楼市遇冷拐点论再起 11月房价将现实质性拐点？

　　10月18日，国家统计局发布数据表明，70个大中城市中17个城市价格下降，比8月增加了一个。

　　

　　【中国经营网综合报道】10月18日，国家统计局发布数据表明，70个大中城市中17个城市价格下降，比8月增加了一个。29个城市价格持平，另外环比上涨的城市中，涨幅均未超过0.3%。

　　一线城市房价连续3月停涨

　　10月18日，国家统计局发布数据表明，作为国内楼市风向标的北京、上海、深圳、广州等一线城市的房价环比再次全面持平停涨，这已经是四大一线城市连续第三个月处于环比停涨的状态。

　　与此同时，70个大中城市中，价格同比涨幅回落的城市高达59个，比8月份增加了19个。9月份，同比涨幅超过5.0%的城市已经从今年3月份的42个，减少为20个。

　　上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭称说，9月70个大中城市新建商品住宅价格比8月份仅上涨了0.003%，非常接近于0，基本停涨，10月份极有可能下跌。他认为，接下来数月新建商品住宅价格同比涨幅也将继续下滑，有可能于明年二季度出现负增长。

　　在成交下滑，房价持续松动的同时，房地产开发景气指数创2009年9月以来新低，行业呈现“入冬”迹象。统计显示，9月份，全国房地产开发景气指数为100.41，比8月份降低0.7个百分点，比去年同期回落3.1个百分点，国房景气指数连续4个月下滑。

　　对此，中原地产市场研究总监张大伟分析说，一方面，信贷持续收紧，资金利用成本更高的其他途径成为开发商的无奈选择，这增加了开发商资金的利用成本;另一方面，调控政策继续呈现收紧趋势;此外，一线城市销售明显萎缩，目前来看，限购城市房价涨幅明显小于非限购城市。而非限购城市的市场容量不大，绝对价格不高，明显影响了开发景气指数。

　　杨红旭认为，在严厉的调控之下，未来国房景气指标将持续处于下行通道，四季度将跌至100点以下的不景气区间，行业正在“入冬”。他指出，在楼市持续降温、一线城市和部分二线城市成交低迷、全国房价止涨、少数城市价格微跌等综合情况下，“政策底”已经出现。

　　房企信心指数跌破临界值

　　据21世纪经济报道消息，国家统计局新闻发言人盛运来10月18日表示，9月份，全国房地产开发景气指数为100.41，今年以来首次接近临界点。三季度跌破临界值，指数为99.9，环比回落7.6点，与其他行业相比，房地产业企业家信心明显不足。

　　此前北京市统计局发布的数字显示，今年3季度房地产企业家信心指数为90.8，同比下降18.4，环比下降5.9，继续走低，持续多个季度为临界点之下。

　　其中，2011年三季度房企资金情况景气指数为85.7，较二季度减少3.7，企业融资景气指数为67.2，较二季度减少3.5。

　　根据国家统计局公布的数字，9月全国房地产开发景气指数为100.41，创造了2009年9月以来连续25个月的最低点。

　　房地产业企业家信心指数已连续6个季度位于行业最低，三季度指数为99.9，环比回落7.6点，跌破临界值。

　　 二三线城市新增限购名单或成空谈

　　据21世纪经济报道消息，随着房价形势发生变化，二三线城市新增限购名单或称为空谈。

　　一位接近住建部的专家表示，限购扩围对于各地方政府而言，并不是当务之急。与此相反，随着房价下行趋势呈现，楼市交易量持续下滑，已经限购的城市隐伏着放松限购政策的冲动。

　　“原本传言九月限购令的扩围，但是只有台州、衢州等少数城市出台限购令，大规模的限购城市并没有如期到来，就连呼声最高的江苏昆山，亦不见动静，” 上海社科院一位地产领域研究员如是说。

　　8月中旬，住建部经过调研之后，制定了新增限购名单城市的5条标准，建议各地政府按照此标准扩大限购城市范围，当时符合条件的城市有40余个，而最终新增限购城市的只有浙江的台州和衢州等少数城市。3123>>

　　10月18日，国家统计局发布数据表明，70个大中城市中17个城市价格下降，比8月增加了一个。

　　佛山市南海区区长区邦敏近日表示，“今年南海的土地收益要达到50亿元才能实现财政收支平衡，这给我很大压力。”

