北京通州楼市降价难换销量

　　杜丽娟

　　短短9个月的时间，北京通州许多楼盘已经从当初25000元/平方米以上的高价，跌到目前14000元/平方米的均价。我爱我家副总裁胡景晖(微博)认为，自2010年3月份通州新区规划方案出台，房价就一直飙升，但目前2万～3万元/平方米的价格早已透支了预期的价格。

　　市场低迷

　　随着调控的深入，通州楼市成为泡沫最先被挤破的区域，面对观望严重、市场极其低迷的市场，大型房企业不约而同达成以价换量的共识。

　　在通州区永顺镇新近推出的楼盘珠江拉维小镇，售楼工作人员告诉《中国经营报(微博)》记者，为了吸引客户，它们曾在周末推出了10套特价房，均价只有1.6万元，相比最高2.8万元的均价降幅达到了43%，这已经是该楼盘20天内第二次降价，据了解，此盘在7月份推出直降8000元的优惠活动，价格一度降到了1.9万元，即便如此，目前的销量和去年同期相比仍然少了3成。

　　无独有偶，在通州另外一个热门楼盘K2·百合湾的售楼中心，工作人员给出的报价在一万八九到两万元左右，如果有意购买，价格可以再打折，最低可以达到一万五六。薄利多销，尽快把手中的房子变现，缓解日益紧绷的资金链，已然成了开发商的真实写照。

　　记者了解到，目前该小区周边商品房项目房价在1.8万～2万元/平方米之间，在所有区域中，通州成了本轮调控中北京楼市公认的最先降价、“降价”最多的区域。

　　胡景晖认为，通州的房价自2010年3月份通州新区规划方案出台，房价就一直飙升，一度达到3万元/平方米，“目前2万～3万元/平方米的价格已经透支了预期的价格，因为通州的功能定位、区域规划等优势并不明显。”

　　“另一方面，通州是一个供应和需求量非常大的区域。”胡景晖告诉记者，最近三年通州出让的住宅类地块合计为21块，提供的住宅建筑面积为387万平方米，占全市住宅地块出让面积的13.1%。今年上半年楼市销售萎缩，部分项目延缓了供应，预计下半年将会集中投放，进而进一步冲击市场。

　　中原地产市场部研究院张大伟告诉记者：“目前市场上，通州区域的库存及潜在供应量都比较多，在售项目大部分并非交通便利区域，都是距离城铁距离比较远的项目，在价格和成交量竞争方面没有优势。”在张大伟看来，目前通州的价格下调并未到位，虽然目前来看通州的成交房价基本回到了2010年年初，但是实际降价比较多的依然集中在部分项目，大项目的价格下调幅度不大，并没用跌到购房者的心理价位。

　　二手房松动

　　与新建普通住房成交均价下跌一样，通州的二手房市场同样销售缓慢，并首次出现了最大幅度的下调，二手住宅的“身价”已然开始松动。

　　通州我爱我家店置业主任周林介绍：“我们经手的9月份成交的两套房源无论挂牌价格还是成交价格，都低于市场价。”周林告诉记者，目前市场上出售的二手房业主大多都是急等钱用。这两套房源的成交均价在21000元/平方米左右，比一个月前低了大约3000元/平方米，降幅达12%。

　　伟业我爱我家市场研究院数据显示，10月份上半月，北京全市二手住宅成交均价为22648元/平方米，与9月份同期相比下跌了2.1%，胡景晖告诉记者，二手房成交价格的下跌与市场上投资客减少有一定的关系，后市政策将逐步收紧，投资客势必采取降价出手。

　　以通州一处楼盘为例，该楼盘在2009年底市场火热之时，多为外地投资人群购买，占比大约在60%左右，崔巍当时一下子选购了5套房源，单价约为12000元/平方米，去年3～4月份的时候，房子最高的价格一度达到2万元，崔巍当即出手了手中的3套，下半年以来，政策逐步收紧，市场上的投资客选择撤出市场，抛售楼盘，崔巍也在观望，当前该楼盘的二手房报价在14000元/平方米，而其周边楼盘目前的成交均价大约在11000~14000元/平方米。

　　对于这种价格走势，崔巍陷入了是否出手的两难境地。

　　记者了解到，像崔巍这样的投资客最高的时候市场占比达到3成，投资的房源主要集中在一些交通沿线和新开发区域，投资户型多为一居和二居，从去年下半年开始投资客逐渐退出，获得了丰厚的回报。今年上半年以来，政策逐渐收紧，有效需求的市场占比逐渐缩小，目前市场上的投资客只有5%，而且成交情况较去年同期下降了4成左右。

　　胡景晖认为，目前二手住宅的降价趋势已经非常明显，不仅四环外的近郊远郊区县的房价出现了明显的回落，就连一向被认为北京房价最坚挺的海淀区二手学区房近期价格也呈现出明显的下降趋势，四季度北京二手房价格将继续回落，幅度和范围也将进一步扩大，下跌幅度或将达到10%～15%左右。

　　张大伟的判断则更加谨慎，他认为中心城区的新房不多，房源主要是集中在小业主手中的二手房，由于没有更好的投资渠道，他们不太可能卖房变现，价格大幅下挫的可能性不会太大，因此北京房价拐点还需时日。