郑州齐礼闫城中村改造未批先建

　　

　　城中村改造是政府主导运营城市的一种方式，重点是解决原村民的居住用房，有严格的运行程序。而《经济参考报》记者近日在河南省郑州市采访发现，被列入郑州市二七区2010年20个重大项目计划的齐礼闫城中村改造工程项目竟然未批先建，商品房开发热闹非凡并计划年底预售，而应该优先或同时开工建设的安置房却没什么动静。

　　差别待遇

　　商品房将预售 安置房没动静

　　记者在郑州二七区嵩山南路东、航海中路北的一处建筑工地发现，该处建筑楼群已拔地而起，个别几处即将封顶。这里原来是齐礼闫村所在地，现在是郑州骏龙房地产开发有限公司(以下简称骏龙)的商品房开发项目“升龙城”，由上海升龙投资集团负责投资。记者走进附近的中原新城售楼中心(中原新城也为上海升龙投资集团负责投资的城中村改造项目)了解到，升龙城建筑面积280万平方米，由54栋建筑群组成。销售人员表示：“升龙城预计年底开盘，现在就等预售证了。”当记者问到该项目是否有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证时，销售人员对《经济参考报》记者说，“我们升龙做的这么大，手续齐全，要不然也不敢建”；并表示升龙城是齐礼闫城中村改造的商业项目，不含有安置房，预计年底开盘。

　　在升龙城建筑工地的不远处，记者发现，同为齐礼闫城中村改造的商业项目亚星盛世骊都、悦都项目也在建设中，并有1栋接近封顶，其开发商为郑州亚星房地产开发有限公司(以下简称亚星)。亚星的销售人员表示，亚星盛世骊都、悦都纯为商品房，不含安置房，共15栋高层，建筑面积约60万平方米，是齐礼闫城中村改造项目，预计年底开盘。

　　郑州市人民政府于2007年6月公布的《关于印发进一步规范城中村改造的若干规定的通知》(郑政文[2007]103号)(以下简称103号文件)和2009年12月发布的《<郑州市进一步规范城中村改造若干规定>的补充意见》(郑政文[2009]326号)(以下简称326号文件)指出，城中村改造可由村(组)自行筹集资金进行改造，也可以通过招标、拍卖、挂牌方式确定房地产开发企业参与改造，并强调应优先进行安置房建设。齐礼闫城中村改造采用的是房地产开发企业参与的方式。记者走访发现，在建的升龙城商品房项目有几个楼盘即将封顶并计划年底预售，其附近本应优先建设并一次性建成的安置房却未见踪影。

　　未获答复

　　未批先建是“政策性支持”？

　　根据2008年公布的《郑州市城中村改造工作流程(试行)》，城中村改造应是先编制城中村改造控制性详细规划和安置区修建性详细规划，然后是市国土资源局办理安置和配套开发用地公开出让，再对城中村进行拆迁，市城乡规划局办理建设用地规划许可手续，市国土资源局为土地取得者办理国有土地使用证，市建委办理工程招投标、施工许可和工程监督手续。

　　9月2日，郑州市国土资源局发布齐礼闫城中村改造项目用地挂牌出让公告，挂牌时间为9月22日至10月11日。9月15日，市城乡规划局发布《齐礼闫城中村改造项目二期亚星盛世郦都、悦都修建性详细规划》。然而，升龙城和亚星盛世骊都、悦都已于一年前开工建设，并计划在今年年底进行销售。这两个商品房项目是否手续齐全，记者就此相关问题向开发商求证。

　　记者持介绍信到上海升龙投资集团郑州分公司了解项目情况，未能得到该公司的任何回应。

　　“土地出让招拍挂是为拿地做准备，那些审批许可还没拿到，”亚星母公司河南亚星置业集团有限公司行政部一负责人肖文豪说，目前在建的亚星骊都、悦都是安置房与商品房混建，村民已完成选房工作。他表示，市政府会议纪要默许开发商在审批证件不具备时可以开工建设，并称这是政策性的支持，是为尽快完成村民安置、回迁。

　　而肖文豪“亚星骊都、悦都是安置房与商品房混建”的说法，与亚星销售人员“亚星骊都、悦都纯为商品房，不含安置房”的说法不一致。

　　另外，记者查阅了肖文豪所谓“政策性支持”的会议纪要，该文件为2007年9月份的《郑州市人民政府关于城中村改造有关政策实施中具体细则的会议纪要》，文件称，在103号文件出台前，已介入城中村改造并已有投入的开发企业，如果经招拍挂未竞得土地，可按三种方式退出。

