北京10月仅成交一块住宅用地 多项调整正在酝酿

　　荆宝洁

　　“惨啊。”11月2日，SOHO中国董事长潘石屹(微博)(00410.HK)在微博(http://weibo.com)上如是评价广州拍地时遭到的冷遇。众开发商为了北京中服地块而厮杀的7月，恍若隔世，土地市场迅速走向了买方市场。

　　进入10月份，北京住宅土地市场寒冬早至。据亚豪机构(微博)统计数据显示，10月北京共成交土地21宗，其中工业用地与商业用地占据绝对主导，分别成交15宗与5宗。住宅用地的成交一落千丈，当月仅有一宗住宅用地成交，且为限价房用地。

　　今年北京流标的地块不下10宗。与此同时，北京土地价格也在大幅度下降。不完全统计，2011年10月份的价格相比去年同期出让地块的楼面价格下降40%左右。

　　本报记者获悉，为了应对市场的冷清，下一步北京土地储备中心将采取一些对策，或降低地块配建保障房比例，降低地块出让价格，并将一些大型地块分拆出售。

　　市场巨变

　　根据计划，北京市今年安排住宅用地供应总量2550公顷，其中政策性住房1330公顷；商服用地计划供应总量为550公顷。年初，华远地产董事长任志强(微博)一直担心，北京因为增加保障房用地而减少商品住宅用地，从而引发商品住宅价格的上涨。最终，北京市的应对是，住宅用地比以往有所增加，但商服用地减少了。据统计，北京去年全年商服用地成交共超过600公顷，今年比去年缩减10%左右。

　　据北京市国土局相关负责人介绍，截至10月15日，北京市市场共成交土地190宗、1602公顷，经营性用地成交额是820亿元，相当于去年同期的99%。前10月，北京土地出让金达到831亿元。

　　到目前为止今年北京市的政府土地收益为372亿元，相当于去年同期的73%。“实际上今年的成交额和去年是持平的，但政府的土地收益比去年下降了。”北京市土地储备中心相关负责人在一次会议上提到，征地拆迁成本比起2010年有所提高。

　　北京土地市场最大的变化是土地价格的变化。

　　随着楼市调控的深入，今年北京住宅成交楼面单价呈下降趋势。本报记者获悉，去年全年北京成交楼面均价6224元/平方米，而到今年10月，下降至 4840元/平方米，降幅超过40%。

　　如果将北京地价的变动情况绘制为一张图表可以发现这样的轨迹：从2009年8月到2010年9月，是北京市地价上涨最快的阶段，平均楼面地价从4000元左右的价格上涨至8800元/平方米左右的价格，2010年10月以后，地价开始下降，为5400元/平方米，低于2010年1月的价格。“现在地价已回归到了2009年时的地价，2010年的泡沫已经被市场所消化。”前述北京市土地储备中心相关负责人透露说，

　　北京部分区域下降幅度超过50%，例如丰台区。除此之外，通州、大兴等各区域都有不同幅度的下降。与之对比鲜明的是，商业用地的价格下降幅度有限。2010年7月到2011年7月，商业用地的价格大幅上涨，从4000元/平方米涨至1万元/平方米以上，虽然有所下调，但保持在9000元/平方米左右。

　　虎杰投资公司首席分析师张寅在接受本报记者采访时分析，市场不好，地价的下降是必然，同时他预测，地价的下降还会持续一段时间，从郊区延伸到核心区。

　　土地出让政策调整

　　2011年9月中旬，丰台区郭公庄车辆段项目居住项目出让。该地块总建筑规模达62.9万平方米，需配建不少于25万平方米的公共租赁住房，也是迄今为止保障房配建的最大规模。最终只有3家企业竞标，万科和京投置业的联合体拿下项目。

　　但同是郭公庄项目的四期，到现在为止还没有开发商递交竞标材料，北京市土地储备中心也意识到，保障房配建比例过大会影响开发商拿地。

　　10月29日，在由新华网举办的2011(首届)中国保障性住房发展高峰论坛上，有开发商指出，正在展开的保障房建设目前遇到的最根本问题是，前期的工作谋划不足，从土地供给，任务制定，到政府的审批都很快，但在建设、管理与分配环节却快不起来，这已经成为影响保障房建设效率的根本原因。

　　2008年不同，北京一些开发商在三四线城市拿了很多地，在北京没有更多的资金拿地。有些企业预期明年的形势比今年更加艰苦，持币等待好的地块。企业还有资金，但预期已经改变。其中是否配建保障型住房、配建多少，是企业非常关注的问题。“配建的太多了，开发商就不愿意拿了。”前述官员透露，北京市可能会相应调减保障房配建比例。

　　下一步可能的调整方向为，北京拟根据当前市场情况下调土地竞买保证金，住宅至20%，商服用地控制在10%-15%，同时放宽交款时限，如遇市场过于冷清还将考虑降价出让。从2009年开始，北京市经营性土地竞买保证金基本均高于两成，而出让价款都要求一次性付清。

　　低地价是否意味着一年或者两年以后房价一定会下降？亚豪市场总监郭毅认为，地价高，房价一定会高，但地价地却并不意味着房价一定就低。“影响房价最主要的三个因素是调控、供需、预期。地价水平只是基于当时的市场状况来判定的，从拿地到项目上市的1-2年间，随着市场的变化，判断的标准也就变了，房价还是基于购房者需求、项目上市时的市场状况等综合制定。”郭毅对本报记者表示。

　　亚豪机构预测，随着11月份立冬节气的到来，北京楼市也将真正进入冬季。