楼市成交量骤降透露出什么信号

　　李文龙

　　记者李文龙“金九银十”过后，开发商对于成交回暖的期待彻底泡汤。北京市房地产交易管理网数据显示，10月份北京市住宅成交量合计为12760套，同比下滑近四成，一些楼盘由于成交量不足，被逼大幅降价。从北京、上海等地个别楼盘出现的老业主“维权”情况看，部分区域房价出现了真实的“跳水”，并非以往试探性的“假摔”和明降暗升。

　　业界人士分析，当前成交量骤降、库存积压明显并非仅仅是因为购房者持币观望，还有一个重要原因是，过去几年的“炒房”已经提前透支了一线城市的购买力，市场里的有效需求开始下降。这是此前市场异常火爆留下的“后遗症”，目前已在成交量上充分显现。

　　在炒房投资理念普及下，在未限购之前，收入水平较高的购房者家庭早已拥有了不止一套住房。如今，这部分群体或者被限购，或者准备把手里的住房抛售套现，成为二手房市场的供应者。而市场中剩余的自住型需求多来自收入固定、处于中等水平的普通工薪阶层。“过去市场火爆是因为买房的多是财大气粗的投资者，有的人运用信贷杠杆坐等升值，不会挑挑拣拣，现在购房者对于价格和品质极为挑剔。”北京中大恒基的一名置业顾问说。

　　受收入水平的制约，刚性需求对价格极为敏感。如想让此前被高房价拒之门外的刚性需求来支撑市场，一线城市的房价必须回调到与之相契合的点位。因此，目前楼市的症结不在于若隐若现的房价拐点何时明朗，而在于，“以价换量”已成为开发商唯一可取的策略，只有降价才能重新换回成交量。一个明显的事实是，房价每回调一个档位，就会有对应层级的购房力重新进入市场。

　　从调控的效果来看，经过近一年的限购，投资性需求已经被明显遏制，投机对楼市的冲击这一矛盾初步解决，但是房价仍未出现明显回调，住房需求群体的收入水平、购买力与房价之间的错位还未解决，这应是下一步调控的重点方向。

　　许多业界专家预测，剔除投资性需求后，楼市市场机制发挥的作用更为充分，随着供需形势逆转，市场波动还可能加大，甚至出现与过去几年完全相反的走势。以北京通州东亚逸品阁、京贸国际城为代表的部分楼盘大幅跳水，反映出房价回调空间巨大，这仅仅是开始，绝不是结束。上海的龙湖郦城等个别楼盘老业主维权，在某种意义上意味着投资泡沫已被戳破。

　　众所周知，许多高价楼盘之所以仍能热销是建立在价格仍有上涨空间的幻想上，降价不仅把以往虚构的“投资价值”戳破，也表明一些号称“极具投资潜力”的楼盘价格已经失去了购买力的支撑，刚性需求的购房者会根据自己的支付能力和使用价值来衡量房价高低。老业主维权很可能是一线城市房价泡沫破灭的前兆，成为市场预期彻底逆转的导火索。在这种趋势下，大型开发商由于资金腾挪能力强，比如行业龙头万科可以采取递进式降价的策略，但实力弱的房企开发的楼盘则可能出现洪流式的下跌。

　　正在陆续披露的上市房企三季报已经表现出，开发商的业绩出现了明显分化。“截至9月30日，132家房地产上市公司资产负债率为72.37%，达到自2008年以来的新高。”中信建投证券分析师陈莹认为，开发商不仅获得贷款的难度越来越大，从销售到回款结算的时间也不断拉长。

　　就房价的走势而言，购房者都有一种追涨杀跌的心态，到了淡季，虽然看房的人不少，但真正有成交意愿的并不多，因为整体成交低迷带来竞争加剧，越来越多的楼盘加入了降价促销行列，促销形式灵活多样。随着入市房源进一步增多，争夺有限的客户资源将成为开发商不得不面对的局面，从而带来行业深幅调整和洗牌。

　　鉴于房地产市场出现了以往没有过的长时间调整，会否有过激反应，市场能否经得起考验还不得而知。住建部部长姜伟新日前表示，住建部正牵头研究解决我国城镇居民住房问题的顶层设计，得到了业界的一致呼应。尽管我国房地产市场起步晚、起点低，但其爆发式的迅猛增长以及参与主体的多样性、复杂性，远远超出了人们的估计，因而出现了资源错配以及分配不公。楼市承载着满足日益增多的城市人群基本居住需求的重任，必须把制度建设放在前面，不能再走出现问题再进行制度修复的老路。