荥阳、上街纳入郑州“核心”，楼市“钱”景看好

　　 荥阳、上街由于不在限购区，如今的房价比市区低2/5。今年第四季度，优惠力度可能会较大，投资机会会凸显，是最佳的投资时机。

　　□经济视点报记者 李晓莹

　　

　　 “两核六城十组团”，郑州都市区的发展版图已“敲定”。上街、荥阳被纳入中心城区建设，“搭车”前行。

　　9月1日郑州市通过的《中原经济区郑州都市区建设纲要》（2011~2020年）（以下简称《纲要》），确定了未来10年的发展方向。荥阳、上街一直以郑州郊县的“身份”发展，而今被纳入中心城区，角色的转变能否使非限购的房地产业步入快车道？对于置业或投资者，何时才能迎来最佳时机？

　　

　　角色变换

　　在上街、荥阳纳入中心城区之前，早已有企业独具慧眼，抢占先机。

　　利用荥阳先天的自然资源，郑州清华园房地产开发有限公司成功打造了清华忆江南，并于去年再次投入100亿元开发清华·大溪地。而河南亚星置业集团有限公司则在上街密集开发了亚星康乐小区、亚星花园、世纪嘉园、亚星江南小镇、亚星盛世广场等项目，切取了不小的市场份额。如今，建业森林半岛即将销售，而建业集团与亚星共同打造的2700亩园林社区已经开始拆迁。

　　记者查阅房价信息发现，上街区均价约在3800元/平方米，比2007年时涨了一倍多，但相比郑州其他郊县仍较低，新规划的郑州新区均价已达4300元/平方米。

　　“尽管中原西路于2007年已打通至荥阳，但荥阳、上街房地产市场的较快发展，是近两年才开始的。”河南省住宅商会秘书长赵进京说。

　　“荥阳、上街太远，太西边了！”一直与老伴在“物色”好房源做投资的孙忠道出了自己的看法。但是，随着中原经济区和郑州都市区的提出，“大城”概念逐步深入人心。

　　“此前，荥阳仅是普通的郊县，而上街属于工业园区，纳入中心城区规划后，上街和荥阳的产业性质、发展特色都回发生改变，都将发展为新型城市。”河南财经政法大学教授刘社说。

　　

　　优势有异

　　《纲要》提出，2020年上街城区人口达到40万，荥阳城区人口达到20万。“随着郑州都市区的建设，荥阳和上街都有很大的发展空间。”刘社说，上街铝矿资源丰富，曾是卫星城中主要的炼铝基地。但由于污染严重，最初郑州市将其单列成区。

　　刘社还指出，对于农民，城市化并不是简单的把户口本变成城市户口，而应是理念、价值观的转变。郑州其他郊县，包括荥阳，其城市化都是把农民一点一点裹进城市里。但对上街来说，由于居民起点高，其城市化发展速度、档次是其他市县所不能及的。

　　“上街定位为宜居职教城，未来有20所职业教育院校落户，将改变单一工业园结构，城市性质也变成旅游观光、高科技产业为一体。”刘社说，职教城定位会带去五六万的学生及教职工，但是由于农民太少，人口增长缓慢，不排除政府在行政上将一些乡镇调整过去。房地产市场也可能会涉及养老地产、游闲地产，包括高新工业园等。

　　“荥阳是离郑州最近的郊县，一直以来都在着力打造郑州西花园。清华大溪地、清华忆江南等都是画龙点睛之作。现在不单是本地房企，很多外地企业也纷纷屯兵于此。”刘社说，定位为宜居健康城的荥阳也把工业淡化了，大力做医疗保健、康复养生等，因此房企将主打生态、旅游、医疗器械、养老医院、养老地产、游闲地产等。

　　

　　升值有望

　　“虽然被纳入中心城区建设，但地方政府应学会主动融入大都市区建设，不要各自为战，要科学、有效、快速地融入。”赵进京认为，郑洛一体化是发展的必然，从长期来说，上街和荥阳更需扮演好“桥头堡”的角色。

　　小规划要服从大规划，中心城区的规划要符合中心城市的规划。赵进京认为，产业化、市场化、集约化是中心城区与郑州新区“比翼齐飞”的条件，荥阳和上街的房地产行业也应如此。

　　合村并城、郑洛一体化将改变上街、荥阳处于“边缘”的角色，交通先行成为业内的共识。

　　刘社说，纳入中心城区建设以后，交通会在3~5年内有大的改观。BRT、轻轨、310国道、郑上路、中原西路的延伸段都将过去。虽然上街太偏西，但若在快速通道上有所加强，且开通城际铁路也是非常快捷的。她认为，荥阳、上街由于不在限购区，如今的房价比市区低2/5。今年四季度，优惠力度可能会较大，投资机会会凸显，是最佳的投资时机。