京西城区二手房个税征收方式调整

　　从“全额的1%”到“差额的20%”

　　本报记者 李子木报道

　　北京市西城区地税局8月10日起针对商品房转让征收个人所得税作出调整：除已购公房或满5年的唯一住房外，其他买卖均按差额的20%征收个人所得税，且以缴税日为准，不以网签时间为准。

　　此前，商品房转让个人所得税征收方式有两种：一种是全额的1%，一种是差额的20%。西城区的新规执行后，即使业主不能提供原票据，地税局通过查询历史记录也能获得上次的交易信息，而且缴税差额直接按照现在房价与原票据的房价相减获得，不扣除其他诸如装修款等合理费用。

　　“二手房交易是房产投资的获利渠道，遏制二手房交易是杜绝房产投资的有效手段，”中投顾问房地产行业研究员韩长吉在接受《中国产经新闻》记者采访时说。“从政策层面来看，这将有效地遏制投机者以二手房交易哄抬房价，减少非刚性房屋买卖。另外，提高二手房税率将对楼市定价幅度产生影响，将促使新楼盘定价趋于理性。”

　　然而，政策的实际运行似乎并不尽如人意。记者在走访中发现，许多房地产中介公司大显神通，帮助买房者避税。这其中最著名的便是“阴阳合同”。

　　所谓“阴阳合同”，是指合同当事人就同一事项订立两份以上内容不相同的合同，一份对内，一份对外，其中对外的一份并不是双方真实意思的表示，而是为了逃避国家税收；对内的一份则是双方真实意思表示，可以是书面合同，也可以是口头合同。

　　一名链家地产的工作人员向《中国产经新闻》记者介绍“阴阳合同”时举例说明：“假设您要买一套原价100万元的二手房，如果以150万元出售，政策变更前所缴个税仅为1.5万元，变更后就变成了了10万元。如果用上“阴阳合同”，上交地税局的那份合同上您就可以将实际购买价格压低。比方说，这栋房子现在每平方米可以卖到2万-2.5万元，而房主原先购房时，房价也许只有6000元左右，那么我们拟定合同时，就可将购买价写成6500元，这样你就可以节省近10万元的税金。”这位工作人员还暗示，“阴阳合同”已经为地税局所默许。

　　“部分地方地税局对‘阴阳合同’的默认不仅说明政策执行力度下降，更说明了地税部门监管能力的缺失，”韩长吉指出。“假如地方税务部门能够更好地理解此项政策精神，通过细致的审核杜绝‘阴阳合同’，那将有效限制投资性房产买卖，将对促使房地产价格理性回归起到重要作用。”

　　该政策的另一个问题可能会导致北京市其他城区的二手房价大涨。由于该政策目前仅在西城区实行，因此迫使西城区内大量购房者“转战” 其他城区。链家地产工作人员向《中国产经新闻》记者介绍称，近日链家一家位于朝阳区的分店一天内便有230套二手房成交，交易量十分惊人。“如此一来，二手房房价上升自然也是意料中的事了。”一位资深业内人士指出。

　　“另外，征税可能反向遏制刚性需求，从而为未来的政策调控加大难度。”韩长吉指出。“虽然本次调整对房地产价格起到一定的限制作用，但是却没有从根本上改变房地产市场的供需情况，一旦房地产调控打开，房价将继续走高。”

　　在谈到如何修补该项政策的漏洞时，韩长吉说道：“单纯地从政策层面来看，缺乏市场监督力度、政策执行面过广、容易滋生逃避行为等问题是此项政策的主要漏洞。至于如何修补漏洞，则主要靠地方税务部门主动了解市场趋势，从而对‘阴阳合同’进行全面限制。另外，此项政策需要其他部门进行配合才能达到预定目的。”

　　该项政策自出台，业内便有人猜测新个税法案会不会向全市推广。链家地产首席分析师张月认为，实行该政策的前提是历史税收信息数据的完善，解决了过去仅凭原票据计税的难题，今后可能在全市推广执行。“不过，西城区数据量相对较少，其他尤其是朝阳、海淀等商品房成交量很大的区，短期内恐怕难以将所有历史成交数据统计完全，因此，目前在全市推广差额征收个税政策还有一定难度。”