“限降令”：谁最不希望房价下降 楼市成交量骤降透露出什么信号

　　首批区域集优票据发行为中小企业创新融资模式

　　徐绍峰

　　“限降令”来了！10月底，随着龙湖郦城、绿地秋霞坊和中海御景熙岸等知名房企在上海的3个楼盘因大幅降价而遭遇前期业主“围攻”售楼处，上海市有关方面在紧急调解后，由房管局发出通知强调：房价降幅超20%，需要重新备案。中海御景熙岸的房价就因为降幅超过20%，被认定为违规卖房而被勒令暂停销售。这一被视为全国首个“限降令”的措施，究竟是想保护谁的利益？

　　是保护老业主的利益吗？尽管“限降令”事出老业主怒砸售楼处以及舆论倒逼，“限降”对老业主似乎也最有利，但“限降”只是平息事端、安抚老业主情绪、减缓房价崩坍速度的方式。本质上，老业主和房企双方谁也不会从中得到什么好处。

　　从老业主角度看，“限降”之后，开发商虽然不敢将房价“一降到底”、20%也成了降价的“政策红线”，但从开发商打折推盘的决心看，这些楼盘由于库存不断增加以及购买力的匮乏，价值贬损和价格回归理性已难以阻挡。老业主从“限降令”中得到的不过是名义房价暂时未降或少降的心理安慰，如果出售，显然已无法以先前购买价成交，升值更是奢望。“限降令”不过是地方政府代替老业主，以行政干预方式，为后来者低成本购房设置了一道障碍、也是地方政府为老业主慢慢适应资产缩水的现实提供了一个缓释台阶。

　　从开发商角度看，因为老业主“维权”和“限降令”的推出，房价只能“不降”或“少降”，开发商原本打算通过“以价换量”、快速回笼资金，以缓解资金链压力的营销策略被地方政府行政干预打乱。如果开发商有实力，尚可在维持原价或小幅降价的基础上，继续活下去；如果实力不济，又不让大幅降价推盘，在别无其他融资渠道救急的背景下，开发商只能坐以待毙。目前的现实是，9月份，14个大中城市的销售量同比减半，开发商正面临空前的销售压力。

　　如果说“限购令”有悖市场经济原则的话，那么，“限降令”则有过之而无不及。在市场经济中，只要定价没有涉嫌欺诈或者人为操纵，只要价格涨跌都来自供需的真实变化，只要销售有规范的合同文本约定，比如已有开发商愿意将“差价补偿”写入合同文本，那么，以什么样的价格销售、怎样销售，纯粹是市场自己的事。现在，有的地方政府将“有形之手”伸向房价，如果说为了平息老业主的愤怒，可以推出“限降令”，那么，因为配合政府“限降”而经营陷入困境、资金面临困难的房企，政府是否也该出台扶持这类企业的优惠政策呢？

　　透过现象看本质。其实，“限降令”的出台，不过是地方政府心系土地财政而已。尽管在楼市调控中，地方政府都按照国家要求推出了调控政策，但他们调控房价的目的，仅仅是为了“抑制房价过快上涨”，而非让房价暴跌；何况，地方政府融资平台的很多贷款，大多是用土地和住房开发项目抵押的。现在开发商始料不及地大举降价，比如，上海中海御景熙岸的团购价较该项目前期推盘价降幅近30%，而另一种由3套公寓拼起来的联排别墅降幅更达40%。如此降幅不仅超越了地方政府的心理预期和承受限度，也让他们感觉到，如果不出台“限降令”，“降价潮”可能会快速向城市其他地方蔓延，土地出让价将面临巨大缩水压力。在这样的背景下，出台“限降令”，无疑成了地方政府拯救土地财政的“救生圈”，他们期望通过“限降令”遏止房价过快下滑，确保土地出让价格相对稳定。

　　只是，当房价刚刚开始“真摔”时，作为成交重点和限购最严厉的城市———上海，就匆匆出台“限降令”，这不仅将地方政府所能承受的房价下跌幅度“底牌”亮给了市场，也通过“限降令”方式，为全国其他城市处理房价下跌树立了一个“样板”和“标杆”。李稻葵说，中国经济靠卖地、靠房地产发展的模式已经过去，如果地方政府认同这样的观点，面对当前的房价下跌，他们究竟该做什么？