本市商业项目供应将主要集中在内外环间及外环以外两个区域

　　商报记者 叶尧

　　商报记者日前从戴德梁行发布的一项商业市场分析报告中获悉，今年上半年，本市新开业的大型购物中心或综合体商业面积113万平方米，同比增长近25％，其中新开业的购物中心商业面积约45．5万平方米，主要集中在内外环间及外环以外区域。下半年，包括万象城、长泰国际广场、莘庄龙之梦、虹口龙之梦等多个购物中心项目将扎堆上市，预计新增购物中心面积将超过100万平方米。

　　社区型购物中心成增长点

　　报告显示，2011年上半年开业的购物中心商业体量约45．5万平方米，共有5个购物中心，集中在内外环间及外环新兴商圈，基本都属于社区型购物中心。其中，上海莲花国际广场位于闵行莲花路，江桥万达广场位于嘉定江桥，滨海名邸位于金山新城滨海区，51生活时区位于浦东北蔡。

　　从体量上来看，6月开业的万达江桥广场商业面积达25万平方米，其次是滨海名邸达8．9万平方米。据了解，2010年本市购物中心开业面积约为57万平方米。

　　相关统计显示，近5年来，本市的社区型购物中心占购物中心总数的比例在不断提高。从2005年27．8％上升到了2010年的32％；建筑面积占比从2005的15．8％上升到了2010年的30％。最近两年，社区型购物中心越来越受到投资者的青睐。

　　此外，随着更多房产开发商纷纷转型商业地产开发，自持物业将成为品牌开发商主流选择。选择同质性较强、可复制性较高的商业项目，进行多产业整合的模式受到市场认可，越来越多的开发商采取捆绑方式为自己的项目带入精品超市、3Ｄ影院、家庭娱乐、生活品味等主力商户。从上半年这些新开业的项目来看，上海约三分之二的区域型购物中心由内资开发商持有，与之形成鲜明对比的是，中心商圈绝大多数购物中心由外资持有。

　　连锁专卖店品牌支撑发展

　　据了解，以往购物中心的主力店业态百货店和大卖场面积占比正在逐年下降，专业专卖店面积占比例则逐年上升。品牌专卖店的拓展给了购物中心开拓的信心，成为其发展的重要增长点。

　　今年6月，日本时尚品牌优衣库在沪增开两家新门店分别位于普陀区的我格广场与嘉定区的江桥万达广场。上半年，德国家电零售品牌万得城在大华虎城嘉年华广场开设了4000平方米的专卖店。

　　随着越来越多购物中心进入市场，像优衣库、万得城这样的专业零售品牌将更多地入驻购物中心，成为其主力店。同时，还有许多其他国际品牌登陆上海的愿望也非常迫切。业内人士表示，随着零售额和消费者信心持续走高，越来越多具有经营能力以及品牌整合能力的国外商户开始进驻上海市场，其中来自日本市场的一些时装百货、餐饮、创意家居、生活品味品牌表现尤为活跃。

　　相关统计显示，从营业收入来看，相比于2005年，本市购物中心内的百货店营业收入上升78％，大卖场上升82％，餐饮业上升132％，娱乐业上升103％，专业专卖店上升134％。数据表明，专业专卖业态是近年上海购物中心最重要的增长点。从购物中心各业态网点面积的比例来看，在2005年，专业专卖店占22．2％。到2010年，则上升到了28．5％。

　　主要围绕外环环线分布

　　报告指出，本市下半年商业项目供应将主要集中在内外环间及外环以外两个区域。外环外的未来供应将以超大体量的主题型项目为主，且主要围绕外环环线附近分布。如吴中路附近已集中了新华、万象城等多个项目，其他包括长泰国际广场、东方蓝海国际广场等也将推出，预计未来供应将超过100万平方米。

　　来自高力国际的商业地产研究报告也预测，虽然第二季度未有新开高档购物中心，但下半年将有不少项目进入市场，其中包括期待已久的南京东路的名人商业大厦和雅居乐国际广场、浦东嘉里中心与建于原襄阳路市场旧址上的环贸广场ＡＰＭ（淮海中路）。

　　上海购物中心协会相关人士表示，据他们掌握的情况，今年下半年新开业的购物中心面积不一定会有100万平方米那么多，不过如闵行区的莘庄龙之梦、普陀区的锦银购物中心等确实将在下半年开业。