刘社：郑新融城仍需时日

　　□经济视点报记者 李晓莹

　　 经济视点报：郑州作为省会城市，又是中原经济区的龙头城市，其周边区域房地产发展情况如何？

　　 刘社：中牟、新郑、新密、上街、荥阳这些卫星城在近1~2年内，房价迅速抬升，开发规模、开发类型、产品质量有较大改变。可以说是日新月异，突飞猛进，令人吃惊。3年前的住宅还都是多层，现在小高层、高层迅速出现，有些大盘里还不乏花园洋房、连排别墅。

　　 房价迅速抬升是突出特点之一。中牟房价以每年1000元的速度攀升，而今都在4500元每平方米以上，如今这个县级市的房价比在京广线上的地级市信阳房价都高。

　　 在郑州都市区建设的大背景下，这些卫星城借中心城区腾飞的东风飞速发展，都有了自己的定位和特色，如新郑是宜居教育城、荥阳是宜居健康城等。

　　 经济视点报：这些卫星城的主要消费群体是哪些人？是哪些因素促使周边市县迅猛发展？

　　 刘社：由于郑州的房价增幅大，当地百姓难以承受，部分刚需者会考虑距郑州二三十公里的县级市。在这个背景下，县级市的房地产便开始了为主城区市民进行量体裁衣式的开发。在大型商场或公园附近，常有送市民去县级市看房的售楼车。当地买房者仅占到3~4成，主要的消费者还是主城区的市民。此外，部分在北京、上海打拼，但户口在郑州的年轻人也占有一定比例。

　　 周边市县之所以发展迅猛，首先有价位优势的原因。尽管卫星城的房价也在涨，对当地人来说较高，但对郑州市区的市民来说是小巫见大巫，这吸引了一部分刚性需求和上述提及的实质上并未在郑州工作居住“本地人”。

　　 其次，限购也是县级市房价火热的主因之一。由于地处非限购区，投资投机性需求也因此被挤压过来。

　　 最后，多路地铁同时修建，郑东客运站、轻轨、城际铁路先后建成，使很多县级市已经告别“偏”的观念，一站进市而不堵车。这对于在郑州上班的工薪族而言，买县级市的房子而不必买车成为可能。

　　 经济视点报：目前这些周边市县的发展处于什么阶段？未来的前景如何？

　　 刘社：以中牟为例，现今郑开大道两侧的庄稼地已经出让完毕，各单位将用于产业群、高校、工业、科技园等的建设。有消息说，郑州到开封的路还要再修建2~3条，如果修好后也被开发建设单位买断，那么中牟就不会再是一个县级市，而是真正意义上的城市。

　　 大项目的不断安营扎寨会给中牟的就业带来便利，土地使用结构也由农业用地向科技用地、生态旅游区的性质转变。这种布局会使中牟成为郑汴大区域里新的增长极。当然这是渐进的，而非一天就能成功的。

　　 现在中牟发展势头强劲，房价令人咂舌，个别楼盘已经达到六七千。这种现象也可能是一种对未来市场的透支。如果郑汴融城无实质性的进展，那么高房价能否持续还是个疑问。

　　 卫星城的发展依赖于郑州的可持续发展能力。郑州政治经济发展持续强劲的状态是周边市县发展的强有力支撑，卫星城的发展空间还是有的。但是如果像有些地方大跃进式地发展，后续招商不到位，落实受阻，那么卫星城虚高的房价则会在某个时间下滑。

　　 经济视点报：近两年，环北京经济圈带动河北香河房地产发展效果明显。相比之下，郑州能否带动环郑州区域比如新乡原阳的房地产发展？

　　 刘社：对于郑州版图外，环郑州的市县发展，也需要看郑州发展的步伐是否稳健，是否有持续增速的能力。如果郑州发展迅速稳健，则能有效带动环郑州区域的发展，否则，带动有限。

　　 原阳与郑州仅一河之隔，黄河桥虽不长，但是隶属于两个市。对于黄河南岸的郑州市民来说，每次过桥要收费，要排队，打电话要收长途费，而且由于处于黄河桥边，郑州双气通不过去，新乡那边也未必会铺。这些情况会对市民造成心理威胁。

　　 建普通房子对市民没有吸引力，而建别墅没有双气就相当于野营。因此，郑新融城并不是指日可待的。

　　 另外，与郑汴融城相比，开封有商业、医疗作为依托，而原阳不仅要收费，而且配套没有都市区齐全。对于市民来说，购房只能意味着呼吸新鲜空气，免费欣赏黄河。所以，我认为原阳那边的房价暂时涨不起来。如果想吸引郑州市民大部队过去，首先生活设施要齐全，消除心理威胁才行。

　　 经济视点报：各区域价值提升应该依靠哪些方面？地方政府能做些什么？

　　 刘社：首先依赖于发展战略和高起点的规划，借郑州都市区发展的东风。第二是限购令。第三规划中一个较具体的方面——交通，即大交通的快速改善。第四依赖于中心城区房价的上涨。

　　 保持卫星城长久的吸引力，需要地方政府着力打造有特色、有品位、宜居的城区，避免千篇一律。同时要注意保持合理的房价差，注意搞好生态环境，打造园林城市。另外，在交通、商业设施方面要让新移民感受较好。