武汉蜗居被豪宅记：每平7000元以上住房交3%契税

　　本报记者 彭岩锋 发自武汉

　　80平方米的商品房能否称之为“豪宅”？但在武汉，只要购买住房的单价超过7000元/平方米，就是名副其实的“非普通住房”，并且需按照豪宅的标准征收3%的契税。

　　武汉市市民将此调侃为“被豪宅”。导致这一现象的原因正是：武汉市2008年的普通住房标准一直未有变更。“三年前的标准到今天明显有些滞后了，已经适应不了新的情况，需要更正了。”中投顾问房地产行业研究员韩长吉评价说。3年前，武汉房管和税务部门制定了7000元/平方米的普通住宅契税征收标准，可3年后，武汉平均房价上涨近3成，而标准仍维持不变。

　　豪宅税标准跟不上形势

　　“现在三环以内，哪还有什么房子低于7000元/平方米？”武汉市市民张国强满是牢骚。他购置一套80平方米的新房，总花费将近75万元，约9370元/平方米。但是，他却不得不考虑另外一项附加的“豪宅税”，按照武汉现在3%的征收标准，他还需要缴纳2.25万元。

　　尽管武汉税务部门把这一住房交易需要缴纳的契税称为“非普通住房契税”，而大部分武汉市市民还是直截了当地将此称为“豪宅税”。“我并不认为我购买的这套房子是豪宅，所以我对这‘豪宅税’十分不解。”他恼怒地说。

　　广东祥和税务师事务所财税专家黄学松介绍：“普通住房是房地产税收的基础概念，契税、营业税、土地增值税、个人所得税的税收优惠都与普通住房挂钩。”普通住房与非普通住房的界定，由此带来的便是征税标准的差别待遇。

　　若以个人买卖房产为例，个人购买非普通住房或非家庭唯一住房，契税为3%。个人购买家庭唯一的普通住房，减半征收契税；个人住房不足5年销售全额征收营业税，非普通住房过5年销售差额征收营业税，普通住房过5年销售免征营业税；个人出售普通住房不缴土地增值税，出售非普通住房的要缴土地增值税。个人出售非普通住房的要缴个人所得税，出售普通住房过5年又是家庭唯一住房且售房人1年内不重新购房的免缴个人所得税。

　　武汉市规定：对中心城区别墅类(含单体、联体)契税按4%征收；非普通住宅契税按照3%征收；普通住宅契税按照1.5%征收。而普通住房标准必须同时满足三个条件：住宅小区建筑容积率在1.5(含1.5)以上；住房面积在140平方米(含140平方米)以下；单价不超过7000元/平方米(含7000元/平方米)且总价不超过100万元(含100万元)。“而只要有一个条件不满足，就需多缴1.5%的税。”可这一标准是2008年10月修订。至今已有3年之久，武汉关于非普通住房的标准一直未有变动。

　　碧桂园武汉地区的销售负责人告诉时代周报记者，“这个标准3年前制定，当时还是比较适合发展的需求。但是，却未免有些落后和不细致。”按照2008年武汉市城镇人均可支配收入16712.44元，以及2008年武汉市城镇居民人均收入差异倍数为7.47倍来看，政策的制定标准较为合理；从消费者层面来看，2008年武汉住宅平均房价4883.01元/平方米，7000元/平方米以上房价只占到当时18%的市场份额，豪宅税对武汉市普通市民的刚性需求几乎没有负面影响。

　　“从开发商层面来看，2008年武汉豪宅税直接影响到市场销售压力，所以对部分开发商盲目抬高房价起到一定限制效果。”中投顾问房地产行业研究员韩长吉向时代周报记者说，“但是从今年1-5月，武汉市的平均房价来看，这个标准已经增加了消费者的购房负担。”

　　根据武汉市房地产市场信息网有关新建商品房成交统计结果显示，武汉6月商品住房的成交均价为6286.54元/平方米，离7000元/平方米的“豪宅”标准仅仅相差数百元/平方米。武汉的7个中心城区中，大半城区的房价早已突破7000元/平方米，江汉区的平均房价甚至逾万元/平方米。“2008年的标准对刚性需求的抑制性过大；再者，2008年标准对房地产开发商的约束性下降。”

　　7000元/平方米标准饱受诟病

　　“豪宅税”本身是国家对拥有较强购买力的购房消费者购买了高价或者高档的居住房征收的一种消费税。其用意是用来稳定恶意的炒房者炒高房价和稳定房价，调控房地产市场。

　　“如果武汉能够及时改进第三条规定的数字性，那么其积极意义依旧存在，将成为对房地产行业供需市场调节的正确调控政策。由此可见错误的关键不是豪宅税的实施，而是地方标准的变动必须要符合房地产市场现状。” 韩长吉如是表述。

　　无独有偶，同样的情况也曾发生在广东惠州市。“2010年上半年，我用多年的积蓄购置了一套45平方米的精装小公寓，总价25万元，这么算下来5300多元/平方米。”刘艳向时代周报记者回忆说，“但是，购房契税就要7500元。”在她看来，这一“豪宅税”来得毫无道理，“45平方米的公寓远远算不上豪宅。且惠州房价10个月来就涨了近1000元/平方米。”惠州市的这一标准制定于2007年，当地部门将5100元/平方米作为了普通住宅契税征收标准。但是，在2010年前10个月，惠州的平均房价就已上涨了近1000元/平方米。标准明显跟不上形势的变化。

　　迫于民间对于豪宅契税价格标准落后的诟病，2010年12月1日，惠州的豪宅契税征收标准从5100元/平方米调高到6425元/平方米。

　　武汉当地一名要求匿名的开发商在接受记者采访时表示，“其实，市民对这所谓‘豪宅税’征收标准意见最大的只是价格。我们也普遍认为7000元/平方米的标准确实有些过低了。”国家近年的调控，一直在遵循多建中小套型商品房的思路，但是其单价并不低。“一旦单价超标，就将之视为高档住宅，按更高的比例征税，并不合理。”他认为，武汉市政府这一标准应该再进一步细化，“比如在武汉最繁华的光谷，7000元/平方米的房子算是较便宜的了。希望修改后的标准能分地段和区域进行细致划分。”天津就采取了类似做法。2010年2月，天津按区域调整普通住宅价格标准，其中和平区标准为低于12200元/平方米，而滨海新区大港功能区则为低于5000元/平方米。

　　期望豪宅税及时调整

　　其实，武汉市“豪宅税”的征收早前便多次受到民众关注，但迟迟得不到及时调整。武汉市房管局副局长王传耀以并不具体分管业务为由，婉言谢绝了记者的采访。武汉市房管局局长周玉珍则向时代周报记者表示：“我局结合宏观调控的政策和部分市民意见进行研究，已提出了具体方案，在征求税务、物价部门意见后，报市政府批准后执行。”其办公室工作人员也向记者透露，“我们已和税务局开了好几次会议，在研究这个事情。”

　　不过，当地业内人士对此却不甚乐观。湖北省房地产经济学会常务理事、华中科技大学公共管理学院副院长谭术魁教授认为，短期内调高“豪宅税”征收标准可能性不大，“现在并非楼市疲软阶段，政府不会随意作出政策调整，以免造成楼市不稳定；而且上调标准会造成政府相应税收减少，缺少上调动力。”

　　“浮动的、按照年度进行调整的豪宅税是最切合实际的税种，将发挥其积极意义。从政策层面来看，我们反对大幅调高豪宅税标准，那将失去豪宅税执行的根本意义，政策的调控意义消失。”韩长吉期望政府提出相应的浮动标准，以及年度标准制定依据，“如此，政策的时效性将得到全面释放。”