　　“此时，市场会不自觉盯住一线城市的楼市情况，对于目前而言，限购令让一线城市的房价停止住了上涨的势头。”易居中国分析师薛建雄如是说。

　　中原地产市场研究部认为，限购8个月来北京商品房住宅签约套数为51934套，而去年同期则为63705套，同比下调了18.4%，其中外地购房需求减少占重要原因。

　　而在上海，限购令着实冷却了这个超大型城市的房地产市场，最新信息显示，上海曾经风光一时的豪宅，星河湾也出现了相当大的降幅。

　　如果从星河湾售楼处销售人员处得知，其目前的价格仍是4.5万元/平方米左右，优惠政策为全额付款9.7折，按揭贷款9.8折。

　　而实际上，一部分一手房源此前已经被上海某投资公司获得，由于该公司资金紧张，目前售出的价格在3.5万至3.6万元/平方米之间，相当于房源价格下降了20%以上。

　　而与此同时，龙湖地产在上海也启动了新一轮的降价。其在嘉定的龙湖郦城项目启动三天强销，价格从1.8万元/平方米直接下调至1.4万元/平方米左右，降幅也超过20%。

　　一份我爱我家市场研究机构提供的报告内容表示，由于“限购令”精确打击与持续作用，原本占据北京楼市超过1/3总成交量的外地购房需求减少了超过七成。今年2月份限购之前北京市场上的外地购房需求占比超过37%，而9月份只有11%左右。

　　盛世太平投资管理有限公司董事总经理陈立民表示，按照现在看，真正影响目前的楼市以及未来这几年的楼市是限购，简单来讲就是购房者也要有“房票”才能买房。

　　在刚刚过去的十一黄金周房展会，四天内迎客13万人，接近2009年楼市旺季“人气”之峰值。但与此同时，成交量确是少之又少。房展会上仅成交203套、整个国庆长假期间全市一手住宅成交不到400套，为5年来最惨淡。

　　上海易居研究院综合部部长杨红旭表示，任何一轮经济下行、楼市调整的过程中，都会有地方政府试图或明或暗的放松楼市调控政策。主要是因为地方楼市低迷会导致土地出让金和房产税收的大幅下滑，从而影响地方政府的收入。

　　“我认为这次也不例外，未来市场行情持续不好，会有政府放松相关政策，包括几个方面：第一，土地政策可能会放松。可能会延迟让开发商交土地出让金。第二，税收可能会有所减免。”杨红旭表示，限购政策肯定会有或明或暗的放松。只要放松买房人的认购房子的标准，就会使很多人符合购房条件。

　　但是，杨红旭等人也表示，需要警惕年底出现部分城市变相放松限购政策的做法，这些城市虽然不像佛山一样明确发文，但是会以各种手段变相放松限购政策，一旦成为趋势，将很难控制。

　　楼市拐点确立?

　　据每日经济新闻消息，统计局对楼市调控似乎充满信心。在当日上午的新闻发布会上，国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司司长盛来运表示，“房地产的价格出现了松动，房地产前期价格上涨的势头得到了明显遏制。”

　　这样的观点也得到不少业内人士的赞同。上海易居认为，9月一手房价止涨，二手房价下跌，标志着拐点基本确立。

　　但在多数分析人士看来，仍有不少信号预示着房价下行趋势的确立。其中之一便是，在环比价格上涨的24个城市中，涨幅均未超过0.3%。

　　北京中原地产根据各城市的房价数据得出，上月70个大中城市房价平均环比涨幅仅为0.003%，几乎接近停涨。而在8月，这一数据为0.02%。

　　其中，包括北京、上海、广州、深圳4个一线城市在内，40个限购城市的房价平均涨幅为零。非限购的30个城市中，涨幅也仅为0.007%。

　　针对统计局18日公布的数据，北京中原、链家地产、上海易居等多个机构几乎一致地认为，楼市数据拐点已经出现，从10月开始，70个大中城市房价环比涨幅将逐渐下调。3<<123>>

　　10月18日，国家统计局发布数据表明，70个大中城市中17个城市价格下降，比8月增加了一个。

　　上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭还指出了另一条佐证：9月70个大中城市中，二手住宅价格下降的城市有25个，首次超过上涨的城市(24个)。由于二手房对市场反应更加敏感，据此也可以判断为出现“拐点”。

