楼市周成交再度跌10万平方米

　　降价换量已是大势所趋 降价效应或横向蔓延

　　商报记者 刘晓颖

　　10月份以来，沪上开发商采取大幅直降的营销模式，以此来推动销售，其中，最具典型的非龙湖、绿地等品牌房企莫属。同样的，虽然上周申城楼市成交量又再度跌破10万平方米，但其中成交排名第一的依旧是近期处在降价风波中的“明星楼盘”之一——中海御景城。有业内观点认为，楼市调控进入关键期，降价换量已是大势所趋。第四季度，房企拿地将更为谨慎，开工量与推盘量也将继续下降，专心兑现前期积累的土地筹码、有效降低负债率、提高现金流水平将成为下一阶段国内房企的重点。

　　降价楼盘为市场销售主力

　　不难看出，目前市场上销售较好的楼盘皆为近期大幅促销的楼盘。比如在10月上海新房住宅的成交面积榜上，刚刚进行过“抢收华东”行动的龙湖地产，就有两个项目分别占据了第一和第三位：其中，龙湖郦城以24592平方米的成交面积位列第一，龙湖好望山以20937平方米位列第三。据公司市场部人士介绍，龙湖郦城和龙湖好望山这两个项目，目前的认购金额已达10多亿元，签约额达8亿多元，其中龙湖郦城的签约额为4．5亿元，认购额为6．5亿元，销售已基本结束。

　　这或许也可以解释，为何上周楼市的成交量未能延续前周反弹的势头继续上升。据佑威及楼市专评网联合提供的数据显示：上周（10月31日－11月6日）全市新房住宅成交面积为9．38万平方米，环比前周下跌32．32％。而成交套数也只有780套房源，环比下跌超过三成。据透露，在上述周成交数据中，成交面积是近5周内第三次跌破10万平方米，成交套数更是近33周内的最低，之前的类似低迷成交还是出现2月初至3月中旬。

　　商报记者注意到，位列上周成交排行榜首位的仍是之前炒得沸沸扬扬的中海御景熙岸，其实际成交价为17653元／平方米（共售出104套房源）。可见，降价项目仍然是当前市场的成交主力。另外值得一提是的成交面积排名第二的位于宝山的盛高香逸湾。虽然该项目并没有大张旗鼓地宣布降价，并且销售人员称项目并没有太大的折扣，目前购房全款9．4折，贷款9．5折。但需要指出的是，该项目此前最高月成交均价为22276元／平方米，而上周的成交均价仅为16971元／平方米，相当于去年3月时的成交价格水平。由此也可以看出，宣称的降价多少、打几折的都不能代表实际情况，具体项目的实际降价幅度还需与之前的成交价格进行比对做出判断。

　　21世纪不动产上海区域市场中心总监李明丽表示，市场各方对价格的博弈或是近期制约楼市成交的主要原因之一。近几周楼市成交前十项目中多为降价项目，这在表明市场潜在购买力存在的同时，亦体现了目前楼市已呈现不降价难跑量的局面；但受制于近期退房影响的扩大及对市场需求心理价位的不明确，低调且小范围的促销降价短期内或仍是开发企业的首选。

　　中高端项目拉高成交均价

　　虽然成交量下跌，但上周全市新房住宅成交均价为23560元／平方米，环比前周上涨21．87％。据悉，这一成交均价创下了最近8周的新高。均价上升的原因主要是因为商品公寓成交量环比前周大跌而别墅等中高端房源的成交量不降反升的周成交结构性因素所致。

　　根据上海搜房网数据监控中心最新统计，上周申城别墅成交面积16169．5平方米，环比前周上浮6．4％。上周成交均价33671元／平方米，环比前周大幅上涨近三成。其中松江上周以成交面积4210．3平方米，签约套数16套成为成交量领头羊，总成交金额1．87亿元，其次为嘉定、宝山、奉贤、青浦、闵行、浦东及金山。

　　德佑地产市场中心监测数据同时显示，上周单价5万元以上的高端豪宅成交套数为17套，较上周上涨5套，成交面积为0．52万平方米，环比上涨65．27％。其中，成交面积最大的项目为青浦赵巷板块的诚邦别墅，成交面积1125平方米，成交2套房源，成交均价56690元／平方米；成交套数最多的项目是衡山路板块的嘉御庭，成交3套房源，成交面积500平方米，成交均价83664元／平方米，较开盘最多下跌了44136元／平方米。此外，上周成交均价最高的两个项目分别为泗泾板块的佘山月湖山庄和佘山板块的中凯曼荼园，这两个项目的报价均超过10万元／平方米。其中佘山月湖山庄成交均价120869元／平方米，基本与6月开盘时持平；中凯曼荼园成交均价100826元／平方米，较去年开盘至少下跌20174元／平方米。

