发展旅游地产 需提升软实力

　　CUBN记者 李正强 北京报道

　　2011 年“十一”黄金周全国旅游收入增长25.1%，全国游客接待量同比增长18.8%；旅游收入同比增长25.1%；游客人均支出同比增长5.2%。多个景区人满为患，同时，景区住宿方面也是一房难求。

　　相关分析人士对记者分析认为，今年“十一”黄金周旅游业火爆的原因：一方面在于我国旅游行业快速发展的必然结果。另一方面,国内旅游需求的集中释放, 反映出我国旅游市场的增长潜力巨大。预计未来几年内,随着居民收入水平的不断提高、区域交通条件日益改善、区域经济转型加速以及《国民休闲纲要》等相关国家政策的推出,国内旅游行业的出游人次及收入增幅有望继续保持在高位,且市场结构将逐步向中高端市场偏移,具体表现为居民休闲度假旅游市场的比例不断提高。伴随而来的是旅游地产将迎来新一波开发高潮。

　　中房协商业和旅游地产专业委员会副主任尹龙认为，随着经济的发展和人们收入水平的提高，度假旅游的需求将会越来越旺盛，因此也就给度假类产品创造了非常广阔的市场前景。尽管限购政策也对度假类产品产生了一定的影响，但长期来看度假房产需求会逐年增加。

　　“投资+自用”成亮点

　　据相关资料显示，2005~2009年期间，国内旅游人数比重、国内旅游消费比重都呈稳步增长态势。《中国旅游业“十二五”发展规划纲要》中指出，到2015年，国内旅游人数将达到33.1亿人次，国内旅游收入将达到1.9万亿元，而居民出游率也将要由2010年的1.4提高到2015年的2.25。目前，我国全年法定节假日达115天，加上单位带薪休假的时间，我国居民的休闲时间已占到全年的三分之一，这为旅游地产的发展带来机遇。

　　另外，在随着国家对旅游业战略性支柱产业的定位、鼓励居民消费以拉动内需和加大投资力度完善基础设施建设等一系列政策的出台，旅游地产已逐步成为房地产领域的投资热点。截至2010 年底，国内已有超过50家房企涉足旅游地产，涉及项目金额超过3000亿元。旅游地产良好的发展前景也纷纷吸引了国内标杆房企的视线。

　　万科投资10亿元买下大辣甲岛40年租赁权，计划建成“中国马尔代夫”；中信地产相继把博鳌、太湖和天津天嘉湖地块收入囊中，着力打造旅游地产业务板块；恒大在武汉、成都等多个城市开展旅游地产项目，斥巨资建设旅游地产相关设施；世茂房地产主席许荣茂看好旅游地产，希望能将其独立上市……

　　7月5日，雅居乐集团宣布2011年上半年实现合约销售157亿元，其中海南清水湾销售金额逾46亿元，占了近三成。无独有偶，在碧桂园8月份销售额的59亿元中，39亿元来自惠州十里银滩项目，占了公司销售额66%。

　　相关专家认为，旅游地产具有“投资+自用”双重功能，投资者不仅可以在投资中获得保值增值收益，更可以通过投资长期物业，享受其带来的空间享受和消费功能。这样的旅游地产通常会吸引一些“高收入”和追求“高品质”生活的人群前来消费与投资。这也是当前旅游地产之所以受开发商青睐的原因之一。

　　走精品开发之路

　　房企一窝蜂地大举进军旅游地产一直饱受社会争议。有媒体分析认为，房企能顺利拓展旅游地产业务的背后是地方政府对旅游产业的渴望。据统计，中国至少27个省区市制订的“十二五”规划都把旅游业作为支柱产业或第三产业中的领头产业。由于旅游地产前期投资比较大，为拉动地方GDP，地方政府频繁出台优惠措施，不少项目本来就是招商引资项目。

　　“旅游地产最大的问题就是拿旅游之名行地产之实，以突破限制严格的房产调控政策。目前来看，炒作旅游地产概念的根本目的就是要推销旅游地产主题项目附带的房地产项目。”亚太城市发展研究会政策研究中心主任谢逸枫表示。

　　易居研究院企业研究中心总经理、首席研究员周建成表示，旅游地产很多时候是卖概念，哪怕是迪斯尼，投入非常大，回收非常慢。所以其中就有一个平衡区，让企业做商业地产、住宅，来平衡其中的损失。也就是说，旅游地产本身不赚钱，而是靠周边的商业地产、住宅来弥补，“真正要发展到要旅游来赚钱，没有三五年是不行的。”

　　全国政协常委、中国房地产研究会会长、中国房地产业协会会长刘志峰在出席第二届中国旅游地产软实力峰会上指出，坚决反对牺牲资源、破坏生态环境的盲目开发、过度开发和无序开发。要科学规划，提倡健康有序、和谐共存、绿色发展的开发模式。无论是休闲度假还是投资，消费者对旅游地产的品质要求相对较高，因此，旅游地产要走精品开发之路，不仅要有完善的配套，更要在产品的内涵上下功夫，在服务水平上上档次，努力创品牌，提高产品价值，增强产品的吸引力。普通住宅开发的思维观念不能复制到旅游地产开发上，要在开发模式、资源利用、营销服务、运营管理等方面探索创新，提升软实力。