　　据上海证券报消息，更值得注意的是，“真实的市场比数据更‘冷’更‘惨’。”多位业内人士证实，一些负债率高的大型房型已经开始筹划“大降价”。

　　“全国70个指标城市的价格数据明显出现了数据上的拐点，”北京中原地产市场总监张大伟表示，特别是京沪穗深等几个一线城市的房价已经进入了下降通道。

　　然而，真实的情况远比数据“冷”得多。

　　“统计局的数据有滞后性，真实市场上，房价下降更明显。”中国指数研究院副院长陈晟表示。北京联达四方房地产经纪公司董事长杨少锋也称，市场要比数据“冷”得多、“惨”得多。9月楼市数据的变化并不令人意外，不断减少的成交量、不断紧绷的资金链，不断增加的库存正成为遏制国内房价的三重压力。

　　尽管9月70个大中城市的房价数据再次让人们看到了楼市出现拐点的希望，但反观国内依旧不断升温的二、三线城市的楼市，房地产市场的调控依旧任重道远。

　　“数据拐点并不代表市场拐点，一线城市的数据也难以反映全国房地产市场状况。”在张大伟看来，楼市调整的趋势已经确立，但力度更需坚持。

　　从住宅成交量来看，9月份全国商品房销售面积达1.14亿平方米，较去年同期仍多出约一千万平方米。陈晟认为，目前二、三线城市的成交量仍在大幅度上涨，决定了调控政策必须从严。

　　从9月全国70个大中城市房价变动数据来看，在四大一线城市房价全面停涨趋降的背景下，长沙、洛阳、昆明、西安等二、三线城市则纷纷领涨。

　　据北京中原地产统计，9月份房价同比涨幅超过6%的9个城市中，已经限购的城市为6个，非限购城市占到3个，这也从一个侧面反映出调控政策决不可放松。

　　业内专家普遍指出，在密集政策调控下，部分城市房价实质调整正在开始，调控政策没有放松的可能，随着银行贷款进一步收紧，部分城市交易量短期无望回暖，全国楼市步入艰难的探底盘整期。

　　“目前一些负债率比较高的大开发商已经开始筹划‘大降价’。”一位业内资深人士透露，与前期试探性降价不同，现在开发商考虑的是“把房价直降到位。”

　　北京房协一位负责人透露，不下10家知名开发商将原计划明年开盘的房子今年第四季度就卖，绝对不看好明年的市场，随着开发商的放量，11月份将迎来房价实质性拐点。

　　相关报道：温州数据警示房企资金压力

　　据媒体消息，在公布房价数据的城市中，温州无疑是个“异类”。9月，温州房价环比下降1.3%，成为70个大中城市中房价降幅最大的一个。而与去年同期相比，温州也成为唯一房价下降的城市。

　　作为民间资本最为活跃的城市，温州房价曾一度连续多月走高。分析人士认为，近期温州民间借贷链条断裂，导致不少开发商和投资者资金紧张，从而不得不降价出手。

　　与之相关的一个新闻事件是，在另一个民间资本兴盛的城市鄂尔多斯，近期有开发商因欠高利贷自杀。在外界的解读下，这成为信贷收紧大背景下开发商资金断裂的缩影，并预示着资金面带来的压力将越来越大。

　　统计局的数据还显示，今年1~9月，房地产开发商本年度资金来源为6.19万亿元，同比增长22.7%。但其中，利用外资的增幅超过了50%，且自今年6月以来，个人按揭贷款连续4个月减少，国内贷款增幅也持续维持低位。

　　“资金利用成本明显上涨。”北京中原地产三级市场研究总监张大伟表示，经过12次上调后，目前大型金融机构的存款准备金率已经升至21.5%的历史高位，冻结资金超过1.8万亿元。

　　近日，从建行北京分行开始，一线城市的商业银行也传出上调首套房贷利率的消息。中央财经大学银行业研究中心主任郭田勇认为，继建行之后，其他银行也会跟进上调，或采取多项手段变相加息。

　　主流观点认为，尽管多数开发商的资金尚可支撑，但从政策层面看，企业正在面临最严厉的信贷环境。另一组数据显示，9月全国房地产开发景气指数为100.41，连续5个月保持下调，并创造了2009年9月来连续25个月的最低点。（编辑：郭英鸽）3<<123