中粮转战略别有所图

　　独立开发可以使房企的项目收益最大化，从与其他房企合作开发和运营项目到自主开发，可以看做是上海中粮地产投资作风的转变。

　　东地产 曾倩文 报道

　　一直在沪上行事低调的中粮地产终于出手了。

　　10月12日，上海土地市场出现“十地连拍”的热闹场面，单日土地出让金进账32.38亿元。在这一轮圈地运动中，央企背景的中粮地产以10.87亿元总价一举拍下两幅纯宅地。这是今年以来中粮地产第一次如此大手笔的动作，而该项目也将成为中粮地产在上海首次主导开发项目。

　　高调抄底拿地

　　中粮地产10月13日发表公告称，上海分公司以3.47亿元底价竞得奉贤区南桥新城09单元02A-02A区域地块，容积率为1.6，楼板价为5600元/平；以7.4亿元竞得奉贤区南桥新城09单元03A-04A、06A-01A区域地块，两区域容积率分别为1.6、2.5。两地块用地性质均为普通商品房用地。

　　事实上，中粮地产进入上海市场后，一直没有大张旗鼓地拿地，低调的作风使得许多人对其发展的缓慢表示不解。

　　然而，今年以来，中粮地产开始显露出“进取”迹象，三次抛售持有的金融资产，并多次通过关联方，向母公司中粮集团贷款。这一系列动作显然有所图谋。

　　8月底发布的中粮地产2011年半年报显示：“公司将择机储备土地，加强宏观及行业走势的追踪，密切关注土地市场的动向，把握时机获取优质地块，做深做强城市。”这似乎是宣告了中粮地产今年将在土地市场有所斩获。

　　今年以来，上海土地市场冷风劲吹，地块成交溢价率日渐走低。中国房产信息集团联席执行总裁丁祖昱向《东地产》指出：“就上海而言，房企抄底拿地的时机已经来临。”

　　上海乘星行行销服务机构总经理李骁对中粮地产此次拿地表示看好。他认为：“此次拿地毫无悬念，现在是入市的好时机，两块地的价格也合算，可以说是一次合适的投资。”

　　自主开发的开端

　　自2006年诞生并进入上海市场以来，中粮地产一直没有自己主导开发的项目。

　　中粮海景壹号原名鹏利海景，是中粮地产在上海接手的第一个住宅项目。该项目最初是由中粮地产旗下香港鹏利国际开发，现由中粮地产负责托管。

　　德佑地产浦城路分店经理王佃峰告诉记者，中粮海景壹号2009年开盘首批66套房源均价超11万元/平方米，一度陷入“开盘价是拿地成本的25倍”的“暴利门”。目前项目部分楼面改作酒店式公寓对外出租，且有两栋楼空置未开盘。《东地产》从售楼处证实，中粮海景壹号目前没有房源对外出售，今年也没有开盘的打算。

　　而中粮地产的第二个住宅项目——中粮•万科翡翠别墅则因为股权被上实、证大、上海万科、中粮集团等公司多次来回交易，陷入转让“倒腾门”。直至去年，中粮地产才获得该项目51%的股权，与上海万科合作开发项目的后期。

　　熟悉中粮地产的上海兴丰房地产咨询有限公司副总经理何杨勇透露：“中粮地产在南桥新城的地块可能会开发普通公寓项目，这个项目他们将全程自主开发。”从“暴利门”到“倒腾门”，上海中粮地产终于首次直接操作项目。

　　同策咨询研究中心总监张宏伟认为，独立开发可以使房企的项目收益最大化，从与其他房企合作开发和运营项目到自主开发，可以看做是上海中粮地产投资作风的转变。

　　南桥是一个跳板

　　《东地产》记者注意到，中粮地产在拿下的奉贤区南桥新城09单元的02A-02A区域地块与03A-04A、06A-01A区域地块位于南桥镇的东面，与南郊宾馆隔着浦南运河相望，距离规划中的地铁5号线延长段大约1公里。

　　何杨勇指出，中粮地产在南桥新城拿下的地块由于位置较偏远，较高的容积率和周边配套起步晚，销售对象主要会是刚需客户，且项目3-5年内开工可能性小。“由于在市区没有好的拿地契机，中粮地产只好求其次，在较热门的南桥新城拿地。南桥新城项目会是一个跳板，中粮会在那里先练习一下，再做下一步打算。由于是在上海的第一个自主开发项目，中粮的第一步会比较稳。”他预测说。

　　五合智库投资顾问有限公司总经理邹毅认为，中粮地产此时拿地，除了对后市的看多态度之外，还与中粮集团在全国的战略部署不无关系。

　　据了解，中粮集团曾计划2013年前整合集团旗下的地产业务平台，进行A+H股整体上市。其中最重要的部分就是将非上市公司中粮置业和中粮地产合并。中粮地产频频拿地扩张，显然也有奔着整体上市的意图。

　　中粮地产割肉融资买地

　　4000 万元

　　10月9日，中粮地产公告称，截至9月30日，公司已通过上交所交易系统出售公司持有的招商证券521.46万股，经财务部门初步测算，本次交易产生的税后利润约4000万元。这是中粮地产今年第三次抛售该股票融资。

　　3.52 亿元

　　今年1月和3月，为补充流动资金，中粮地产曾两次出售招商证券股票，合计抛售2621.07万股，产生的税后利润约3.52亿元。

　　37 亿元

　　在7月23日，中粮地产向中粮集团下属公司申请的37亿元贷款额度，期限为三年，利率不超过同期贷款基准利率的1.2倍。同时向中粮集团申请15.75亿元委托贷款延期一年。

　　3.5 亿元

　　今年4月9日，中粮地产发布公告表示，中粮地产以鸿云项目土地为抵押向光大银行深圳分行申请3.5亿元开发贷款，用于宝安61区鸿云项目开发。