高端楼盘逆市走高 房企开发需冷静

　　本报记者 郭冬瑾报道

　　在楼市限购政策不断深入的大环境下，全国大部分购房者陷入了深度观望的状态。虽然整个房地产市场明显不如以往景气，但受人民币升值、通货膨胀预期高、股市高度不稳定等诸多因素的影响，很多一线城市的别墅、洋房等高端住宅项目的销售量不降反涨。

　　7月份，北京豪宅项目成交502套，平均总价为840.2万元，创历史新高。其中，8个千万级豪宅项目实现成交，环比增幅高达256.5%。今年前8个月，上海累计成交均价在10万元/平方米的豪宅计101套，成交量明显高于历史水平。此外，武汉、济南、深圳等一线城市豪宅项目也扎堆上马，且销售情况好于普通住宅。

　　业内人士分析，高端楼盘的需求者多数为中高端人士和改善型购房者，这部分人群对高通货膨胀预期、人民币升值等问题更为敏感，又对住房的基础设施及周边环境要求较高，所以，他们基于保值和居住的双重考虑，仍然把购买高端住宅作为投资或居住的首选。

　　在谈到一线城市的高端住宅销售情况好于普通住宅的原因时，中投顾问房地产行业研究员韩长吉对《中国产经新闻》记者表示，一线城市出台限购令后，被抑制的需求多为投资需求和异地购房需求，而高端住宅的需求者多为本地改善型需求，所以销售业绩稳定，市场表现相对优异；另一方面，从高端房地产市场的供求平衡来看，由于税制以及财富分配机制更加合理，高端住宅的需求主体正在逐步扩大，市场交易规模逐渐加快。

　　那么，楼市调控对于高端房地产市场是否有影响呢？业内专家普遍认为，高端住宅由于具备稀缺性这一天然属性，所以具有较强的抗跌性。而高端房地产市场的未来走势，更是被业内人士及专家普遍看好。上海同策咨询研究部总监张宏伟在接受媒体采访时表示，在房地产市场的低迷期或平稳期，由于楼市限购等因素的存在，豪宅市场尽管呈现出阶段性成交低迷的状况，但由于市场的长期趋好性、投资渠道缺乏及豪宅物业的抗跌性较强等原因，投资客在这个时候有更多的时间去选择合适的项目去投资，并且在限购的市场背景下，豪宅物业价格涨幅比较平稳，未来市场一旦反弹，投资者将获得更大的投资回报与收益。所以，楼市调控政策对于高端房地产市场的影响相对较小。

　　韩长吉说：“从目前一线城市高端住宅的市场情况来看，本地购买力是支持高端住宅价格坚挺的主要力量，而楼市调控政策并不限制正常的购买行为，所以高端楼盘将长期保有稳定的需求量。此外，从目前的宏观经济发展、社会结构的优化趋势来看，随着中产阶级购买力的持续提高，高端房地产市场持续火热的现象也将长期存在。”

　　建设部政策研究中心主任、中国城乡建设经济研究所所长陈淮在接受媒体采访时表示，未来将有70%的家庭从脱困型的住房搬到改善型的住房，改善性需求将托起高端物业的繁荣。

　　高端楼盘逆市火暴的局面使资金充裕的大型房企盯准高端楼盘的开发，而保障房工程供应了大量的低端楼盘，限购政策又使普通住宅大量滞销，在这种情况下，主攻中低端商品房开发的房地产商将面临发展困境。这部分开发商因低端项目长期滞销，可能转而进行产品结构调整，扎堆上马高端楼盘。对此，业内人士表示，入市豪宅的增加是否会导致市场过热，从而引发调控仍值得观察。韩长吉建议，房地产企业应当顺应国家调控政策精神，切勿盲目追求超额利润，在营销模式方面，应当加快销售节奏，利用合理的价格定位，寻找更多的市场购买支撑，以此保证企业资金链韧性，保证企业稳健发展。