楼市调控引发房地产信托身份蜕变

　　CUBN记者 邓丽娟

　　正如一阵疾风吹皱了一池春水般，2011年10月19日下午2点，一条名为“海川之宁”的微博(http://weibo.com)写道：“天津星耀投资有限公司于2011年10月19日向法院申请了破产保护，破产程序已经通过并正式启动。”人们的视线再次集中地产商的隐形钱袋子——房地产信托基金。虽然星耀集团副总裁杨文枝和天津星耀投资有限公司董事长颜语先后在不同场合以最快的速度对这条微博进行驳斥，但楼盘滞销、资金链紧绷的现状已让围观者对这个2007年双料地王的话失去了原有的信任。而最令投资人担忧又害怕的情况就是之前投资的房地产信托理财产品不能及时兑现。

　　救命稻草疑似毒草

　　天津星耀在2007年拿下地王后，一步步借助于信托融资来摆脱暂时的资金困局，却最终陷入了多米诺骨牌倒塌的连环套。在夺得地王桂冠两个月后，天津星耀便携手中信集团旗下的中信信托发行“昆明星耀特定资产收益权投资项目集合资金信托计划”，拟募集资金额高达30亿元。此后，在不到一年的时间内，天津星耀与中信信托提前终止了该项信托计划，改由“中信盛景星耀地产基金集合信托计划”替代，这也是当时中国最大规模的地产信托基金。2009年，出于资金的需求，天津星耀再牵手另一家信托公司——华能集团旗下华能资本服务公司控股的华能贵诚信托有限公司，发行了“星洲1号?天嘉湖生态环境综合治理建设项目集合资金信托计划”，募集资金32.94亿元。2010年6月24日，也就是星洲1号计划A类资金马上到期、B类资金即将到期的时候，华融国际信托又成立了“华融星耀项目集合资金信托计划”，募集资金额度为23.278亿元，分为两年期、三年期和四年期。该笔资金主要用于置换星洲1号计划到期的A类贷款本金18.3亿元，其它用途包括支付财务费用和项目工程款。然而，随着2011年6月25日星洲1号计划最后的偿付期限来临，天津星耀很快又面临新的资金压力，于是天津星耀又必须再找新资金。通过华能贵诚信托的介绍，2010年第四季度，天津星耀又和中信信托签订了10亿元的抵押贷款协议，同时向天津各大银行申请贷款。

　　销售回款进度是房地产信托能否到期兑付的直接影响因素。据记者了解，星耀五洲项目2009年销售金额18.8亿元，但远不足以偿还当年33亿借款本金和13亿借款利息。今年上半年这一数据只有1.19亿元。

　　明年兑付恐将落空

　　据中国信托业协会数据统计显示，截止2011年第3季度末，投向房地产的新增信托资金累计达3216.6亿元，房地产信托达到约6797.7亿，占资金信托总规模17.24%。房地产信托成为信托行业中规模扩张最快的产品类型。与此同时，信托的融资成本也急剧升高。作为资金紧张时的权宜之计，开发商通过信托途径筹集现金头寸可以缓解燃眉之急，不过，目前的房地产信托计划绝大多数是为项目筹集开发资金。显然，信托兑付的即时性和开发周期的长期性存在矛盾。在房地产业下行的趋势下，部分房地产信托的标的项目销售率很低，由此可能陷入兑付危机。总体来看，大型开发商有较充足的土地储备，货币资金也较为充裕；但中小开发商融资渠道较少，或愿意支付更高的融资成本，导致信托资源在一定程度上向其倾斜，因此也增加了房地产信托的系统性风险。信托机构做信托产品时虽然要求的抵押率也很高，但房地产行业的滑坡不仅会降低开发商偿还贷款的能力，也将导致开发商资产价值的缩水。信托机构持有的抵押品的价值最终可能只相当于未偿还债务的一小部分。

　　房地产信托期限以2年期和3年期居多，平均期限在2.5年左右。2009年下半年开始房地产信托密集发行，由此推算，2012年后房地产信托将进入集中兑付期。但截至目前，多数项目的销售情况很不乐观。

　　有业内人士告诉《中国联合商报》记者：“明年开始，房地产信托计划将进入密集兑付期，但是不少信托计划的标的项目并没有实现理想的销售业绩，这意味着，信托计划可能面临到期后还不上钱的窘境。兑付一旦成问题，房地产信托就有可能步温州民间借贷危机的后尘。”

　　银监会步步为营

　　此前，银监会突查绿城事件，给原本就较为敏感的房地产信托市场再贴上风险的标签。兑付危机和可能的违约迹象已引起监管层的重视，银监会防控风险的措施也在升级。6月银监会要求将房地产信托从“事后报备”改为“事前报备”后，又对项目立项“窗口指导”，实质上实行审批制。10月银监会叫停渤海信托、方正东亚信托、四川信托、五矿信托四家信托公司的房地产信托业务，为期3个月。

　　10月份，房地产信托产品的发行和成立数量继续下降。根据盛世普益的最新数据统计，10月共有50家信托公司发行了235款集合信托产品，与9月份基本持平。其中，房地产领域发行量为38款，环比下降11款，占比下降4.68个百分点。

　　在成立方面，该月房地产信托产品成立了27款，环比减少50%，占比减少5.61个百分点。“关于房地产信托，近段时间有个现象颇值得玩味，即发行数量、成立数量减少，成立规模不大。”盛世普益研究员范杰在报告中表示，“其背后意义即为：认购此类产品的投资者少，即房地产信托市场已经成为一个买方市场。现在开发商要面临的不仅是监管的压力，而且还有投资者的拒绝。”