吴桂英外，设4位副主任，在业务上分别分管投资服务中心、金融服务办公室、土地资源发展中心和拆迁工作。消息人士称，在“可以预见的将来”，北京市将着手对CBD管委会进行领导干部的人事调整。

　　“现在在北京市住建委任职的刘刚，可能调往CBD管委会工作。”7月26日上述消息人士告诉记者，但他并未明确刘刚将要担任的CBD管委会职务。记者掌握的情况表明，目前，刘刚在北京市住建委市场处担任处长，负责预售行政许可审批以及房地产市场秩序的管理。

　　记者向朝阳区政府、北京市住建委求证，上述两部门的相关负责人向记者表示，对于人事调整问题，在组织任命程序履行之前，无权获知或发布信息，因此无法对此消息予以证实。但多位市属开发企业负责人均向记者表示，刘刚调任CBD管委会的消息，在业界已流传多日。

　　土地增量

　　刘刚丰富的城市建设和房地产市场管理经验，让地产商对未来CBD的土地市场充满期待，特别是在CBD完成东扩之后。

　　“政府方面的领导多次在不同场合和我们打过招呼，东扩之后，CBD仍然有很多土地可供开发，东扩本身就是为了给予北京CBD更多的发展物理空间。”前述市属房地产开发企业的总经理对记者说。

　　2009年5月，北京市政府正式批准了北京中央商务区的东扩计划。按照该计划，CBD核心区将东扩约3平方公里，重点发展总部经济、国际金融以及高端商务等产业。未来10年，朝阳区将投入约70亿元用于东扩区的市政基础设施建设。

　　在此之前，北京的CBD核心区仅被限制在1.29平方公里的范围内，至2008年已经基本不具备新的物理发展空间。随即北京市开始推行CBD核心区东扩计划，而在2008年时，北京市就已经开始着手在原CBD核心区10公里范围内开始收储土地，以备东扩后开发。

　　《北京市2011年度土地储备开发计划指标分解方案》显示，朝阳区2011年土地储备年初转结面积为4130公顷，总投资额180亿元，位列北京各区之首。“这其中有相当大的一部分，是来自CBD东扩之后的土地拆迁以及整理。”朝阳区政府一位官员7月26日向记者表示。

　　记者了解到，目前拆迁进展顺利的地块已经陆续进入北京市土地储备中心进行一级开发，完成后即纳入北京市政府的土地储备。通常情况下，一级开发的周期在1~2年，这意味着未来两年，东扩之后的CBD核心区将进入土地供应的“丰年”。212>>

　　在2010年正式完成CBD核心区的东扩后，这个位于北京东部朝阳区的“经济引擎”开始逐步逼近新一轮土地收益增值的起点。

　　目前，已经陆续开始土地一级开发的东扩后的CBD核心区项目包括“朝阳区王四营乡剩余建设用地项目”、“朝阳区十八里店乡朝阳港项目”。“这还不包括已经进行的一些土地整理项目，总之量很大。”前述市属房企的总经理告诉记者。

　　财政算盘

　　CBD核心区的东扩，让北京市对于未来的土地收入，可以有足够的预期。而这才是CBD东扩的关键所在——特别是在北京市政府厉行楼市调控、经济结构转型的背景之下。

　　7月25日，北京市市长郭金龙表示，上半年，房地产开发投资完成1239.5亿元、增长3.7%，其中，普通住房投资308亿元、增长19.1%，商业及服务业经营用房投资131亿元、增长7.9%。房地产开发占总投资的比重为52.4%，同比下降6个百分点。

　　按现有统计口径测算，北京实施房地产市场调控政策，房地产业增加值下降5.5%，影响经济增速0.7个百分点;实施汽车限购政策，汽车类零售额占社会消费品零售额比重由30%左右降至20%左右，影响经济增速1个百分点;完成首钢主流程全面停产，黑色金属冶炼及压延加工业增加值下降75.5%，影响经济增速0.4个百分点。

　　中原地产首席分析师张大伟告诉记者，在这样的背景下，北京市政府却面临越来越多的财政支出，这将是一对矛盾所在。

　　“北京市注资100亿元财政资金，成立了保障性住房建设投资中心。优先确保用地需求，加大项目落地和开工建设协调力度，全市政策性住房完成投资278.7亿元、增长2.3倍，这些都是很大的支出，需要未来有稳定的财政收入才能持续支撑。”张大伟说。

　　显然，东扩后CBD核心区能够给北京市政府带来这样的预期。“毕竟CBD的产业定位、市政基础设施建设都会提升土地的价值，我们有过一个粗略的测算，在CBD东扩的土地供应正式启动之后，每年能给北京市政府带来至少30亿元的财政收入，这将使北京市政府在未来各项民生支出方面，有充足的财力保证。”前述市属房地产企业总经理表示。2<<12

　　

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