房价降势初现调控能否松手

　　庞东梅

　　<正文>=　　记者庞东梅冬天离房市越来越近。11月18日国家统计局公布的数据显示，与9月相比，10月份70个大中城市中，价格下降的城市有34个，持平的城市有20个。与9月份相比，10月份环比价格下降的城市增加了17个。环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过0.2%。

　　“降价”引领市场潮流，释放出房地产市场拐点愈加明确的信号。

　　回调毋庸置疑“这是2009年3月以来，首次下跌城市超过上涨城市。综合指数环比下跌0.14%，同样是首次下跌。四个一线城市在持续3个月零增长后，集体出现下跌。”上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭告诉记者。他认为10月房价全面下跌，拐点正式确立。

　　中国银行国际金融研究所高级经济师周景彤认为，当前我国房价已经有所松动，一线城市房价拐点已至，以房地产为代表的资产价格泡沫得到了初步遏制，两年多的新一轮房地产调控终于开始显效。全国国房景气指数从6月份以来不断下降，随着行业景气度的下行，未来几个月房地产投资增长出现较快回落的概率在不断增大。

　　也有业内人士认为，拐点早已出现，10月份的数据意味着房价已经进入降价的初级阶段，降价成为房地产市场的一大趋势。

　　作为反映真实需求的二手房市场，则更深地感受到房产市场的寒冷。10月份数据显示，二手住宅价格下降的势头似乎更为猛烈。上海易居房地产研究院发给记者的报告指出，二手住宅价格下降的城市数量连续两个月超过一手住宅市场。同时，二手住宅价格同比下跌的城市为13个，远超一手住宅下跌城市的2个。

　　此前的数据曾显示出二三线城市房价的“抗跌”，甚至出现在持续的房地产宏观调控下依然上涨的现象。综合10月份的数据分析来看，一、二、三线城市新建商品住宅价格呈现出全面下跌的态势。杨红旭认为，三线城市房价并非一定比一二线城市更“抗跌”。最能反映市场预期的国房景气指数显示，10月份全国房地产开发景气指数为100.27，进一步逼近100这一“枯荣线”，由此也反映出房地产开发企业未来前景并不乐观。

　　降价已是大势

　　 近几个月来，从涨幅趋缓到越来越多的城市加入降价的行列，房价下行成为“真金白银”。杨红旭预计未来半年左右，下跌城市数量还将持续增加。

　　从市场的表现来看，当前更多的房企加入了“以价换量”的行列。进入11月份，作为房市风向标的一线城市上海，房市降价潮似乎来得一波比一波猛。昔日的“地王”也加入这一大潮，位于上海嘉定的地王楼盘每平方米单价大降七八千元，无疑是“一石激起千层浪”。

　　作为房地产企业的龙头———万科在上海的两个远郊楼盘，价格出现明显下滑，加入降价行列的信号越来越明确。杨红旭认为，万科风向标的意义还是比较明确的。

　　业内人士表示，大型房地产企业掀起降价潮，不仅会起到示范作用，也将进一步加强消费者的观望态势，从而引领房价的全面回落。

　　“房市冷暖地先知”，房价下行的趋势还表现在土地市场的寒冷，作为“面粉”的土地市场，最早感受到这一冷意。临近年末，迫于回笼资金的压力，房地产开发企业对拿地的热情大大减退，土地流标现象频频出现。限购限贷政策的执行，使得不少房地产开发企业资金回笼不畅，再加上对未来房地产市场预期的不乐观，也促使房地产开发企业选择更为明智的“持币观望”流。业内人士预计，土地市场流拍频现的局面或将持续到明年。

　　与此同时，中介的日子也相当不好过，北京开始出现了二手房中介关张的现象。日前“链家地产”发布研究统计称，今年以来北京二手房中介共关闭门店约1000家左右，为3年来最多，其中10月关闭门店177家，已连续多月单月关闭中介门店超过100家，其中约73%为中小经纪机构。相对于以往带着客户到处看房的景象，当前不少的中介门店呈现出冷清的景象。

　　关键时期调控需坚持

　　 当前降价潮的蔓延，是我国持续实施严厉的房地产宏观调控的结果。在当前这一关键时期，政策的松紧直接影响着今后房价的走势。

　　业内人士大多预计，我国不会放松房地产宏观调控的力度。虽然房价数据在往下走，但是房地产开发投资仍然保持较高增速。国家统计局发布的数据显示，前10个月全国房地产开发投资同比增长31.1%，仍然远高于固定资产投资增速。

　　房地产开发企业本年资金来源虽略有回落但是仍高于年初水平，这一数据意味着房地产开发企业的资金链虽然普遍趋紧张，但是对一些大型房地产企业来讲，资金抗压性较强。饱受资金压力的更多是中小企业，这也就意味着房地产开发企业将面临重新洗牌的局面。

　　此外，我国土地财政的现象在短期内难以改变，在当前地方政府担负保障性住房建设等诸多民生重任的背景下，地方政府也面临着不小的资金压力。

　　房地产宏观调控是一项复杂的工程，在当前效果显现的关键时期，退一步则前功尽弃。因此，坚持宏观调控政策的连续性至关重要。

　　从当前政策层面上释放出的信号来看，坚持房地产宏观调控政策的方向仍然明确，关键在于如何推进地方政府对相关政策的执行力度，让政策落到实处。