二三线城市博弈限购

　　CUBN记者 刘末 综合报道

　　公开数据显示，岳阳、丹东、乌鲁木齐等二三线城市已经取代北京、上海、广州、深圳等经济发达的一线城市，成为领涨全国房价的主力。针对此现状，住建部要求，各省住建厅8月20日之前将需要采取必要限购措施的城市名单上报，然而一个多月过去了，二三线城市限购名单至今依旧没有下文。在这期间，围绕着是否要被列为新增的限购城市，二三线城市与住建部门之间展开了一场终极博弈。

　　二三线城市限购令因何“难产”？

　　各大分析机构监测数据显示，由于限购结果迟迟未出，导致部分恐慌性购房需求，二三线城市房价的上涨压力骤然加大。

　　一研究机构近日对全国15个省市50个未实施限购令的二三线城市进行调研时发现，由于这些城市大部分尚处于房地产市场发展的起始阶段或上升阶段，自住需求依然是这些城市的需求主力，因此这些城市2011年上半年成交量和成交价格受本轮调控的影响较小，市场依然保持原有的发展轨迹。

　　在被调研的50个城市中，无一城市的住宅价格出现下跌。其中37个城市住宅价格出现小幅上涨，其余13个城市的价格则基本持平，持平的13个城市分别分布在江苏省、辽宁省、山东省、浙江省、湖北省、湖南省和云南省这7个省。

　　就成交量而言，调研结果显示半数城市同比上升，燕郊、廊坊、保定、泰安、潍坊、威海、烟台、淄博、东莞、惠州、中山等50个未“限购”二三线城市中，2011年上半年有26个城市的住宅成交量同比出现上升，持平的为11个，下滑的仅13个。

　　为何国务院7月12日要求上涨过快的二三线城市也要实行限购政策时间过去一个多月了仍然迟迟不能推出呢？阻力在哪里？

　　专家指出，最大的阻力就在于地方政府。“目前，全国估计有2/3的二三线地方政府在抵制限购，原因是当地的房地产是财政收入的来源之一。”湖北省襄阳市一位地方官员透露，“限购之后，GDP的增长和土地财政收入受限不说，最关键是今年地方政府负债多，况且今年地方保障房建设需要大量资金。一旦限购，土地难卖，地方将面临四面楚歌的困境。”

　　客观地说，实行限购后当然会对财政收入、土地出让金收入和GDP造成一定影响，特别是投机性、投资性住房需求大的二三线城市。从一线城市和省会城市限购政策实施后的情况就可窥见一斑。

　　部分省市先行出台政策自控房价

　　针对住建部下发的上报二三线“限购”城市名单的通知，各级省市政府部门在挖空心思，寻找对策。“即便住建部下发了五条标准，让地方自查二三线城市房价后再进行上报，但目前各地并不关心限购，而是关注年初与住建部签署房价控制目标协议如何完成。”河北省住建系统一位不愿透露姓名的官员说，“我们已经开会商讨过，最好不要上报名单，先拟一个限价政策发给二三线城市的开发商。”

　　据悉，山东烟台住房局8月2日出台的《关于进一步规范商品房预售价格和合同备案管理的通知》，该通知中明确指出，商品房销售均价原则上涨幅不能超过5%。可以看出，地方政府为了实现年初承诺的房价调控目标，通过“限价”来避开限购实乃缓兵之计。

　　这不是个案，河北、河南、广东、四川等地将相继出台二三线城市楼市“限价”政策。河南有关官员透露，此前该省出台过“限价”政策，那是针对省级楼市的，现在该省正在汇集二三线城市楼市价格，研究限价的政策。

　　业内人士分析，二三线城市目前均以限价来规避限购，限价和限购都是行政干预手段，都具有很强的杀伤力，相比之下地方会选择杀伤力较小的限价。

　　“由于开发商与地方政府的博弈，如果限价不成功就采取局部限购的方式。”山东有关官员透露，“我们已默认一些城市，比如市中心可以限购，周边不限购。”

　　目前，全国已有608个城市按照要求公布了2011年新建住房价格控制目标，占全国城市总数的92.5%，但实行限购政策的城市仅40余个，且以一二线城市为主。

　　去年以来，各个主要一二线城市实施的限购政策对房地产市场的调控效果明显。国家统计局18日公布了7月份70个大中城市住宅销售价格变动情况。与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有1个，涨幅回落的城市有26个。7月份，同比涨幅在5.0%以内的城市有39个。

　　此外，还有部分未被纳入70个大中城市统计范畴的二三线城市，无疑已经成为房价上涨的“重灾区”，比如海南琼海、陕西榆林、内蒙古鄂尔多斯等非限购城市，已经成为楼市投资最活跃地区。这些地区房价短期内上涨之快令人瞠目，是否限价还是限购，至今信号不明。

　　二三线楼市限购刻不容缓

　　业内人士认为，如果二三线城市房价失控，那么，反过来将会迅速传染到一线城市，使得整个楼市调控效果毁于一旦。因此，二三线城市限购令越早出台越好，越早出台越有利、越主动。

　　市场研究机构介绍，目前二三线未限购城市面临着双重压力，本地的投资需求和一线限购城市的转移投资需求。使得全国的房地产市场压力集合在二三线城市释放。而二三线价格的继续上涨也影响了一线调控的效果。

　　目前来看，限购依然是最有效的楼市调控手段。而二三线城市房价的继续上涨影响了一线调控的效果，可见调控依然需要在二三线城市加强执行力度。“限购城市应该尽早公开，最近已经出现了很多城市由于恐慌限购而抢赶末班车的现象。各地方政府也出现了博弈。廊坊限价、江门限购等边缘性调控虽然最后实际执行都未到位，但是区域内市场已经出现了部分恐慌。政策更应该尽早确定。”专家如是说。

　　公开数据显示，在70个大中城市新建商品住宅指数中，明确限购的39个城市在6月份的同比涨幅平均为4.23%，而非限购的31个城市的平均涨幅为4.66%。而限购最严格的京沪广深四大城市的同比涨幅仅为3.85%。

　　业内人士认为，8月底前二三线限购结果出台的“可能性不大”。不过，“即便不限，大部分二三线城市的房价都会降温，”限购结果尽早出台的话则效果将更加显著。从二三线城市政府来说，房价上涨过快的城市应该主动实行限购政策。当然，二三线城市限购政策要区别于一线城市，对准投资投机的力度要更大一些，取消按照户籍标准制定限购政策，保护一套自主性需求而不管有无当地户籍；不限制和打压第二套改善性住房需求，也不管是否有当地户籍；利用信贷、税收手段限制第三套住房需求；坚决打击第四套以上住房需要，实行最为严格的限购政策。

　　专家建议，结合7月份数据，并根据同时满足“2010年房价涨幅接近或超过5%以上；2011年以来房价涨幅接近或超过5%以上”两个条件推算，对已经满足上述条件的二三线城市，不妨先从这些城市开始立即实行限购政策。