地产大势无可阻挡 政策微调左右彷徨

　　荆宝洁

　　沉沦已久的地产股突然崛起。

　　10月27日港股恒生指数早盘高开高走，中资地产股全线领涨。华润置地(01109.HK)股价涨幅一度扩大至12.77%，中国海外(00688.HK)上升12.02%，恒大地产(03333.HK)升14.15%。尽管收盘时涨幅有所回落，但次日，上涨行情依旧。沪深A股地产板块亦连续两日位居涨幅前列。

　　这个出乎意料的行情，缘于两位政府官员的讲话。时间是10月27日十一届全国人大常委会第二十三次会议。

　　全国人大常委会财经委员会副主任、前央行副行长吴晓灵提出，长期采取限购政策与市场配置资源的原则相悖，应该更多地运用税收手段调节。吴晓灵同时表示，调控房价应抑制对房屋的过度投机，而不是抑制老百姓的投资性购房。这个建议被外界解读为对现行限购政策的放松，亦即对房地产调控政策的放松。

　　在回应全国人大常委对于限购政策的质疑时，住建部部长姜伟新表示，在住房信息系统等平台搭建完备的前提下，就不必再采取限购这种行政色彩浓厚的办法。姜伟新释放的另一个政策信号是，明年准备对“十二五”保障性住房建设的数量、质量，特别是数量进行中期评估。姜伟新的讲话被外界解读为，3600万套保障房数量明年起有可能缩减。

　　SOHO中国(00410.HK)潘石屹(微博)的理解是，“这对房地产市场健康发展是一个重大的利好消息，房地产市场终于又要回到市场经济的轨道上了。”

　　会议传递的信息迅即引发业内外强烈关注。10月27日，北京房地产协会邀请北京市住建委、土地储备管理中心官员和开发商们，就当前房地产形势进行座谈。北京市房地产协会秘书长陈志在会后接受本报记者采访时表示，“当市场由稳健过渡到均衡，下一步将有可能迎来有方向的局部放宽政策。”陈志认为，开发商应该对未来有信心。

　　然而，吴、姜二位的讲话很快就被其他信息淹没，而上涨的行情也因为无实质性利好政策出台，变得乏力。开发商却不得不面临残酷的现实。

　　降价大潮来临

　　在十一届全国人大常委会第二十三次会议召开之前，深度的楼市降价大潮已初见端倪。甚至有房地产公司即将倒闭的传言袭来。

　　此轮调控自2010年4月启动以来，政策力度不断加大，直接导致成交量锐减甚至雪崩。据21世纪不动产监测数据，9月份，京沪深成交量达到或接近历史新低，较去年同期的降幅均达30%以上。主要二线城市前三季度成交量较去年同期减少11%。据亚豪

　　机构的成交报告，北京1-9月住宅成交面积下降将近两成。

　　成交量的减少，带来的直接后果是，绝大部分开发商无法完成今年销售计划，包括排名前10名的开发商，多家企业下调了全年目标。临近年底，小部分现金流充裕的公司选择封盘过冬，大部分资金链紧张的公司抓紧推盘，一些公司主动寻求降价。而且，已出现个别楼盘向局部区域发展，由一线城市向二线城市蔓延的趋势，且降价幅度越来越大。以北京为例，最开始的大幅降价出现在通州区域，如珠江拉维小镇、华业东方玫瑰(微博)等项目价格降幅超过15%，接着蔓延到朝阳、大兴等地，部分项目降幅接近20%。在上海，近一周多个楼盘出现接近30%的打折、降价现象，并引发前期业主不理智的抗议。

　　本报记者获悉，北京大兴区域即将上市的某新楼盘，起价定为11800元/平方米，该区域一度保持在18000元/平方米至22000元/平方米之间。同一区域由某大型上市公司开发的楼盘，本打算以16000元/平方米的价格入市，听闻竞争对手低价入市的消息，选择了推迟开盘时间。

　　10月25日，万科执行副总裁肖莉在一个电话会议上对投资者表示，国内的房地产市场已经转向，未来几个月里情况将变得更加糟糕，销售量和价格将进一步下降。虽然万科否认，但多位业内人士告诉本报记者，位于北京昌平的金隅万科城(微博)将直降3000元，房山万科长阳半岛也将以内部团购的方式直降数千元。

　　看清了形势的开发商，均主动采取降价策略。保利地产(微博)(600048.SH)在北京某项目不断调低上市价格，去年售价曾达21000元/平方米，最近一期则可能低至16000元以下。

　　另一方面，地价亦在大幅度下降。北京市土地储备中心的内部报告显示，和2010年高峰时期相比，2011年地价降幅显著，最严重的区域地价同比下降了50%。一位业内人士分析，对于开发商来说，如果跑得慢，手中的土地将有被套牢的风险，土地贬值局面将不可避免的出现。

