房地产经纪行业生存调查：煎熬中的混战

　　田新杰

　　无论一手还是二手，房地产经纪行业企业都是靠楼市交易量吃饭的，今年的楼市交易行情下，代理行和中介公司两大房地产经纪行业群体的日子很煎熬。

　　“不管是代理行还是中介公司，今年只有做得好的公司，才可能实现全年不大幅度亏损。”凯盛经略(上海)投资管理有限公司副总经理尹新民告诉本报记者。这几乎是业内人士的一致判断。

　　调查中，记者还注意到，尽管今年年中之后至今相对最困难的时间里，尚未出现大规模的中介关门或相关经纪公司倒闭，但人员流失包括高层流失却在悄然恶化。

　　“这种状况反而孕育着更大的全经纪行业的危机。为了生存，代理行和中介公司之间，早已展开了混战，相互争夺对方市场，代理行尝试中介业务，中介公司则几乎每家都大力抢占一手项目分销。越争夺，各自的生存空间显得更为局促。”一位刚刚离职的中介公司门店负责人坦言。

　　艰难维持：亏损已从去年开始

　　好收成的年份，房地产经纪公司的业绩人人皆知；差年份如今年，代理行、中介公司的业绩就成了一个谜。这也算是一大特点。

　　寻访多家大型房地产经纪公司的官方网站，才仅仅寻得中原地产官网来自华南区的一段业绩信息：中原地产(华南区)9月战绩喜人，环比增长11%，业绩占内地业务的52%。广州中原继续保持稳定表现，业绩创年内新高，9月业绩环比微升2%，保持良好的发展态势。

　　另一家知名中介公司的门店经理则坦言，没人会报忧的，要报自然报喜，但喜从何来？

　　记者注意到，即使中原这则难得的报喜消息，也未透露实际业绩体量，仅实现环比增长。“金九银十，和往年相比，9月份较8月份业绩增长是必然的，而且涨幅远远不止11%。而该月华南区业绩占其内地业务的52%，可见其他地区是多么惨淡。”该人士一针见血。

　　整体的真实状况，甚至远不如中原地产这样略显寒碜的环比小幅增长，包括大多数代理行和中介公司，业绩长时间在低位徘徊，难有起色。

　　德佑地产研究主任陆骑麟表示，“不管一手还是二手市场，成交量那么差，房地产经纪公司的业绩肯定好不了。出现大面积亏损也是正常的市场反应。很大程度上，房地产经纪公司，有些无能为力。”

　　和无须公布业绩的经纪公司相比，作为上市公司的世联地产(微博)今年着实尝到了业绩疲软的“严重后果”。公开资料显示，截至10月18日，因为一则业绩修整公告引发的投资者恐慌抛盘，世联地产股票9日内暴跌近30%，最低股价13.75元，较上市首日价格几近腰斩。

　　还有相当一部分房地产经纪公司，业绩亏损从去年就已经开始。

　　除今年初21世纪(微博)不动产公布的2010年财报由于扩张导致成本大增，全年净亏损逾1亿元外，有更多的中小型代理行和中介公司，也已出现入不敷出的局面。更大的危机在于，今年市场状况不仅没有好转，且严厉的调控政策还将持续较长时间。明年市场将更加险恶。

　　代理行、中介同质混战

　　调查中，本报还注意到，市场交易量萎缩，房地产经纪相关行业企业为了各自生存，开始出现相互渗透到对方市场，代理行、中介公司业务同质混战的局面越加明显。“这可能成为加速淘汰弱小企业的另一股重要力量。”陆骑麟指出。

　　随着二手房市场交易量持续快速萎缩，中介公司纷纷大力推进一手分销业务，不少大型中介公司早在去年就全面进入。今年，一手分销业务已逐渐成为许多中介公司重要的业绩构成，个别公司的一手业务甚至超过传统二手中介门店的收入。