　　事实上，郑州市政府2007年发布的103号文件和《关于禁止城中村擅自拆迁和擅自开工建设有关问题的通知》(郑政文[2007]209号)都强调，安置房和配套开发商品房用地应采取招标、拍卖、挂牌方式出让，在土地公开出让之前，一律不准擅自进行拆迁和擅自开工建设。郑州市政府2009年发布的326号文件也指出，在修建性详细规划批准前严禁实施城中村拆迁，对未获得规划、土地等部门的相关批准手续，擅自进行城中村改造建设的要依法查处。

　　普遍现象

　　土地出让招拍挂被指“走过场”

　　按照郑州市城中村改造的文件精神，城中村改造开工建设的商品房需具备土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证等审批手续，这些证件和审批涉及区政府、市城中村改造办公室、市国土资源局、市城乡规划局、市建委等五部门。但是，在没有经过审批和许可的情况下，开发商在城中村改造土地出让前就先行开工建设商品房。当地人士称，郑州市国土资源局的土地出让招拍挂就是走过场。

　　在郑州城中村改造中，像齐礼闫城中村改造这样的程序倒置现象相当普遍。2007年，小岗刘城中村改造商业项目“中原新城”，直到2010年1月才拿到建设工程规划许可证。负责姚砦城中村改造的郑州金成时代广场建设有限公司去年11月获得土地出让，今年2月取得用地规划许可证，而开发商早在2008年就已开工建设。

　　记者在郑州城中村改造办公室官方网站上查阅的一份材料显示，截至2008年底，郑州市已批准95个村(组)实施改造，约占城中村总数的63%，其中已实现集体土地转国有的有46个村(组)，已完成改造规划编制工作的有38个村(组)，已通过招拍挂出让改造用地的有19个村(组)。截至今年1月，郑州市城中村改造已完成土地出让的有30个村(组)。

　　因2009年郑州市城中村改造审批放缓，市政府于2010年9月批准的齐礼闫村城中村改造，成为自2008年底以来唯一的城中村改造新项目。

　　记者了解到，郑州多个城中村改造的土地出让招拍挂形同走过场，在招拍挂之前开发商已先行开工建设，招标时经常出现无人与已参与建设的开发商竞标的现象，致使开发商以挂牌价摘得土地。例如，2010年5月，郑州市国土资源局发布尚庄城中村改造土地出让公告，1个月之后，郑州鼎盛置业有限公司在无人竞争的情况下以挂牌起始价拿走管城区尚庄城中村改造二期地块。2008年9月，郑州市土地交易中心挂牌出让小岗刘城中村改造一期项目土地，也是因无人竞争，上海升龙投资集团旗下郑州元龙房地产开发有限公司以起始价拍走出让土地。

　　今年6月份，郑州市国土资源局曾发布齐礼闫城中村改造土地挂牌出让公告，但当月即撤销。至于原公告撤销的原因，郑州市国土资源局办公室吴主任表示，原来的公告撤销是因为处理不到位。对于齐礼闫城中村改造项目未批先建的情况，吴主任称记者是“单独一人采访，不符合常情，故不予回答。”

　　针对记者采访了解的情况，郑州市城中村改造办公室相关人员对《经济参考报》记者表示，齐礼闫城中村改造存在违规情况，主要是手续不全，当时就进行了大检查。

　　在土地出让招拍挂之前和尚未取得合法手续的情况下，两个开发商已大肆开工建设商品房，而安置房未见踪影，监管部门对此作何回应呢？13日，记者再次就齐礼闫城中村改造过程中出现的诸多违规情况分别向郑州市规划局、郑州市建委、郑州市国土资源局和郑州市二七区政府发去采访函。郑州市规划局新闻中心的相关人士和市建设委员会的相关人士都对记者表示，骏龙和亚星进行的商品房建设未取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证，属于违法施工。但是对于违法施工的查处和监管情况，两部门均表示不太清楚，还需了解。

　　17日，郑州市二七区政府向记者发来书面回应。二七区政府称郑州骏龙房地产开发有限公司和郑州亚星房地产开发有限公司在没有取得相关手续前，部分商品房和安置房已开工建设，而原计划开工建设的安置地块建设进展较为缓慢；市区有关部门于2011年5月下达停工通知书，9月份市规划局对骏龙、亚星房地产开发有限公司分别进行处罚。二七区政府并表示，关于土地手续，骏龙已于10月11日成功摘牌，加快完善各项手续，尽快复工安置房。