　　北京市住建委一位官员表示，房价的调整还没有经历一个完整的周期，当前上市的楼盘，开发商大多是2010年或者2009年拿的地，彼时地价正处于高位，受制于成本，降价幅度有限，市场正面临着有限的需求和相对充足的供给的局面，限购、限贷两大政策正在影响房地产行业。

　　经济学家、北京师范大学金融研究中心主任钟伟在接受本报记者采访时指出，以现在市场的吸收能力和房企和地方政府的土地储备情况，有可能5年也无法消化。

　　降价潮正从上海、南京、温州、北京、深圳，向全国更多的城市蔓延。如果调控政策不转向，一场全国性的降价潮正在坚定地、看得见地向消费者走来。这正是此轮房地产调控的初步成果。

　　功亏一篑？

　　但是，从十一届全国人大常委会第二十三次会议传递来的信息，让心存侥幸心理的开发商再度燃起希望，甚至被一部分人解读为“救市”政策。在开发商最难捱的时刻渐渐到来之时，调控是否会戛然而止？

　　钟伟曾经建议，为了保持房地产市场健康，限购令应该普遍化、长期化、稳定化。今天他仍然不认为，限购令将马上会解除。“姜伟新部长和吴晓灵委员的话是有绝对条件的，但是条件不明确，所以引发了市场广泛的猜测。任何人都知道限购令只是短期行为，不可能持续100年，但究竟什么时候放松和取消，谁也无法预测。”钟伟说。

　　调控的效果已被官方认可。国统局新闻发言人盛来运近日表示，从前三季度的情况来看，尤其是三季度的情况来看，房地产投资性的需求，特别是投机性的需求得到遏制。这几个月房地产的销售量在继续下降。房地产的价格也出现了松动，房地产前期价

　　格上涨的势头得到了明显遏制。此外，目前保障房安居工程的开工率超过90%，进展比较迅猛。初步判断，国家房地产的调控取得了积极成效，房地产的市场运行向着宏观调控的预期方向发展。

　　“如果此时放松限购令，房价必然迎来报复性的反弹。”高盛投资管理部中国区副主席哈继铭在电话里对本报记者说。“单纯拿掉行政指令，不辅助以其他政策，市场还会回到以前的老路上。”哈继铭进一步表示。

　　一般民众并不关心，但并非不重要的是，如果此时放松房地产调控，不但来之不易的调控成果将毁于一旦，而且作为国家战略的经济结构调整将因此严重受阻，因为房地产市场占据了太多的经济资源，不坚持房地产调控，经济结构调整就是一句空话。

　　如果说限购令只是权宜之计，何时才具备解除限购令的条件？陈志解释说，行政手段正在倒逼市场走向新的均衡，但均衡很难形成。

　　钟伟理解这样的均衡是老百姓能买得起房子，房价低位运行，供给和需求双方萎缩，房价小幅下降。他预计，明年下半年或者后年，市场将回到均衡状态。

　　政策或微调？

　　10月29日召开的国务院常务会议明确指出，今后几个月，要坚定不移地搞好房地产调控。各地政府要切实负起责任，继续严格执行政策，进一步巩固调控成果。这浇灭了所有开发商近期放松调控的幻想。

　　但哈继铭认为，从过去的调控经验来看，如果GDP增速低于8%，国家仍将出台救市政策。“如果房价大幅下跌，房地产市场一蹶不振，对经济一定会带来巨大的负面影响。”。

　　坚持房地产调控总体方向不变，并不意味着现行调控政策铁板一块。哈继铭认为，不可否认中央政府希望牺牲一定经济增长速度，调结构的决心，但在大方向政策不可能放松的前提下，对房地产调控进行“微调”是十分必要的。

　　陈志在前述座谈会上分析，明年年初，信贷将会有指向性的宽松，这对已很难获得贷款的开发商无疑是利好消息。

　　业内资深人士认为，信贷微调是定向微调，信贷将向中小企业尤其是小型、微型企业倾斜，向民生包括保障房建设倾斜，但信贷政策的总调子不会变，仍将维持稳健即事实上的信贷从紧政策。而房地产开发贷款和个人抵押贷款不会很快转为宽松。

　　哈继铭指出，当前中国的房地产市场，需要调控，但方式方法上需要更科学。他十分认同吴晓灵所提出的论点，并认为，行政的手段，无法对市场资源进行合理配置，3600万保障房目标需要微调，包括目标是否合理，资金是否到位，质量是否合格，分配是否合理。以使保障房建设更具可持续性和科学性。

　　佛山“取消限购令”的乌龙事件也给地方政府带来警示，为了应对低迷的市场，并且在中央制定的大政策方向之下，地方政府也开始进行政策微调。据北京市土地储备中心官员透露，在四季度将采取一系列积极措施，包括降低竞买保证金收取比例、放宽付款进度、减少部分地块保障房配建面积、降低一部分地块交易起始价格、将大面积的地块上市等。目前北京市土地储备中心面临的局面是，至少有13块地面临着流标。同开发商交流的结果是，一些有资金的开发商担心明年形势更不好，不愿拿地；而有些开发商已拿不起地。