房产税传言四起 北京别墅市场成交量减少

　　本报记者 朱军平报道

　　传统中的金九银十，并没有给北京的别墅市场带来一丝温暖。

　　根据亚豪机构数据统计，2011年9月，北京别墅市场共有44个项目实现成交，虽然仅比8月份减少一个，但是成交量却有大幅减少。9月累计成交别墅146套，成交面积5.3万平方米，环比8月分别减少22%与18.5%。同时，9月成交均价为25200元/平方米，环比上月有小幅上涨。

　　亚豪机构副总经理任启鑫分析指出，政府的宏观调控政策执行已7月有余，行至今日未有任何松动迹象，并且有传言北京半年内将会实施房产税政策。从上海和重庆的房产税试点政策来看，房产税基本上都是从高端物业开始征收。如果北京开始执行这一政策，别墅市场的投资型客户将首当其冲受到影响。这部分客户多为借贷资金利用杠杆差进行投资获得收益，而房产税开征之后，其成本提高，在目前宏观调控未见松弛的情况下，房价短期内将不会有较大幅度上涨，因此其获益空间较少甚至投资回报率为负数。因此基于对房产税的预期，在传统旺季的金九月，北京的别墅市场却异常冷清。

　　亚豪机构数据显示，9月份别墅市场成交套数排名前两位，且是9月份仅有的成交为两位数的项目分别是远洋傲北和万通天竺新新家园。其中远洋傲北9月份成交25套，而万通新新家园近几个月销售一直处于较高水平，7、8、9月分别成交34套、19套、19套。

　　任启鑫还认为，中央别墅区作为传统别墅区的“老大哥”，其区域价值自然毋庸置疑，而随着近年来区域内批复的别墅用地量的不断减少，在售项目的绝对数量也不断减少，物以稀为贵使得万通天竺新新家园能在淡市保持不俗业绩。远洋傲北项目则位于另一个目前较为火热的区域——奥北别墅区。除却区域优势之外，这两个项目能够在目前的市场状况下取得这样的销售成绩也得益于其提供的产品类型。万通天竺新新家园提供的产品为380—400平方米的联排别墅，总价在800万元左右；远洋傲北为330—500平方米的联排和双拼，总价也在800万元左右，这两种类型基本上均针对改善型的自住需求。

　　从成交结构来看，目前占据北京别墅市场成交主导的是中高端别墅。根据亚豪机构数据统计，成交总价在500万—800万元之间的别墅成交套数49套，面积1.58万平方米，占据了全部成交的33.56%。而9月份成交份额增长较快的为总价在800万—1000万元区间的别墅产品，成交占比由8月份的15.51%升至26.71%。千万级别墅的成交有所下滑，37套的成交套数比8月份减少了12套。

　　从面积结构来看，300平方米以下的小户型别墅成交占比也下滑不少，9月份占比25.34%，环比下滑15个百分点。目前占据别墅市场成交的主力户型区间为300—500平方米之间，虽然9月份整体成交有所下降，但是这一面积区间的别墅成交99套比上月还增加4套，成交占比也由8月份的50.80%上升至67.81%。

　　一份数据还显示，9月入市的别墅项目有5个，其中远洋天著与首创澜茵山为首次入市的纯新盘项目，而远洋傲北、誉天下以及温哥华森林北郡为老项目后期。5个项目共提供562套别墅产品，产品类型多为独栋和联排。供应量相比8月有大幅增加，增幅高达165%。对比当月成交可以看出，9月份北京别墅市场供需倒挂现象严重，供需比高达1：0.26。

　　任启鑫认为，不管是从入市项目数量还是从供应产品套数来看，9月份均为今年前9个月之首。今年前8个月别墅市场的供应量远低于往年同期，从具体项目来看，今年大部分项目的推盘节奏都非常缓慢甚至处于停滞状态，但是受到全年销售压力的影响，在最后的4个月内开发商不得不加快推盘节奏。而9月份一方面属于原本的“金九银十”销售旺季，另一方面这个时节也是北京自然景观较好的时期，开发企业希望能在占据天时的情况下实现销售回暖，因此本月出现五盘同开，供应量暴增的景象。但是调控的不断紧缩与房产税的传言却使得开发商希望落空，供应量的增加未能撬动更多的消费。

　　任启鑫还表示，鉴于别墅产品稀缺以及客群高端等独特性，因此虽然成交量一直未有起色，但是价格却未被撼动，部分成熟产品的价格甚至不降反涨。偏远一些的项目所采取的促销活动也多为赠送花园等，鲜有价格上的优惠。