　　例如汉宇地产高层透露，该公司2005年开始启动一二手联动，从去年开始，一手业务快速增长，目前一手房业务占其总业务的60%至65%，去年同期则为40%。

　　尹新民估计，上海前五名的中介公司中，一手、二手业务体量目前基本上趋向于对半开，个别一手业务投入更大的中介公司可能要占到整体业务体量的六成以上。

　　在传统的租赁业务方面，尽管今年上海等大部分城市租金一直处于持续上涨阶段，但由于业务收入特点，租赁业务的增长根本无法弥补传统二手中介业务的萎缩。陆骑麟透露，现在大部分的二手中介公司，租赁业务收入占比不足10%。

　　“随着一手房市场降价潮出现，一二手房价格倒挂现象，正在迅速大量涌现。二手房房东的价格调整速度，赶不上一手市场的开发商价格调整，导致许多区域的二手房成交几乎处于停滞状态。”陆骑麟分析，一二手房价格倒挂加剧，令许多中介公司的二手业务几乎陷于停滞。

　　来自上海中原地产的市场报告显示，无论是真跌还是假摔，二手房挂牌价的下滑至少透露出卖方坚挺价格的破冰迹象，但就目前的成交情况看，买方仍然“不买账”，房源的增加，让买方有了更多的选择，因而现阶段大部分买家都处于光看不买，持续观望的状态。

　　二手中介公司强势介入一手市场，令原本就低迷的一手房代理行面临更大的压力。陆骑麟透露，最近已有个别大型代理行在着手开设二手房中介门店，介入二手市场。“这么做的出发点，不在于短期对二手业务的抢占，而在于中介门店在客户资源等层面的优势，代理行必须正面二手中介公司的市场争夺。”

　　能否以及如何坚持到最后？

　　据德佑地产监控的数据显示，2011年9月，上海全市总价800万元以上的高端二手住宅总计成交52套，1.6万平方米，成交套数较8月下跌23.5%，同比去年同期大跌69.2%，为今年3月以来的最低点。

　　这就是二手中介公司的压力和生存危机所在。

　　目前的一手业务中，代理公司的营销代理费一般是楼盘销售额的0.8%-1.5%，而二手中介分销一手房的佣金一般是销售额的1.5%-4%。两者出现较大差距的重要原因是，在楼盘代理之外，开发商还有大量广告等投入成本，而二手中介直接与客户对接，其他成本较代理行低很多。

　　这是代理行面对一手市场交易量萎缩和二手中介公司竞争的压力和生存危机所在。这样的混战中，谁会笑到最后？

　　今年年中，美联物业(微博)上海公司撤离退出上海，成为二手中介在这波楼市调整中被淘汰的典型案例，不过自此之后至今，尚未出现大公司倒闭或中介门店大规模关门的情况。“大家都还在苦苦支撑，撑下去就有机会。”陆骑麟说出了许多中介公司的想法。

　　10月19日，连续4年亏损的国际知名代理行戴德梁行传出挂牌出售股份的消息。业内对一些代理公司因业绩亏损而面临淘汰边缘的判断，几乎成为共识，代理公司迟早也会出现倒闭的案例。

　　尹新民透露，竞争还将更为激烈，毕竟经历过前几轮调控依然存活下来的房地产经纪公司，相对的抗压能力较强，这也令这种相互间的渗透和竞争更为激烈。“目前来看，一手代理行的生存压力较二手中介更大。越来越多的代理公司正在进行全国布局，加大在上海等一线城市之外的业务份额，以提高对单个市场的抗风险能力。”

　　陆骑麟推测，在进行市场渗透混战的趋势下，代理行和二手中介这两大房地产经纪的主要阵营很可能趋同化，大型的房地产经纪公司将横跨一二手代理和中介市场，包括住宅、商办全物业类型的一二手业务联动，这波行业整合中，也只有这种抗风险性更强的房地产经纪公司能够幸存下来。