　　德佑地产研究主任陆骑麟向记者表示，目前出售的单价5万以上豪宅成交还是比较分散的，但许多项目报价都有了一定的下降，甚至像部分高端项目跌幅甚至达40000元，这在一定程度上促进了这些豪宅成交的上涨。

　　中心城区新盘价格出现松动

　　除此之外，部分市中心楼盘也开始加入降价队伍。以位于普陀光新板块的上海香溢花城为例。该盘位于光新路石泉东路，是新光路生活圈交界的黄金地段，此前开盘的售价均维持在38000元／平方米左右。近期，该盘推出一系列较为更“给力”的优惠，最初曾推出仅20套特价房，单价仅为25000元／平方米，此后据售楼处称购房最高可享受总价30万元的优惠。昨日，记者查阅相关数据，该盘近30天共售出70套房源，成交单价仅30920元，这一价格与前期相比，跌幅接近两成。相比其他中环以内在售楼盘而言，香溢花城此次的优惠力度较大，从而推动该项目顺利跻身于10月份的成交榜单前十之列。但值得一提的是，上海房产官网网上房地产显示，香溢花城在去年年底至今年6月共推出533套房源，截至昨晚9时已经售出325套，但目前其合同撤销次数为14次，而订金逾期次数高达286次。此外，数据显示，该盘的去年至今的累积合同成交均价为34875元／平方米，累积合同撤销均价为37190元／平方米。

　　上周末本市共有7个新项目入市且均为公寓项目，其中两个位于内环以内，分别是闸北大宁瑞仕花园以及普陀陕西北路1688。其中，大宁瑞仕花园开出了两房便宜20万元、三房便宜30万元的明确优惠条件，粗略估算下来，该盘每平方米的售价不到35000元／平方米。而此前大宁瑞仕花园的成交价格皆为37000元／平方米。此次该盘于7日共推出288套房源，网上报价最低37190元／平方米，最高达到54100元／平方米。据了解，该项目的降价噱头吸引不少购房者前去探听虚实，但由于是上周末才开盘，真正成交情况目前还无法得知。

　　不少业内人士普遍认为，当前市场个别产品降价力度已经“到位”，其价格再次下探可能性不大，未来楼市整体降价效应更可能呈现纵向至横向发展的局面。如汉宇地产市场研究部经理付伟就指出，未来上海楼市仍将处在政策严控时期，开发商为降低库存和回笼资金，或许将会在今年最后两个月继续“大做文章”，降价自然成为最有利的“杀手锏”。目前部分区域房价已经开始显现下调势头，但降价范围还相对有限，对于开发商而言，单个楼盘持续采取降价做赔本买卖几乎不可能，所以，未来降价如果延续更有可能横向发展。

　　ＤＴＺ戴德梁行华东区综合住宅服务主管、董事伍惠敏表示，第四季度房企的资金链将继续紧绷，但这种紧绷将主要体现在市场扩张方面的资金，而非维持企业生存的资金，受此影响，房企拿地将更为谨慎，开工量与推盘量也将继续下降，专心兑现前期积累的土地筹码、有效降低负债率、提高现金流水平将成为下一阶段境内房企的重点。

　　伍惠敏透露，越来越多的房企正开始着手商业市场布局，预计未来将有更多资金转投商业地产领域，而鉴于商业地产对于资金面和专业度的要求较住宅市场更高，因此或将在局部市场中形成新的风险。在当前房地产调控环境不发生根本性改变的条件下，未来1－2年内，大型房企与房地产基金将获得更大的发展空间。“首先大型房企以其在发展规模和融资领域的优势，将加大收并购力度，并在房地产金融市场中一试身手，市场集中度由此将继续提高；其次房企的融资渠道将由目前以间接融资为主向直接融资过渡，市场中的投资资金从而逐步从需求领域转向供给领域。”

　　上周商品住宅板块成交面积前5名

　　排名板块成交套数成交面积成交均价

　　1南汇周康板块1701421717761

　　2嘉定主城区板块52718816388

　　3闵行浦江板块43559423691

　　4宝山杨行板块53551318008

　　5嘉定南翔板块31466123936

　　上周商品住宅成交面积前10名

　　排名楼盘名称板块成交面积成交套数成交均价

　　1御景熙岸公寓B区1南汇周康板块918210417653

　　2盛高香逸湾庭院宝山杨行板块48925016971

　　3保利茉莉名邸（C2地块）闵行浦江板块40233323905

　　4臻品嘉园嘉定主城区板块35553313290

　　5御景熙岸公寓南汇周康板块28954217002

　　6金地艺境城宝山大场板块27012918695

　　7涌金商业广场金山新城板块18922010143

　　8金铭文博水景苑五期闵行颛桥板块17691020102

　　9新城公馆嘉定南翔板块17381120126

　　10长城澜溪岸城南汇惠南板块16691314437