房价下跌恐将引起银行业震荡

　　CUBN记者 宋博

　　11月15日，国际货币基金组织(IMF)发布了对中国金融部门的首个正式评估报告。报告指出，中国金融部门目前面临房价下跌、贷款质量恶化等风险。其实自去年国家对房地产市场展开宏观调控后，为评估房价下跌对银行房地产贷款质量的影响，银监会就组织商业银行进行了多轮房地产贷款压力测试。然而，最新一轮压力测试乐观的结果“房价下跌四成银行可承受”公布后，外界对比再次提出了强烈的质疑。

　　房价下跌 银行能否扛得住

　　前中国银监会主席刘明康此前透露，最新的压力测试结果显示，即使房地产抵押品重度压力测试下跌40%，中国房地产贷款风险仍可控。刘明康表示，由于银监会始终对个人贷款进行区别对待，区分首套房和二套房，且从未出现过零首付，所以在个人按揭贷款方面，银行业的贷款质量相对较高。

　　而中国银行业协会此前发布的《中国银行家调查报告(2011年)》显示，近七成银行家认为房价将不再上涨，房地产市场大幅调整是银行的主要风险。根据央行公布的数据显示，截至三季度末，我国银行业房地产贷款余额达到10.46万亿元，占各项贷款余额的比重依然有19.76%。

　　有业内人士指出，我国商业银行压力测试仅是基于一种假定场景，比如：作为贷款抵押品的房子价格下跌一定幅度、以及利率上升一定幅度，在这些假定条件下银行的房地产类贷款可能发生多少的违约率，给银行带来多大的损失。但缺乏对楼市变动和当事人信用行为的风险分析，缺乏对还款信用及能力的全面预期。

　　此外，房地产行业上下游产业链较长，关联产业所受影响或不亚于房地产本身。如果房地产价格真跌50%，表面上属于银行压力测试的承受范围内，但是相关产业需求减少，会对银行贷款造成影响。

　　而在日前举行的2011中国蓝筹地产第八届年会上，中信银行公司理财部总经理王鹏虎指出，贷款购房，在首付两成的情况下，如果房价下跌20%以上，银行是存在市场风险的。

　　王鹏虎表示，对具体一笔项目、一笔贷款来说，可能首付两成，房价下跌20%以上，购房人就有可能弃房，这样的话存在市场风险价格下行带来的风险。

　　房价究竟跌落几许

　　对于现在的中国房地产业来说，需要讨论的不是“跌不跌”，而是“跌多少”。国外投行认为房价可能要跌10%，国内专家学者认为房价可跌四五成。而综合来看，房价跌15%似成各界共识。

　　央行货币政策委员会委员、清华大学中国与世界经济研究中心李稻葵日前表示，房价下跌不会超过15%。未来两到三年房价基本稳定。李稻葵说，房价大跌不可能，因为如果房价在北京、上海、广州出现10%下降的话，一定会带来比房价上涨30%还大的社会问题，刚买房的年轻人一定会抱怨。

　　美银美林认为房价跌30%到50%的可能性几乎为零。美林预测最多有10%到15%的下跌调整。11月1日，花旗集团发布报告称，预计第四季度平均房价将下跌10%-15%，2012年再下滑10%，2012年销售面积将下降10%-15%。

　　全国工商业联合会房地产商会会长聂梅生指出，房地产并不存在崩盘的问题，现在只是一个持续回调的过程。调控效果刚刚开始显现，需要一段时间稳定成效，若现在就放松政策，很可能会造成房价反弹。即便楼市还将持续下行，但并不存在政府出手救市的必要性甚至可能性。

　　独立经济学家谢国忠也指出，如果中国房价掉下来，对国家经济是好事。他认为，任何人说救市的话，是醉翁之意不在酒，是为了把房地产炒起来，是救自己。 在谢国忠看来，政府如果出手对房地产救市，对中国长期来说就是负面的。

　　亚太城市发展研究会房地产研究所所长谢逸枫在接受《中国联合商报》采访时则表示，目前，楼市寒冬逐渐从一二线城市蔓延到三四线城市，全国商品房市场全面降温。年内中央层面在调控力度上不会放松。但既然已出现效果，只要进一步继续保持调控措施即可，效果还将继续显现。不过，也不会再进一步加码，未来几个月，如有政策变化，可能主要集中在地方政府身上。

　　但谢逸枫认为，对于中国房价上涨的大趋势依然不会改变，全国600多个城市，即使47个城市限购，影响也不是很大，中国房价看涨是未来二十年大趋势。